核心要點
1、 物業屬業主所有，物業企業受業主委託管理；
2、 以合同約定對共用部位、共用設施設備進行維修、養護、管理；
3、 保修期內由開發建設單位負責維修，保修期外由專項資金列支；
4、 物業費中所包含的公共設備設施維修費用，專指小修和日常保養。
物業維修責任的劃分一直是個困擾居民和物業服務企業的難題，由於各種法律、法規沒有明確具體的劃分，對維修範圍和責任的界定也分散在各級、各種法律法規中，導致界定困難，逐漸使物業維修問題爭議不斷，成為社會問題，成為物業管理中的難點和痛點。
一
物業屬業主所有，物業企業受業主委託管理
首先，從所有權上看；根據《物權法》第六章建築物區分所有權中規定：
第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
根據上述規定，物業屬於業主所有，業主享有權利並履行義務。物業管理企業只是受業主委託代為管理。
而在物業管理或服務中，物業管理企業應該履行什麼樣職能？
二
以合同約定對共用部位、共用設施設備進行維修、養護、管理
《物業管理條例》第二條：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
《長春市物業管理條例》第四條：本條例所稱物業，是指各類房屋及其共用部位、共用設施設備。
本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬於業主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、值班保安室、物業服務用房、公共停車位、戶外牆面、屋面、道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬於業主共有的電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防範智能系統、避雷裝置、單元防盜門等設施設備。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人，即房屋所有權證登記的權利人；或者房屋竣工並已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權證的房屋合法買受人。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
上述的共用部位、共用設施設備，如果合同中有約定的，按合同執行。
如果沒有約定的，維修責任或者說維修的資金來源歸誰？
《物業管理條例》中規定：
第五十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
這裡面的保修期問題，在《建設工程質量管理條例》是如何規定的？
三
保修期內由開發建設單位負責維修，保修期外由專項資金列支
第二十六條：施工單位對建設工程的施工質量負責。
第三十九條 建設工程實行質量保修制度。
建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。
第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為５年；
（三）供熱與供冷系統，為２個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
第四十一條 建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。
同時，《物業管理條例》第五十一條規定；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
從以上法律法規的內容可以看到；保修期內由開發建設單位負責維修，保修期外使用住宅維修資金進行維修，公用事業單位對相應的設備設施也有維修、養護的責任。
那麼，是否就沒有物業服務單位的事兒？物業企業在其中起到什麼作用？物業企業收的物業費又是做什麼用的？
四
物業費中所包含的公共設備設施維修費用，專指小修和日常保養
那麼，是否就沒有物業服務單位的事兒？物業企業在其中起到什麼作用？物業企業收的物業費又是做什麼用的？
對此，《物業服務收費管理辦法》之中有明確的規定；
第十一條 實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
根據此管理辦法，公共設施的維修、養護、運行等費用包含在物業管理費之中。但是，需要特別指出的是，物業費中所包含的公共設備設施維修費用，專指小修和日常保養。中修、大修以及更換主要部件等等，從專項維修資金中列支費用。
-END-
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