一.項目背景
這是一次存量時代，針對更新地區，圖則如何控制和引導的編制方法的探索，是一次在法定規劃層面嘗試城市規劃如何轉型的實踐。
本次工作經歷了更新規劃研究，發展單元規劃和法定圖則三個階段，思考如何在法定規劃編制中兼顧政府管控和市場可行性的要求。
二.規劃思路
以“插入-梳理-優化”為核心手段，結合現狀插入優化要素，通過局部調整，重組舊村與舊工業區空間，優化片區整體空間結構。
圖則原有編制和管理方法以適應城市拓展為目標，這是圖則難以應對更新工作的根本所在。因此，針對更新地區，我們思考能否轉變圖則的編制理念和方法，從“自上而下”政府主導的強制性規劃向“自下而上”協調多元社會利益訴求的協商式、過程式規劃轉變？本規劃嘗試兼顧承續傳統方法“成片編制控規保障整體系統和公共利益”的優勢，並借鑑更新專規重視“協商和博弈”和市場可行性的理念和經驗，重點實踐以下思考：
1.是否可以放棄現行控規劃編制方法提供唯一規劃結果的方式，增加規劃彈性，為下層次規劃可能形成多解方案搭建平臺。
2.不“嚴格”的、有彈性的規劃怎麼做？剛性和彈性條件如何取捨？
3.如何通過溝通、協調和利益博弈，使各方就規劃達成共識？
三.主要內容
（一）基於區域關係和產城融合視角優化整體空間結構
在區域範圍內以促進產業與生活功能的互動發展為重點，研究產業、居住和公共服務中心功能佈局關係。
圖1-規劃結構圖
（二）以促進產業轉型發展為重點優化片區內功能格局
充分挖掘土地潛力，引導傳統、低效益向研發與總部功能轉型,引入符合發展目標的產業；強化生產性服務功能，安排生產性服務中心，以支持研發型產業和總部基地的發展需求，推動片區產業轉型；調整產業與城市功能佈局與結構關係，強化城市公共服務與產業配套的居住功能。
圖2-配套設施圖
（三）提供高品質、促進交流的城市空間環境
結合自然山水資源和現狀公共服務功能佈局，構築開放空間體系，提供高品質的、促進交流的城市空間環境，促進開放空間與商業、休閒娛樂相互結合，鼓勵高科技人才的交流與互動。
（四）以提高實施性和相關權益人溝通為基礎劃定拆重建範圍與控制單元
以謹慎拆除為原則，綜合考慮現狀權屬條件、現狀建設等條件對拆遷難度的影響，在與政府部門和權益人達成共識的基礎上，劃定拆除重建範圍。考慮道路圍合情況、現狀權屬條件、開發主體訴求等劃定控制單元，確定各單元的剛性和彈性控制要求。
圖3-控制單元指標一覽表（部分）
（五）基於區域功能平衡和交通、市政、公共配套評估研究規劃建設量
通過比較城市主中心和副中心等片區的辦公總量，研究片區合理的功能規模，並從交通、市政和公配三個層面評估規劃增量對片區的影響。
（六）與經濟評估互動，明確單元管控要求
通過經濟評估校核各子單元建設總量的市場可行性，衡量各單元貢獻和收益的平衡情況，從而調整單元劃分，公共配套和開放空間安排。
（七）規劃管理與實施建議
深入研究開發模式、實施分區與分期，管理分區、土地歷史遺留問題的解決等實施性內容，並對控制單元在合併、調整等方面提出規劃管理建議。
圖4-開發模式圖
四.創新特色
（一）從地塊控制到單元控制和地塊控制兼顧
對現狀保留和現狀空地等非更新地區保持常規的“地塊控制”方式；對更新地區，則以“控制單元”的方式進行管控，只對單元總體提出要求，而不具體到提供唯一指向的地塊深度。
（二）從全面剛性走向剛性和彈性兼顧
選取市場博弈中不能突破、必須遵守的條件為剛性要素，在滿足相關規範的前提下，可根據市場條件、項目經濟可行性和實際操作需要確定的條件為彈性要素，使管理既能保障與突出政府需管控的內容，又為市場留設空間。
（三）從以規劃空間框架為重點走向實施性和市場可行性評估與空間規劃互動
重視規劃的實施性和市場可行性，綜合考慮影響實施的現狀權屬條件、開發主體意願等因素，並根據經濟評估調整空間方案及利益和責任分配。
（四）從政府主導的空間理想到基於“協商”的方案調整與共識形成過程
與股份公司、意向開發主體等各方進行了多次、各層面、長達近1年的溝通，廣泛而深入地聽取其意見和訴求，並通過協商不斷調整和優化方案，基本達成共識。
五.實施效果
（一）制定規範的試點
本規劃是規劃主管部門確定的試點項目，為深圳轉型發展背景下新版法定圖則的編制方法提供技術支持。規劃提出的單元控制、剛性和彈性要素的劃分以及單元管理等思路已被納入2015年出臺的新版《法定圖則編制技術規定》。
（二）促進片區內多個更新項目的整合與推進
本規劃編制過程中，協調統籌了多個正在推進的更新專規，促成關聯度較高的更新項目整合編制，指導相關部門管理和指導片區更新專規。
（三）本次規劃在擴區強權背景下，成為推進片區更新統籌規劃的樣板案例
2015年城市更新管理工作全面擴區強權後，成規模的片區更新統籌規劃呈現上升趨勢，坂田北圖則的編制思路和方案作為更新統籌規劃工作的借鑑案例，其規劃思路和方法得到福田、羅湖區相關部門的認可。
-END-
閱讀更多 樓市一言語 的文章
