大灣區小房產
深圳未來的小產權房將何去何從？這個問題的答案其實從一些國家政策出臺可以看出未來走向。
第一：國家政策層面.
2019年小產權房最新政策：
1、小產權房不予發放房產證
（1）小產權房一般是指未辦理相關證件，在農村集體土地建造的房屋，這也就意味著其房屋的合法性不被國家承認，若是去相關部門辦理房產證等證件時，是不予進行辦理的。
（2）截止至今，我國小產權房的面積在66億平方米左右，從這個數字我們不難看出小產權房數量之多，但是由於其並未被國家承認，總是有很多人抱有“總有一天會被國家承認”，“小產權房會合法化”的僥倖心理，但根據目前的政策來看，小產權合法化的這一天還有挺遠。
2、禁止新建和買賣小產權房
（1）農村土地屬於該村集體組織所有，並且執行一戶一宅的制度，據瞭解，國家嚴令禁止在集體土地上進行建造小產權房，若是有人違規建造，將會面臨懲處。
（2）小產權房不止禁止新建，還禁止買賣，若是違規買賣小產權房，買賣人將會被沒收非法收入，對於那些擁有城鎮戶口卻想要買農村的房屋的人來說，是被禁止購買的。
（3）雖然小產權房不容許買賣，但是可以轉讓，但是轉讓雙方得是同屬於一個村集體組織的成員，轉讓前還得向相關部門提交申請，待申請通過後，便可轉讓。
3、禁止將小產權房通過不動產登記合法化
（1）目前我國農村土地和房屋在進行數據統計，尤其是農村房屋的不動產登記工作，該項工可能存在不少遺留問題，當地政府還需妥善進行處理。
（2）目前的國家政策是不承認小產權房的，所以農村房屋的不動產登記工作是不能進行小產權房的登記的，也不容許有人將小產權房合法化。
4、根據實際情況合理處置已建成和已售出的小產權房
（1）售出的小產權房已成規模
小產權房屋價格低廉，買賣的人不在少數，部分買賣的小產權房已初具規模，針對這類已成規模的小產權房而言，要實施監督管理，建立居委會或者是直接納入居委會的管轄範圍內，若是小產權房的物業管理不合格，還需找尋一個合格的物業，確保居民安全。
（2）對於已建成小產權房和已出售卻未形成規模的小產權房而言，大致是將其轉變成保障性住房，具體處置情況如下：
A、若是該住戶滿足申請保障性住房的條件，可以為其辦理保障性住房的房產證明。
B、若是不滿足申請保障性住房的條件，家庭收入偏低，且購買小產權房只是用來自己居住的家庭來說，按商品房為其辦理產權證明，但需要繳納一定額度的土地出讓金以及稅費等等費用。
C、部分人購買小產權房是用於投資，或者是滿足其奢侈性的住房需要，若是購買小產權房的人屬於此類人群，其購買的小產權房將進行強制性收購，並且由政府制定一個合適的價格轉變成保障性住房進行出售。
5、小產權房不一定能獲得拆遷補償
A、在建設農村的過程中，難免會遇到土地、房屋被徵收的情況，若是徵收的房屋是小產權房，該棟房屋不一定能獲得補償。
B、部分小產權房是擁有地方政府認可的鄉村產權證的，在拆遷時可以獲得部分補償，但是補償的資金是發放給該棟房屋的產權登記的用戶，若是您是購買的別人的小產權，是不能進行過戶登記，自然這個徵收補償也不屬於你。
2.深圳政府層面。
現在深圳的土地供應現狀主要是依靠城市更新，從增量擴張到存量優化的過程。舊改的必然性主要有四點:一是土地資源稀缺，二是人口密大，深圳人口密度據統計在全國來講排第一、在全世界排第五。三是產業升級快，大家之前來深圳，可能前期瞭解到的現狀是以舊工業、製造業為主，現在升級為金融、服務業，所以涉及到產業升級。四是歷史遺留問題多，主要牽涉到土地改制和小產權的清理問題.
深圳小產權房“拆遷賠償”從小產權現狀看“拆遷賠償”
第一部分是講三舊現狀，分為三種形態，包括城中村、舊工業區、舊城區，這裡有一些舊改涉及到的相關物業形態，如城中村，現在涉及到小產權房、農民房比較多;
關於小產權房:小產權房其實沒有實實在在的稱謂，其產生的原因，一是高房價的催生，在城市發展過程中，深圳的房價特別是經過去年的一輪上漲之後是非常高的。產生小產權房的另外一個原因是土地制度。
深圳小產權房建築達到38萬棟，建築面積高達4億平方米，是深圳市總建築面積的49.3%，1999年3月進行了一輪確權的過程，有35萬棟小產權確權了。舊改要的是快速、平穩推動舊改項目!越多業主登記意願徵集，舊改速度則越快!深圳小產權房，如果追根溯源的話是比較複雜的，可以說很多人都是在小產權房舊改拆遷中得到了賠償!所以有人想買是可以的，他們都知道機遇和風險是對等的，但有個益處是很明確的房子在你手上，房子永遠是保值的！！！
一、拆遷流程:
1、確定拆遷範圍。
2、現場設立拆遷辦公室。
3、登記房屋信息。
4、拆遷賠償細節及賠付標準協商。
5、同意拆遷的戶數達到一定比例，方可繼續拆遷。二、深圳小產權房拆遷會如何賠償?應該按照怎樣的賠償標準執行?
拆遷一般有兩種賠償方案:一種是賠錢，一種是賠房。至於賠償標準，每個舊改項目都不一樣，一般開發商會先根據所在片區的商品房現價擬定一個基準賠付標準，再具體到不同情況的房子，賠償標準會略有差別。三、拆遷款賠償受益人是誰?
對於房屋所有者(本村村民)而言，當然希望賠償款賠付給自己，但是對於購買了小產權房的小業主而言，也希望能得到相應的補償。
下面房巴巴舉幾個深圳小產權房拆遷補償案例！
案例1.2017年深圳最早最大的城中村之一白石洲舊改拆遷。
拆遷補償業主共分為四種類型：
1、外來人員建房或購買房屋，不區分首層及二層，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內選住宅，其餘選公寓。
2、老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓。
3、首層面積60%，可選擇1：1的集中商業或辦公樓，也可以選擇1：1.2的商務公寓，另外40%的面積及二層以上含二樓陽臺及飄出實體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現狀每棟480平米內選住宅，其餘選公寓。
4、各村集體物業，按1：1補償辦公樓，如果擇住宅或商務公寓，則和業主私宅補償標準一致。
另外，如選擇貨幣補償則一律以2.8萬元/，或許這是一個多餘的選擇吧？！
下圖是白石洲拆遷賠償方案。
白石洲拆遷賠償方案。
案例2.2016~2018年深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例。
1．老祖屋置換：平房（瓦房）按建築面積12比例置換住宅或公寓。
2．廠房置換：按建築面積21比例置換住宅或公寓。
3．永久性結構建築置換：
商業：首層60%按建築面積1:1.3比例置換住宅或公寓；首層40%二層以上按建築面積1:1比例置換住宅或公寓
住宅：按建築面積1:1 比例置換住宅或公寓。
規劃內居住用地未建房部分：按每棟480m2置換住宅或公寓，扣除建築費用1500元/m2。
規劃內居住用地已建房部分：已建未達到480m2，按480m2面積置換住宅或公寓。
集體房屋和空地部分：經評估測算後，給予土地擁有人物業置換或補償住宅或公寓。
深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例
案例3.深圳龍崗布吉木棉灣城市更新項目舊改拆遷賠償案例
一種是賠房：按照開發商測量面積1:1賠償安置房，精裝交樓。
一種是賠房：按照開發商測量面積1:1賠償安置房，精裝交樓
一種是賠錢：賠錢就是安置費加裝修房搬遷費加加回籤款加各種獎金大約3萬一平
深圳像這種拆遷補償案例還有許多許多，比如1.龍崗區布吉街道木棉灣入口片區城市更新單元（範圍調整）；2.龍崗區平湖街道力元嚇片區城市更新單元（範圍調整）；3.龍崗區平湖街道鵝公嶺社區園嶺片區城市更新單元；4.光明新區光明辦事處光明大街光晟龍鑽城市更新單元；5. 坪山新區坪山辦事處正奇工業區城市更新單元；6.坪山新區坪山辦事處湯坑老圍片區城市更新單元；7.龍華新區觀瀾辦事處蚌嶺片區城市更新單元；8.龍華新區觀瀾辦事處放馬埔舊村片區城市更新單元；9.龍華新區龍華辦事處鉦尚機械工業區城市更新單元；10.龍華新區民治辦事處偉特工業區城市更新單元。具備拆遷補償方案大家可以在網上查房巴巴，在此就不一一列舉了。
在深圳已經發生過的小產權房拆遷案例中，我們不難發現，在登記產權信息的階段，每一個深圳小產權房業主都可以提供房屋歸屬權的證明材料，如:《律師見證書》、《集資建房協議》、《房屋轉讓協議》等，這些都是拆遷補償給現業主最好的證明，所以最終賠償受益人是購房的業主。
深圳小產權房的補貼補償條例有以下四個方面：
一、改變補償規則，實現雙向補償
農村宅基地所有權屬於村集體，房屋所有權屬於農民個人，因此在之前的拆遷補償中，只有農村房屋的拆遷補償。
不過從2018年開始，農民不僅可以領到農村房屋的補償，而且還可以領取宅基地的補償，實行雙向補償制度。
二、擴大補償範圍，提高補償金額
從2018年開始，拆遷補償範圍將不僅限於農村房屋，將主要包括兩方面：一方面，農民的固定財產：農房以及房屋內的裝修。另一方面，其他財產：地上附著物補償比如農民的果園菜園，或者水井廁所等。
另外，農民在拆遷時可以獲得2萬元不等的拆遷過渡期安置補償費，安置補助費(包括宅基地、配套設施、租賃費)等。
三、實現多樣化補償方式供農民自由選擇
農村房屋拆遷的補償方式有2種：一種是貨幣補償，即根據農民被損失利益的總價值摺合成人民幣進行補償。第二種是等價置換，即農民可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。
兩種補償方式可結合使用。農民朋友可以自由選擇其中一種！
除此之外，國家在新的農房拆遷補償項目中增加了兩個小的項目：宅基地的補償、社會保障補償。
宅基地補償主要包括土地補償費、安置費、地上附屬物以及青苗補助費。
對於被徵地拆遷的農民，將會被納入到養老保障體系中，保障失地或者徵地拆遷農民的未來養老問題。
四、更改原有的計算方法
拆遷補償金額＝宅基地面積*拆遷補償單價+農民固定財產（房屋）估價+安置費+農村其他財產補助（附著物+其他建築物）
被拆遷的補償範圍：包括農民的房屋、房屋的裝修、以及院內附著物，如農民自家種的果樹、蔬菜等；還有廁所、水井等建築。
就是開發商，後續階段涉及到開發商實施操作的過程。
因此。不管是在國家還是政府層面上，對於合法合規的小產權房，是由法律保障的。
這是我從政策層面上獲取到的一些解讀，歡迎大家共同評論探討！
大城市放牛娃
首先我要說的就是，在這之前在深圳買各類小產權房的人都賺了，前幾年房價暴漲的時候的何止翻倍！
如今，在新的小產權早已經不可能增加的情況下，這類歷史遺留問題也跟商品房一樣，成了缺乏土地的深圳的有限資源，相關政策前已經存在的小產權，政府不會拆，也拆不了，存在即是合理。至於未來的政府會如何處置，可以有很多種方法：比如分類收編，一些可以變為共有產權住房，一些可以變為安居房保障房，一些可以補繳地價轉為紅本，但不會有一種是會讓買小產權的人血本無歸的。
舉例一種小產權房，就是村委統建樓，既有投資價值，又有居住價值規模大，居住環境好，花園商業教育地鐵學位等等一應俱全，除了本本的顏色，跟商品房外觀無異。
個人不但不反對購買小產權，還很看好小產權中的村委統建樓，不少都是是居住環境好，交通出行又便利的選擇，價格是片區商品房的一半不到，這個居住價值高不高？還不佔用商品房名額，據我所知，有不少高級公務員因為不能做房爺，都有投資，是的，地段配套好一樣可以高價出租，入手門檻更低，套利出手容易，對所謂買不起商品房的人，都是好選擇，至少這種購買小產權自住或投資的操作，跑贏了因為在深圳買不起商品房轉而到臨深買房的人。
人有多大膽，地有多大產，小產權說拆多少年？歷史遺留的問題，猶如錶面是一堆黃土，裡面是枯骨還是黃金，只有進去的人才知門道，而現實生活中卻早就已經上演了一幕幕的地產創富劇本：撐死了膽大的，餓死了膽小的。
房八卦
小產權會被公寓代替。
從價格上來講，很多小產權的價格比得上一些公寓了，還要一次性付款。公寓一般首付五成，至少能貸款10年。
從產權上來看，小產權國家不承認，等於沒有產權。深圳的公寓一般都是50年產權的，然後就是40年的，還有一些70年的。但不管怎樣，有紅本的都是可以無限延期的。
從發展上來看，深圳土地面積這麼少，還要大力發展商業，也只有公寓這種和商業一體的住房模式行得通。
還有，隨著落戶制度的放寬，現在落戶非常容易，沒必要花那麼多錢買住宅落戶。
學校醫院問題，政府也會用剩下的地全力解決。
PS：在學校少的地方，深戶有房的都有很多不能上學。學校多的地方，非深戶無房的都能上學。
雪影幻熊
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未來的小產權房很有可能是通過補地價轉正，像那種比較老舊的危房，都是通過拆遷，然後重新建成商品房回遷給村民，而那種村委統建樓、大型花園房，一般是不會拆，因為開發商如果去拆，重新建成商品房，容積率差不多，沒有多少利潤可以賺，又耗費物力財力，那麼如何處理那些居民的住房問題，建成的商品房回遷給原居民，剩下的部分上市出售，這樣對於開發商和原居民都是有好處，所以很可能政府會出臺相應政策，通過補地價轉正、轉成獨立紅本。
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深有房產
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深圳的小產權房一般是指城中村裡面的農民房，或者是大型村委房、花園房，一般城中村裡面老舊的農民房到時都會拆除，建成新的商品房，高樓大廈、那麼如何處理那些居民的住房問題，建成的商品房回遷給原居民，剩下的部分上市出售，這樣對於開發商和原居民都是有好處，但是那種大型的村委房、花園房拆遷的難度比較大，又耗費人力、物力，所以到時應該會出臺相應的政策轉正、比如通過補50%的地價轉正，轉成獨立紅本。
比如龍華民治地鐵口的小產權房，地段非常好，1房大概是50多萬，2房80多萬，喜歡可私信我！
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深圳易房
深圳市區是個帶狀城市，從空中看會發現中間是梅林關，在梅林關的民樂村有許多小產權小區。梅林關民樂村的小產權房潛龍閣小區的單身公寓大約22平方的，44萬元一套。直接聯繫管理處可以直接過戶或買房。附近的大產權房是這個的三倍價格。目前為止民樂村小產權是價格窪地。地鐵站向市裡多坐一二個站的梅林三村附近的小產權房價格在3萬多1平方，西麗留仙居已達4萬一平。小產權現在都按套賣，不再按平方米，面積只是參考的。周邊的大產權都是三倍以上，能不能升值自己看著辦。
山石253869
我認為小產權房，有它存在的理由，深圳有大量上百萬甚至幾百萬人住在所謂的小產權當中，就算他們不屬於合法建築物，政府也不可能統一拆除掉，那這些人還不跟你玩命？如果說給這些小產權房出一個政策讓他們成為合法建築，也不行。這樣對那些購買了大產權房的人太不公平了。我個人認為政府應該加強監督和管理，這些小產權房的建築安全問題，還有消防安全問題。先要保證這些老百姓的生命安全再去談這些小產權房的安置問題。我認為小產權很長一段時間都會存在，並且不會轉正。。所以。先住著吧，過好自己的生活。。明天醒來又是陽光明媚的一天，真好。
深圳小軍哥
無論深圳還是全國的「小產權房」是中國特有的產物，不能簡單定性為「非法」而簡單化處理。應根據各個地方具體情況區別對待、區別處理，或補交土地出讓金轉為大產權，或列入拆遷改造範圍，或限制小產權的使用人，通過各種手段使海量的小產權房得到合理解決。
真誠188558
我認為小產權房，有它存在的理由，深圳有大量上百萬甚至幾百萬人住在所謂的小產權當中，就算他們不屬於合法建築物，政府也不可能統一拆除掉，那這些人還不跟你玩命？如果說給這些小產權房出一個政策讓他們成為合法建築，也不行。這樣對那些購買了大產權房的人太不公平了。我個人認為政府應該加強監督和管理，這些小產權房的建築安全問題，還有消防安全問題。先要保證這些老百姓的生命安全再去談這些小產權房的安置問題。我認為小產權很長一段時間都會存在，並且不會轉正。。所以。先住著吧，過好自己的生活。。明天醒來又是陽光明媚的一天，真好。
幫手記
兩種情況：
1'無土地證，建在紅線內的被強拆，
2'有土地證，特別是有國有土地證的會轉正。符合這些條件的目前很少，聽說觀瀾的‘’香榭麗景‘’符合這條件，而且是2梯4戶，價格才1.2萬。
