（來源|風財訊 作者|多面視界公眾號DMviews）
2019年，藍光嘉寶服務(HK:02606)交了一份亮眼的答卷。
3月20日，藍光嘉寶公佈2019年度業績報告顯示，2019年公司收入21億元，增加約43.4%。毛利7.6億元，增加約56.2%，毛利率36.2%；淨利潤4.44億元，增加約49.6%，符合此前披露的溢利預期。
業績帶動加之普漲，就在年報發佈這一天，藍光嘉寶服務股價大漲23.5%，幾乎是上市以來的最大單日漲幅。
不過經歷了近一個月的持續下行，空前大漲後股價34.95港元，距離發行價（37港元），也還差一步。
也是由此，在已發佈年報或預增的8家上市物企中，藍光嘉寶是唯一一隻首日至今股價下跌的物業股。
不過由於藍光嘉寶處於明顯成長期的物業股，股價未來有一定修復空間。
至於能否再度走高，需要看企業未來確定性年化盈利增長率，要在25%-35%，物業核心標的才稱得上足夠成長性。
那麼藍光嘉寶企業的成長力夠不夠呢？
就營收規模、利潤水平、股價表現而言，藍光嘉寶完全屬於TOP20梯隊的“中上游”物企。
當前格局下，這類企業正站在“分化線”上。
從股市可見，至2019年末，24只物業股漲跌幅平均值為66.6%。
水平線之上，新城悅全年股價漲幅超過200%；藍光嘉寶、綠城服務、保利物業等股價漲幅略低於平均值，站在水平線上；中奧到家、信鑫苑服務等股價則大幅下跌，已落入尾部。
分化非常明確，且越來越明顯。
在這個背景下，藍光嘉寶當前第一要務是做大規模，主要方式是收併購，但後期這部分資產的“自身造血能力”，十分重要。
通過上市募資所得，藍光嘉寶能夠保證去年，在擴張的同時，財務穩定。所以今年的股價上漲空間，對藍光嘉寶的未來發展，同樣重要。
最近的臨時股東大會，就任命了原中民未來總經理孫哲峰作為副董事長，同時派來藍光集團的老臣劉俠，委任執行董事。看得出，管理層應該也會重視這一塊。
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上市吸金16.44億 加速“斷奶”
規模，是藍光嘉寶2019年成績中，最突出的一點。期內在管建築面積0.72億平方米，合約面積1.17億平方米，同比分別增長18.3%和58.8%。
合約面積是簽約未交付的管理面積，藍光嘉寶未來1-2年的在管面積，預計可有1.6倍的增量。
而促成2019年合約面積上漲的因素，主要是大體量的收併購。
近年藍光嘉寶重點收購了四川國嘉物業、杭州綠宇物業、上海真賢物業、成都東景物業、瀘州天立物業、成都全程物業。
累計納入2019年財報可見，藍光嘉寶的投資現金流淨額“轉負”，支出了8541萬。隨之，貿易及其他應收款項同比大幅增加68.3%，商譽也增加45.3%，成本項的預付款項相應增加了29.5%。
多面視界DMviews留意到，嘉寶2019年的在管面積中，來自獨立第三方的面積佔比約59.4%，較前一年增加了近4%，且剔除了藍光發展的合資及聯營公司份額。通算各類收入，來自藍光系的收入佔比，進一步降至23%。
相較物企平均30%的第三方收入佔比的行情，能看見，藍光嘉寶在“斷奶”上沒少花功夫。
加速收併購的錢，主要來源低成本的上市融資。
藍光嘉寶發行價37港元，上市首日漲到42.55港元，曾創下物業股新高。
上市以來，不足一年的時間，公司通過發股募資所得超過16.44億。
這不僅是公司2019年主要的現金流來源，也是優化融資的主要方式。
當年由於融資成本的降低，藍光嘉寶的資產負債率從63.3%，一下降至35.4%；流動比率也提升到2.49倍（2018年為1.17倍）。
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第三方「擺正」 待強化“造血力”
絕大多數物企，都需要面臨的三大考題——“規模、斷奶、獨立造血”。
藍光嘉寶憑藉上市契機，改善了規模和第三方貢獻率，但“造血能力”還有待加強。
2019年，藍光系物管費為2.4元/平/月，獨立第三方的物管費為1.6元/平/月。因為雙方都有新項目和舊項目，時間帶來的價格差並不大。所以第三方的管理費用溢價，其實應該花功夫，進一步提高。
體現在純物管收入結構上，就能看見，第三方雖面積佔比已過半，但物管收入佔比48.5%，依然略低於藍光系的貢獻。
與此同時，雖然2019年藍光嘉寶的物業管理費收繳率88.0%，同比略有增長。但沒有公開最新第三方的收款率，而2016-2019年中，這個指標為89.3%、82.9%、82.6%、78.4%，有下滑趨勢。
為了預防第三方物業可能產生的財務風險，2019年藍光嘉寶為貿易應收款項和其他應收款項，減值撥備了6623.7萬元，同比大幅增加了63.9%，主要就是預防向第三方結算墊款的收款風險。
不過從物業素質來看，2019年藍光嘉寶在管面積的增量，主要來自華東及華南區域，增加了40%（合約面積結構相似）。
浙江、江蘇、上海、廣東等地物業，本身價值和價格更高，或能帶動後期物管溢價。
再來看收入結構的質量。
2019年藍光嘉寶21億元的收入中，物業管理服務、諮詢服務及社區增值服務產生的收入分別佔比約54.2%、24.4%及21.4%。增勢和佔比最顯著的，依然是傳統物管服務。
然而對物企來說，溢利更高的諮詢和增值服務，這是提升利潤率的關鍵。
藍光嘉寶就表示，集團毛利率增加至36.2%，主要就是由於諮詢服務及小區增值服務佔比提升所致。
所以這兩項業務，後續需要強化。
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