大鵬視野戰略策劃中心 主任

一、“商都”鄭州的困與惑

鄭州，一座火車拉來的城市。

因交通之便，帶旺一座座獨具特色的專業市場；一座座專業市場，帶來鄭州商業的繁榮。因商業之繁華，成就鄭州“商都”之美譽。而今，曾經成就鄭州商業繁榮的一座座專業市場卻面臨大量外遷。

所謂“皮之不存毛將焉附”，脫離了一座座專業市場的支撐，鄭州商業的繁榮究竟還能走多遠？

同時，一方面，數以百計的專業市場外遷卻面臨無處可遷的窘境；另一方面，周邊縣市想要承接卻面臨無場可接的尷尬，問題究竟何在？

更具戲劇性的是，一方面，本土大量專業市場倉促外遷；另一方面，外來宜家卻引來萬人空巷，所謂何故？

帶著以上歷史三問，本文展開對鄭州專業市場的梳理和探索。

二、鄭州專業市場大千世界觀

“城市”包含“城”與“市”。在城市最初的形成過程中，“城”是為了抵禦外侵，構築城牆圍合而成的地域，“市”則是指伴隨工商業的發展，人們進行商品交易的場所。由此可見，商貿活動在城市發展中發揮著重要作用，隨之產生一些商貿、交易、物流等產業空間載體，諸如各類專業市場。

鄭州又稱“商都”，一方面是因為其曾作為商朝的國都，具有深厚的文化底蘊，另一方面則是鄭州依託鐵路、高速、高鐵、航空等交通優勢和“連南貫北、承東啟西”的區位優勢，商貿物流等得到了迅速發展，“商都”在新時期被賦予了新的發展內涵。而鄭州大都市區是河南省各類專業市場最為集中的區域，重點承擔了全省各類商品交易和集散功能，通過分析各類專業市場的發展，能夠看出鄭州大都市區產業轉型、發展方向和重心的轉移。

伴隨消費需求的升級，目前中國第28家、河南首家宜家家居於2019年8月在鄭州開業，無論是運營模式、品牌設計、多業態佈局和體驗式消費都是對傢俱市場的轉型創新。與此同時鄭州還有眾多傳統專業市場已經或者即將向城市外圍搬遷，專業市場正處於優化升級、整體外遷的十字路口和轉型的陣痛期，未來將何去何從？

目前鄭州大都市區的重點專業市場與市民生活息息相關，如果通俗的進行分類的話，可以將專業市場大概分為“衣、食、住、行”四大類。通過整理統計在整個鄭州大都市區範圍內以上類型的重點專業市場共計約有109家。

1、 衣

鄭州曾經被稱做“火車拉來的城市”，依託火車站和鐵路運輸形成了眾多商貿市場，主要以服裝、鞋帽、小商品等為主，共有專業市場約13家，典型代表如鄭州銀基商貿城、錦榮商貿城、世貿商城、天隆時裝城、萬博商城、鄭州國際小商品城、京廣鞋城、鄭州箱包皮具城、金城服飾廣場等。

2、 食

河南作為農業大省，農業產業基礎好，鄭州把食品工業作為其中的重要發展方向，與農業相關的農貿類類專業市場如水果、蔬菜、水產、茶葉、花卉等發展良好，鄭州大都市區範圍內共有專業市場約20家。典型代表如萬邦國際批發市場、鄭州信基調味食品城、黃河食品城、華中食品城、中陸茶城、中原水產物流港等。

3、住

伴隨房地產市場的興起，傢俱建材行業也同步發展。鄭州大都市區的傢俱建材類專業市場數量較其他類型多，共有各類建材市場55家。典型代表如東建材、萬客隆、歐凱龍、中博傢俱、居然之家等。

4、 行

2018年底鄭州機動車保有量突破400萬輛大關，中部六省省會第一，汽車消費帶動汽車及相關零部件專業市場的發展，在鄭州形成一批汽車類專業市場，

共有汽車類專業市場約7家，如中國(鄭州)汽配大世界、中博汽車廣場、河南汽車貿易中心。

三、五大特徵

1、總體特徵：專業化、多元化、圈層化、階段化

通過對整個鄭州大都市區範圍內重點專業市場的類別和空間分佈進行梳理，整體上專業市場在大都市區內呈現以下特徵。

• 空間維度

從專業市場的空間分佈來看，以鄭州市區為核心，城區佈局相對集中，且行業種類豐富，老城區最為密集，向外呈圈層式佈局，外圍市縣佈局相對分散，行業種類相對單一。

• 時間維度

如果從專業市場的發展歷程來看，可以大致劃分為三個發展階段，即為發展初期的1.0階段，業態和產品相對單一，主要是傳統的農貿市場和建材市場等；2.0階段專業市場的開始逐步形成組合業態，產品相對多樣化，且管理開始逐步規範；而到了3.0階段，則形成了業態豐富、產品多元的模式，且融入了商業、休閒、體驗等，例如宜家家居。

2、 服裝紡織類專業市場：環鄭州火車站集群佈局明顯

服裝、紡織以及小商品市場多是得益於鄭州的鐵路運輸功能和交通樞紐地位，主要集中於鄭州火車站周邊

，在鄭州第三產業發展初期，以服裝和小商品為主導的商貿業可以說是鄭州的支柱產業之一，為經濟發展和活力提升奠定了良好的基礎。

3、 食品蔬果類專業市場：城市外圍沿交通幹線佈局

多數主要佈局於鄭州三環以外以及城市快速路周邊

，伴隨高速公路和冷鏈物流的發展，進一步促進了鄭州農產品商貿物流業的發展，農產品批發交易市場逐步向外進一步搬遷，如陳砦蔬菜批發市場、毛莊蔬菜批發市場、萬邦新綠地農貿市場、萬邦茶城等已經完成搬遷，並在城市遠郊區形成更大規模體量的蔬果食品類專業市場。

典型案例如在2012年正式開業的河南萬邦國際農產品物流城，打造集農產品交易、物流、倉儲、質量檢驗、科研等功能於一體的農產品交易主體城市綜合體，同時承接主城區內部分傳統農貿市場的轉移，為城區騰挪發展空間。

4、家居建材類專業市場：沿鄭汴路—商都路帶狀佈局明顯

家居建材市場在鄭州的數量較多且分佈相對較為分散，東西南北均有佈局，主要佈局於城市主幹道及快速路沿線，其中尤其以鄭州東部地區佈局最為密集，僅鄭汴路—商都路沿線就有眾多家居建材市場佈局，如中博、東建材、鳳凰城、紅星美凱龍、居然之家、華豐燈飾界、鄭東建材傢俱城等，並一路向東延伸到中牟，如華豐燈飾界、浩瀚建材園、星聯白沙廚衛城、鄭州現代陶瓷物流園等，在鄭州周邊縣市以中牟縣的建材市場佈局較多。向西則在主要交通線路交叉口布局大型傢俱建材市場，如位於西四環和隴海快速路的鄭州金馬凱旋家居CBD，未來將作為市區建材市場外遷的重要承接地。

5、汽車及零部件市場：在快速路與主幹道交叉口布局明顯

伴隨城市發展空間的拓展，汽車及相關交易市場的分佈向外圍轉移，主要位於三環以外，且主要是位於城市快速路如三環與交通性主幹道的交叉口布局，

如汽配大世界和裕華豫港汽車廣場均是位於北三環與花園路交叉口。

此外近年來中牟縣汽車整車及零部件製造發展迅速，在中牟縣城南部形成了汽車產業集聚區，同時帶動汽車零部件交易的發展，在周邊形成了河南汽貿園。

四、四大問題

總體來看鄭州大都市區各類專業市場缺乏統一規劃，特別是從整個大都市區層面缺乏整體統籌、主客體信息不對稱，一方面是業態和功能佈局缺乏規劃指引，另一方面是外遷和整改相對盲目，最明顯的問題就是有的市場已經拆遷，但商戶不知道搬遷到哪裡去，或者郊區的承接地缺乏完善的設施配套，無法滿足外遷商戶的發展需求。從鄭州大都市區內現有各類專業市場來看，多為傳統的發展運營模式，大多保留著建設初期的傳統特徵，存在如下具體問題：

1、佈局較為分散、用地效率偏低

整體來看大都市區內各類專業市場，缺乏統籌安排，有些專業市場在形成初期屬於自發形成，缺乏統一規劃，這就導致從整個區域層面來看，同類專業市場佈局分散，四面開花，這樣不利於形成集聚效應，進而導致土地產出效率較低。

2、業態單一、商品同質化

多數專業市場存在業態單一的情況，僅以商品交易為主要業態，且各商戶商品存在同質化競爭的現象。

3、管理混亂、形象較差

多數專業市場缺乏統一規範的市場管理，特別是傳統的農貿市場，保留初期的發展模式和風格，市場整體較為混亂，形象較差，且對周邊環境影響較大。

4、配套設施滯後、停車難

此外部分專業市場存在配套設施滯後的問題，諸如對外交通、物流體系以及停車場等的不完善，導致整體運營效率不高。

綜上所述，專業市場帶來的巨大貨運交通對城市交通和環境產生不良影響，目前鄭州市區人口規模逐年提高，消費需求不斷提升，傳統市場已無法承載消費需求，同時鄭州作為國家中心城市，面臨城市擴容、產業轉型和形象提升的需求，傳統專業市場亟待搬遷整合、轉型提質。

五、六大對策

1、頂層系統謀劃

首先應該對鄭州大都市區的專業市場要進行整體定位。專業市場應該是承擔鄭州大都市區乃至中原城市群商貿服務功能和商品集散的重要空間載體，更是鄭州建設

“國際商都”和國家中心城市的重要支撐，為此需要從全國層面或者中原城市群層面來對專業市場的戰略定位進行重新謀劃，而不僅侷限於鄭州市或者大都市區範圍。

此外當前應在大都市區層面成立專業市場統籌發展小組，由鄭州和外圍縣市共同組成，對專業市場的外遷、承接、改造等進行整體部署，定期舉行會議，共同推動大都市區專業市場的協同發展。

2、市場郊區化

近年來鄭州不斷髮展，城市框架不斷拉大，特別是四環高架的建設，使鄭州進入四環時代，外環快速交通的建設將助力郊區專業市場的發展。為了提升城區環境和騰挪發展空間，需要將農貿、建材、服裝、汽車交易等各類專業市場逐步向郊區搬遷轉移。目前已有眾多市場逐步向四環外搬遷，如萬邦茶城、天榮汽配城等已完成搬遷至城市外圍，實現集群化發展。

但市區仍有眾多市場需要整合搬遷或者改造提升，諸如火車站周邊的服裝市場以及小商品市場眾多，對城市整體形象的影響較大，需要考慮加快搬遷或整改步伐，提升專業市場檔次和城區環境品質。在加速大型專業市場向外圍遷移的同時，應完善與市民生活息息相關的小型商貿市場和物流配送服務體系，如社區蔬菜市場、水產市場等應滿足市民生活的便利性。

3、 經營規模化

鄭州城區內各類專業市場佈局較為分散，用地效率不高，各類專業市場需要進行整合，特別是對於建材傢俱類、汽車類市場可以通過在城市郊區或交通便利的外圍縣市建設大型專業市場，吸聚城區分散佈局的小型專業市場，實現集群化、規模化發展。同時應加快城市外圍各類外遷市場承接地的建設，以及交通、配套設施的建設，保證外遷市場和商戶的正常營業。

4、 產業鏈條化

傳統的專業市場僅侷限於各類商品的交易且產品結構單一，而對於產業鏈的上下游環節缺失，諸如產業的前端研發設計、展示展覽、倉儲物流配送、電子商務等，為此需要打破傳統的發展思路，完善產業環節，形成“研發+銷售+會展+電商+倉儲+配送”的完備產業鏈。例如華南城以專業批發市場為本，業態涵蓋綜合商業、電子商務、會議展覽、倉儲物流配送、生活配套及綜合物業管理，打造一站式綜合性原料展示交易中心。

5、業態多元化

更新產業業態，豐富產品門類，增加商業零售、休閒娛樂、餐飲服務、體驗等業態，打造“專業市場”+”mall”的一站式體驗採購中心，滿足供應商和消費者的各種需求。如宜家家居，將家居業態與購物中心進行融合，除了主打家居產品，將購物、餐飲、娛樂、商務辦公、公寓等業態整合進來，帶來更大的客流量。

6、 產品高端化

從鄭州交通地位的時代變遷可以明顯看出專業市場的更新迭代，從“火車拉來的城市”到“第一個米字形高鐵城市”，從“鄭歐班列”到“鄭-盧空中絲綢之路”再到“國際綜合交通物流中樞”，從普鐵時代的服裝市場、小商品市場，到高速時代的汽車專業市場和傢俱建材市場，未來鄭州將進入高鐵時代和航空時代，鄭州的專業市場需要逐步向高端化產品過渡，一方面逐步提升現有產品的品質檔次，形成中原特色和品牌，另一方面則要圍繞“買全球、賣全球”目標，推動國際航空貨運、中歐班列（鄭州）、高鐵、公路運輸無縫對接，結合“多式聯運+冷鏈物流”，打造國際商品交易中心、國際農產品交易市場、進口水果和鮮活海產品交易市場等，構建立足中原、輻射中西部、面向全球的商貿市場體系。

---

李俊鵬

大鵬視野戰略策劃中心 主任

國家註冊城鄉規劃師、高級工程師

聚焦區域和城市發展戰略、國土空間規劃、鄉村振興、文旅項目策劃諮詢、相關規劃技術諮詢，從業10餘年，操盤各類實戰案例100多項。

-----往期推薦 ----

長按二維碼關注“大鵬視野”

歡迎添加“李俊鵬”個人ID