私信“加群”，可加入“城市更新 交流群”！
就拆除重建類城市更新項目而言，制定拆遷補償標準是非常重要的環節。上一篇我們談到了制定拆遷補償標準的原則，即應當遵循公平、合理、科學的原則。本篇我們繼續探討以何為據來制定拆遷補償標準，這和影響拆遷補償標準制定的因素並非同一命題和視角。既然是制定依據，我們關注的是法律法規及政策層面可以作為實質指導的依據，參考既有規定或業已成型並已經廣泛運用的實踐做法。
一、法律法規及政策相關規定
1.行政法規
《國有土地上房屋徵收與補償條例》
2.廣東省地方性政策規定
《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》
3.深圳市地方規章
（1）《深圳市城市更新辦法》
（2）《深圳市城市更新辦法實施細則》
（3）《深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）》
（4）《深圳市房屋徵收補償規則》
城市更新本質上是一種以市場為主導的拆除改造更新存量房地產的模式，拆遷補償亦更多體現為拆遷人與被拆遷人在法律規定框架範圍內自由協商、意思自治的過程。無論是行政法規，還是地方性法規政策性規定、地方政府規章；對於城市更新項目拆遷補償均沒有明確的條文規則涉及；更無強制性規範要求。但並不妨礙《國有土地上房屋徵收與補償條例》關於徵收補償相關內容；廣東省、深圳市關於“三舊改造”、城市更新拆遷補償相關內容成為城市更新項目拆遷補償標準實質指導依據。特別是《深圳市房屋徵收補償規則》中關於產權調換、貨幣補償、搬遷費、過渡期安置補償費、二次裝修、停產停業、裝飾裝修損失等拆遷補償內容不啻城市更新拆遷補償標準制定、拆遷補償標準相對統一化的重要指引。
二、政府徵收拆遷補償標準
政府徵收拆遷補償標準是國家或者地方政府法定的徵收拆遷補償標準。政府徵收拆遷補償標準來源於行政法規、地方性法規政策規定中關於徵收補償相關規定；並在具體房屋徵收補償項目中具化為可執行、可適用的具體標準。政府徵收拆遷補償標準因其權威性和統一性，是城市更新項目拆遷補償標準重要的參考依據。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》以行政法規的形式確立了政府徵收補償框架性內容和要求：在補償標準方面要求給予被徵收人徵收房價本體價值（被徵收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換）、搬遷補償、臨時安置補償、停產停業損失、搬遷獎勵、搬遷補助等項目；並要求提前制定徵收補償方案進行論證和公佈徵求意見。
如果說《國有土地上房屋徵收與補償條例》僅在補償方式、補償標準為城市更新拆遷標準制定劃定了相應框架；那麼《深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）》則在總結深圳市拆遷補償實踐基礎上，提供了關於城市更新拆遷補償標準全面詳實的可參考內容。該實施辦法在補償方式上提供了住宅房屋補償採取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合的多元化補償方式。在補償對象上，則根據實際補償客體的不同，針對市場商品房和非市場商品房；規定了不同的補償方式、補償標準；前者一般按照套內面積等面積進行產權調換，後者則允許在產權調換時轉換為商品房性質進行補償，但應繳納相應地價。針對構築物、附著物；該實施辦法則規定實行貨幣補償。對於非經營性房屋或者工業用途房屋，要求證明已依法取得營業執照才按照原合法用途予以補償。
在貨幣補償方面主要涉及被拆遷權利主體因拆遷造成的損失按照一定標準進行補償，予以補償的項目包括搬遷費、過渡期安置費、停產停業損失補償、擅改經營性用途補償等。
三、棚戶區改造拆遷補償標準
深圳市棚戶區改造對象主要是舊住宅小區，與城市更新項目在實施模式、政策規定上有不少相似之處；甚至在改造對象亦存在部分交叉重合。因此棚戶區改造的拆遷補償標準亦可作為城市更新項目拆遷補償標準制定的重要參照依據。棚戶區改造是政府主導的舊住宅區拆除重建，從誕生之初就具備公益性特質，其拆遷補償標準也就更多地側重公平及各方利益平衡。恰好可以作為以市場主導的城市更新項目拆遷補償標準作為居中參照依據。因是政府主導的具備公益性拆除重建項目，棚戶區改造拆遷補償標準相對統一，在一定地理區域內的不同項目基本上不存在個體差異。城市更新與棚戶區改造在不同維度和程度上的相似甚至重合，後者拆遷補償標準相關內容可以為前者制定拆遷補償標準提供了一整套可參照的範本。
以羅湖區出臺的《深圳市羅湖區棚戶區改造實施辦法（試行）》為例，全區執行統一的搬遷安置補償指導標準；其補償方式、補償項目及標準均可作為城市更新項目拆遷補償標準制定的參照：
1.在物業補償方面採取貨幣補償、產權調換以及兩者結合多元化補償方式。產權調換標準為套內建築面積1:1或不超過建築面積1:1.2；可獎勵被拆遷人每套住房增購不超過10平方米的建築面積。
2.在貨幣補償標準上則按照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）》的規定確定，一般包括室內裝飾裝修補償、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償、擅自改變經營性用途補償、清租補償，獎勵費等。各項補償項目/費用具體標準為：
（1）搬遷費區分住宅房屋（含宿舍、公寓、工業配套宿舍）、廠房、辦公等不同區域的建築物進行補償；其中住宅補償標準為40元/㎡；商業為60元/㎡。
（2）過渡安置期補償費區間一般按市場同類房屋市場每月租金標準計算；支付期限自搬遷之日至產權調換房屋交付使用之日，另加3個月裝修期臨時安置費。
（3）因徵收引起的停產、停業的補償費，則視相應房屋是否能夠提供3個月以上期間房屋租賃備案進行補償，如能提供，按市場租金給予6個月的一次性租賃經營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經營損失補償。
（4）對於合法經營性房屋引起停產、停業的，則根據被徵收房屋的區位和使用性質，能依據完稅證明提供利潤標準與否，給予6個月稅後利潤補償；或者按上年度同行業月平均稅後利潤額計算或者按同類房屋市場租金。
（5）對於加油站、碼頭、礦山、採石場等特許經營項目的房屋及構築物、其他附著物等引起停產、停業的，停產停業補償費以經營期內稅後平均利潤或者行業平均稅後利潤為標準，一般補償最長不超過36個月。
（6）對於擅自改為經營性用途的適當補償：徵收產權性質為非經營性用途或者工業用途房屋，未經規劃國土部門批准擅自改為經營性用途，但已依法取得營業執照的，除按照原用途予以補償外的適當補償標準：能提供與徵收決定發佈日期間隔3年以上的工商營業執照的，則予以補償，並根據專門的計算公式計算補償金額。
四、
其他城市更新項目拆遷補償標準
在城市更新項目多年以來的開發實踐中，關於拆遷補償的標準無論是補償方式還是補償項目實際上已經趨向相對統一和透明。因而其他城市更新項目特別是類似項目的拆遷補償標準就內在地成為了本項目拆遷補償標準可以比照的現實依據。通過梳理總結不同類型諸多城市更新項目拆遷補償標準內容，我們形成了以下具體城市更新項目拆遷補償標準制定上可參引的邏輯框架和可比照的具體內容：
1.物業補償方面，在補償方式上一般都包含貨幣補償、產權調換以及兩者結合等多元化補償方式，由權利主體自願選擇。針對住宅補償，套內面積拆配比通常亦不超過1:1.2。
2.貨幣補償方面，基於不同形式的補償或者補助、獎勵費用性質的差異，可劃分為補償項目、損失補助項目以及獎勵補償項目幾大類：
（1）在補償項目上，基本的補償項目一般均包括搬遷補助費、過渡安置期補償費，計算基數一般是按市場同類房屋市場每月租金標準計算，並逐年遞增。
（2）損失補助項目方面，經營損失費一般參照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）》規定內容，在雙方協商的基礎上給予一次性租金補償；裝飾裝修補償通常根據房屋的使用年限和裝修的市場價格通過協商或評估確定每平方米的補償標準。清租補償一般根據不同情況具體商議確定，通常視被拆遷房屋租賃合同剩餘租期，結合市場同類房屋租金或者該房屋同期租金在協商基礎上進行補償。
（3）獎勵費補助項目方面主要包括簽約獎勵、搬遷獎勵費；獎勵方式可給予一定的簽約搬遷現金獎勵，也可以贈送車位使用權、減免物業管理費等方式給予業主獎勵；或者對超面積購房的業主進行購房優惠權益。
制定公平、合理、科學的城市更新項目拆遷標準，是動態化參考論證和具體化分析適用的過程。在拆遷補償標準動態化建構及制定過程中，相應政策法律規定是法律依據尺度；政府徵收拆遷補償標準是參考依據的起點；棚戶區拆遷改造標準和其他城市更新項目拆遷補償標準是可供參照、比照的藍本。在拆遷補償標準具體化分析適用過程中，針對不同類型的依據需要把握遵從或者參照適用的界點；立足項目本體特點，評估政策法規因素、地域性因素、經濟發展水平因素、區域內整體市場補償水平因素等在不同維度上產生的影響，把握相應各項細化標準尺度。拆遷人可先行建構拆遷補償標準制定的思路和框架，再參照棚戶區改造項目、比照不同及相類似城市更新項目拆遷補償標準內容，繼而進行科學合理論證、全面深入評估測算，針對具體項目定製拆遷補償標準。
五、深圳城市更新項目拆遷補償標準應當規範統一
政府徵收有法定的標準，棚戶區改造有趨同的標準，只有城市更新項目的拆遷補償標準五花八門。對深圳城市更新項目的拆遷補償標準進行規範和統一，是一個老生常談的問題，也是廣大從事城市更新項目投資主體的共同呼聲。拆補標準的趨同是趨勢，更是城市更新的內在需求：其一，項目投資獲取一定的投資回報決定了拆遷補償標準不可能無限制拔高，而是在精準測算的合理範圍內；其二，被拆遷對象對拆遷補償本就存在較高的心理預期，惡性競爭不斷攀升補償標準只能讓項目處於停滯狀態而無法實質有效推進或最終導致項目落空；其三，城市更新承載著政府利益和社會公共利益訴求，拆遷補償的久拖不決會產生社會安定等一系列問題，並將導致預期公共利益無法實現。其四，城市更新所帶來的土地釋放和再次利用是深圳可持續發展的強勁驅動之一，拆補標準的統一和規範會讓規則更清晰、利益更衡平、方向更明確、引導更合理，從而在一定程度上緩解拆遷難的困局，對城市更新的快速推動產生直接的積極促進。
2018年深圳成立了城市更新開發企業協會，協會在服務好廣大會員企業的同時也一直致力於深圳城市更新的推動和發展，制定具有可參鑑及實操性的標準亦是首當其衝的課題。以規則為界限，以市場為導向，以項目推進為核心，以項目實現為目標，協會可以在廣泛進行項目大數據彙集、市場調研、企業反饋的基礎上嘗試制定標準，並與政府主管部門展開對話和交流，最終形成市場接受、政府認可、企業滿意的拆遷補償標準。
免責聲明：本文來源於卓建律師事務所，我們對文中觀點保持中立，對所包含內容的準確性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保證，請僅作參考。我們尊重作者的成果，如有侵權，請聯繫小編及時刪除。非常感謝，支持原創，歡迎投稿。
閱讀更多 舊改大叔 的文章
