（来源|风财讯 作者|多面视界公众号DMviews）
2019年，蓝光嘉宝服务(HK:02606)交了一份亮眼的答卷。
3月20日，蓝光嘉宝公布2019年度业绩报告显示，2019年公司收入21亿元，增加约43.4%。毛利7.6亿元，增加约56.2%，毛利率36.2%；净利润4.44亿元，增加约49.6%，符合此前披露的溢利预期。
业绩带动加之普涨，就在年报发布这一天，蓝光嘉宝服务股价大涨23.5%，几乎是上市以来的最大单日涨幅。
不过经历了近一个月的持续下行，空前大涨后股价34.95港元，距离发行价（37港元），也还差一步。
也是由此，在已发布年报或预增的8家上市物企中，蓝光嘉宝是唯一一只首日至今股价下跌的物业股。
不过由于蓝光嘉宝处于明显成长期的物业股，股价未来有一定修复空间。
至于能否再度走高，需要看企业未来确定性年化盈利增长率，要在25%-35%，物业核心标的才称得上足够成长性。
那么蓝光嘉宝企业的成长力够不够呢？
就营收规模、利润水平、股价表现而言，蓝光嘉宝完全属于TOP20梯队的“中上游”物企。
当前格局下，这类企业正站在“分化线”上。
从股市可见，至2019年末，24只物业股涨跌幅平均值为66.6%。
水平线之上，新城悦全年股价涨幅超过200%；蓝光嘉宝、绿城服务、保利物业等股价涨幅略低于平均值，站在水平线上；中奥到家、信鑫苑服务等股价则大幅下跌，已落入尾部。
分化非常明确，且越来越明显。
在这个背景下，蓝光嘉宝当前第一要务是做大规模，主要方式是收并购，但后期这部分资产的“自身造血能力”，十分重要。
通过上市募资所得，蓝光嘉宝能够保证去年，在扩张的同时，财务稳定。所以今年的股价上涨空间，对蓝光嘉宝的未来发展，同样重要。
最近的临时股东大会，就任命了原中民未来总经理孙哲峰作为副董事长，同时派来蓝光集团的老臣刘侠，委任执行董事。看得出，管理层应该也会重视这一块。
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上市吸金16.44亿 加速“断奶”
规模，是蓝光嘉宝2019年成绩中，最突出的一点。期内在管建筑面积0.72亿平方米，合约面积1.17亿平方米，同比分别增长18.3%和58.8%。
合约面积是签约未交付的管理面积，蓝光嘉宝未来1-2年的在管面积，预计可有1.6倍的增量。
而促成2019年合约面积上涨的因素，主要是大体量的收并购。
近年蓝光嘉宝重点收购了四川国嘉物业、杭州绿宇物业、上海真贤物业、成都东景物业、泸州天立物业、成都全程物业。
累计纳入2019年财报可见，蓝光嘉宝的投资现金流净额“转负”，支出了8541万。随之，贸易及其他应收款项同比大幅增加68.3%，商誉也增加45.3%，成本项的预付款项相应增加了29.5%。
多面视界DMviews留意到，嘉宝2019年的在管面积中，来自独立第三方的面积占比约59.4%，较前一年增加了近4%，且剔除了蓝光发展的合资及联营公司份额。通算各类收入，来自蓝光系的收入占比，进一步降至23%。
相较物企平均30%的第三方收入占比的行情，能看见，蓝光嘉宝在“断奶”上没少花功夫。
加速收并购的钱，主要来源低成本的上市融资。
蓝光嘉宝发行价37港元，上市首日涨到42.55港元，曾创下物业股新高。
上市以来，不足一年的时间，公司通过发股募资所得超过16.44亿。
这不仅是公司2019年主要的现金流来源，也是优化融资的主要方式。
当年由于融资成本的降低，蓝光嘉宝的资产负债率从63.3%，一下降至35.4%；流动比率也提升到2.49倍（2018年为1.17倍）。
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第三方「摆正」 待强化“造血力”
绝大多数物企，都需要面临的三大考题——“规模、断奶、独立造血”。
蓝光嘉宝凭借上市契机，改善了规模和第三方贡献率，但“造血能力”还有待加强。
2019年，蓝光系物管费为2.4元/平/月，独立第三方的物管费为1.6元/平/月。因为双方都有新项目和旧项目，时间带来的价格差并不大。所以第三方的管理费用溢价，其实应该花功夫，进一步提高。
体现在纯物管收入结构上，就能看见，第三方虽面积占比已过半，但物管收入占比48.5%，依然略低于蓝光系的贡献。
与此同时，虽然2019年蓝光嘉宝的物业管理费收缴率88.0%，同比略有增长。但没有公开最新第三方的收款率，而2016-2019年中，这个指标为89.3%、82.9%、82.6%、78.4%，有下滑趋势。
为了预防第三方物业可能产生的财务风险，2019年蓝光嘉宝为贸易应收款项和其他应收款项，减值拨备了6623.7万元，同比大幅增加了63.9%，主要就是预防向第三方结算垫款的收款风险。
不过从物业素质来看，2019年蓝光嘉宝在管面积的增量，主要来自华东及华南区域，增加了40%（合约面积结构相似）。
浙江、江苏、上海、广东等地物业，本身价值和价格更高，或能带动后期物管溢价。
再来看收入结构的质量。
2019年蓝光嘉宝21亿元的收入中，物业管理服务、咨询服务及社区增值服务产生的收入分别占比约54.2%、24.4%及21.4%。增势和占比最显著的，依然是传统物管服务。
然而对物企来说，溢利更高的咨询和增值服务，这是提升利润率的关键。
蓝光嘉宝就表示，集团毛利率增加至36.2%，主要就是由于咨询服务及小区增值服务占比提升所致。
所以这两项业务，后续需要强化。
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