一切都像极了2008年。
昨晚（3月13日），美股触发史上第三次熔断。
要知道，美股熔断历史上只发生过三次。上一次熔断，还要追溯到2020年3月9日。
网友说：那天，我的记忆很深刻，那感觉，仿佛就在几天之前。
3月9日，道琼斯工业平均指数在交易日结束后下跌超过2000点，创下2008年金融危机以来最大跌幅，触发美股史上第二次熔断。
美股之外，全球其他主要股票市场亦遭血洗，至少11国触发熔断。
英国富时100指数跌逾10%，法国CAC40指数跌逾12%，德国DAX指数跌逾12%；日本、韩国、新加坡、印度、印尼、菲律宾、越南主要股票指数跌幅均超过4%。
这个场景是不是很熟悉？已经封神的巴菲特都说，有生之年还未见过这么密集的熔断。
不知不觉，2008年国际金融危机已经过去十多年，久到新成年的00后一代，已忘了当时危机到来时的“萧条”和紧张。
10年，弹指一挥间，对很多人和事而言却是沧海变桑田。但危机却从未离去。
比如，新冠病毒这只黑天鹅。
和10年前一样，为应对疫情冲击，早在3月初，全球金融市场就迎来了一次大放水。
在美联储史无前例的降息50个bp之后，
沙特央行将回购利率及逆回购利率均下调50个基点；
澳洲联储和马来西亚央行先后降息；
同一天召开的G7国家财长及央行行长紧急会议宣布，准备在必要时采取行动，以刺激经济增长。
但历史不会简单重演，10年前有效的救市手段，现在用起来却显得苍白无力，甚至毫无用处。这也证明了一点，危机从未得到根本解决。
国际货币基金组织（IMF）甚至预测，2020年全球经济增速将降至自金融危机结束以来的最低水平。
事实上，随着漫长的扩张周期进入尾声，依靠债务驱动和量化宽松政策刺激的全球经济已失去了源动力，前景堪忧。
而疫情和石油两只黑天鹅加重了这次危机，央妈们能出的招基本都出了，但没卵用。
看看，一贯乐观的任泽平也不乐观了。
全球经济的恐慌情绪尚未到达拐点，短期内中国也难以独善其身。
2008年的那一场劫难，多少房企熬不到4万亿的到来。而这一次，又有哪些房企能安全活下来呢？
你要知道，10年前，深圳上海房价每平方1万，腾讯股价8块，猪肉8块一斤。10年后，深圳上海房价每平米5万，腾讯股价400块，猪肉40块一斤。
当房价后面多了一个0，很多努力注定无力。
01
冬天来了
看过《权力的游戏》的朋友都会记得，马丁叔在第一季第一集，就借冬临城主之口，喊出了贯穿总七季的恐惧：
the winter is coming！
对于这句话，如今的地产行业，体会深刻。
2月27日，凯德集团率先宣布，董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%；
江西房企九颂山河的高管及员工，甚至还自发递交降薪请愿书，愿与企业共同守护山河……
看着这些红手印和请愿书里力透纸背的江湖义气，我莫名想起了《古惑仔》里的一句话：
所谓“義”字，就是我为羔羊，等待磨刀霍霍。
只要是个稍微理智的职场人都知道，降薪和裁员，从来都不是可选项。
早在2月中，传出安徽文德控股，规劝员工自谋发展的内部群截图；
梦想有多美好，现实就有多残酷。
疫情引发的连锁反应，让这些房企们被迫褪去了华丽衣袍。
根据克而瑞房企2月份销售数据统计，TOP100房企单月全口径销售额3243亿，创下近几年来的单月最低值，同比下降38%，约9成的房企单月同、环比均下跌。
其中：
超大型房企如万科和碧桂园分别实现全口径销售额267.7亿元和300亿元，同比减少33.8%、49.2%；
中型房企如旭辉、阳光城分别实现25亿元和45亿元，同比下降47%和61%；
小型房企如首创置业2月实现签约金额为8.4亿元，同比下降83%。
人类总擅长安慰自己：线下不行还有线上，唯一逆袭的恒大超过400亿的单月销售羡煞众多房企。
这似乎是一个信号：只要打折跟得上，没有一个销售数字是达不到，没有一个春天不会来到。
如果你也这么想，那么我只能告诉你：这个信号，只说对了最后三分之一。
但是还有一个前提是，你能够在这个冬天，活下去。
02
谁能活下去？
有人会问，谁能活下去？
这个问题，取决于各大房企的身体状况。
为什么这么说？
打一个不是很恰当的比喻。根据《中华流行病学杂志》刊登的论文《新型冠状病毒肺炎流行病学特征分析》，统计截至2月1日中国内地4万多COVID-19确诊病例，COVID-19主要是打击老年人，在70~80岁段的病死率为8%，80岁以上段为14.8%。
简单理解就是，老年患者越多，呈现的病死率也就越高。
为何？
因为相比之下，老年人的身体机能较差且大多患有慢性疾病。
在暂时没有特效药全靠熬的病毒面前，好的身体素质、好的免疫力就成了战胜病毒的必不可少的武器。
同理，身处寒冬的房企也是如此。
房企身体好不好，一个很客观的标准是信用安全评级。
啥是信用安全评级？
一句话就是：它是以房企的动态现金流对短期债务的覆盖为主，兼顾了资产对长期负债的覆盖性，同时考虑到了适度杠杆率的合理贡献、规模效应以及永续债等因素的影响，最终在权威数据的基础上生成的榜单，旨在更客观、更准确地动态预见房企的信用安全状况。
简单而言，信用安全评级越高的房企，身体是越好的。
哪些房企身体最好？
我先给你看几个表。
这是2019年中期的信用安全评级榜单，中海、华润、保利、万科、碧桂园分列一到五位。
这是2018年，排在前四的依旧是中海，保利、华润、万科。唯一的变化是，那时的龙湖还能排名第5，位次比排在第6的碧桂园靠前。
2017年，前三的是中海、保利和华润，嘉里建设和龙湖分列第四和第五。
看完这三年的榜单，你发现啥没？
在这三份榜单中，中海、保利、华润和万科总是霸榜，其中，中海连续三年排名第一，龙湖连续两年排在前五，直到2019年中期才被碧桂园超越。
整体而言，信用安全排行前三的均为央企，中海地产、保利地产还有华润置地，其共同原因是央企持续对负债和杠杆的相对较严格控制。
以中海地产为例，其信用安全值高居榜单第一，而且得分总是高于其他房企一大截，这得益于有“利润王”之称的中海，利润总额常年高居榜首，销售规模保持在头部，对负债率的严格把控。按2019年中期财报截至6月末的数据，中海地产的资产负债率是60.1%，净借贷比是35%，负债率在千亿以上房企中最低的。
保利和华润的杠杠率也相对较低，同时预期现金流入对流动负债覆盖良好，提升了信用安全评级。
此外，万科也是信用安全榜单前五的常客。作为多年的国内老大，万科对风险一直保持警惕。
还有碧桂园，19年中期的信用安全冲到了第五位。这出乎许多人的意料。实际上也并不完全是意外之外，体现了快周转下的安全。
对一家房企的评价和看法也要进化。我们看看碧桂园2019年中报的数据吧：
上半年实现净利润230.6亿元，同比增长41.3%；
净借贷比率为58.5%，这已是碧桂园连续12年保持净借贷比率低于70%；
截至2019年6月底，公司可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产比例为12.8%，保持了充足的现金流。
信用安全是一个相对综合的参考维度，如果想用更细的颗粒度去分析和拆解，我们也可以把相关的指标进行分解和对比。
我的好朋友标叔告诉我，从财务视角，房企安全边际的评估依据，核心是负债水平，且结合偿债压力综合分析。
通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的风险水平。但房地产行业比较特殊，因为预收账款未结算之前也属于负债。因此相比资产负债率，净负债率（也叫净借贷比率），是一个更能反映房企债务真实情况的指标。
比如上图这张净负债率排行榜。
不过，这个榜单得倒着看，净负债率越低越安全。所以除了港股的嘉里建设外，表现最好的是万科和中海。
在负债水平之外，现金短债比同样是衡量企业短期偿债能力的重要指标，能反映企业一定时点下的经营风险和安全性。
一般而言，该指标大于1，可以说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好，企业偿还短期债务能力有相对保证。
销售额排名前10的房企中，中海地产的现金短债比最高，达6.57。中海对现金流和负债率的管理一向非常严苛，财务稳健、现金充裕是其一贯的经营风格，还有央企身份加持，风控妥妥地。
华润置地以4.78紧随中海之后，其次是龙湖。
结合这些体检数据，我们基本能出一个结论是：
中海、万科、保利等这些超大型企业身体最好，最能过冬。
03
谁能跑赢下半场？
进入2019年开始，“现金为王”已成为衡量企业稳健性的首要考虑因素。
乐居统计的数据，2019年中期手持现金超千亿的有恒大、碧桂园、万科、中海、融创、保利等少数几家。
作为资金密集型企业，“要钱、要地、要人”是房企经营环节的三大重要节点，而“要地、要人”本质上也是回归到“要钱”这一环节。
我们经常听到各个大佬说，要拿便宜的钱干更多的事。
道理大家都懂，但却不是谁都有能力做到。
这里不得不提的还是中海，其超强的融资能力让很多既羡慕又嫉妒。
据港交所3月3日披露的一份文件显示，中海地产于近日在港交所发行了3笔合计10亿美元债券。
其中，3亿美元5年期债券年利率2.375%；5亿美元10年期债券年利率2.750%；2亿美元15年期债券年利率3.125%。债券利率再刷新低，发行年期之长，再创纪录。
与之对比的是，2020年，房企的5年期美元债利率多在7.5%左右。而有些房企，利率已经飙升到10个点以上。
这种鸿沟般的差距，你说怎么玩？
可以看到，像中海、龙湖，能拿到4%以下的利率水平，基本就是整个行业最低的融资水平了。
庞大的现金储备，极低的融资成本，如果再遇上稍稍宽松的货币政策，无论在哪个行业，简直就可以无往不胜了。
不过，在地产行业，评价一个房企的真正潜力，还得考量另外一个指标——土储质量。
简单一句话，就是得一二线者将得天下。
国家统计局发布的数据，1月份，一线城市新房价格涨幅有点扩大，二三线城市涨幅有所回落。
在一线城市方面，经过初步测算，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。
看到了吧，即便这个冬天如何寒冷，但一线城市的房价还在继续往上飙。
很多人说，疫情会给楼市带来巨大冲击。
这话其实只对了一半。
对于有些三四五线城市而言，确实冲击巨大，在这些城市，再试图寄希望于买房赚钱的人，大概率只能坐等关灯吃面。
对于多数一二线城市而言，短期也会受到冲击，但很快会修复。尤其是70、80后的改善和90后的置业需求，不会因为疫情的到来而凭空消失。
按钟南山院士的判断，4月份疫情会基本结束。
就地产而言，算上消费者的惯性观望，房地产行业有望在5—6月份开始回血，而大规模的销售反弹现象预计会出现在下半年。
前面说了，不是所有城市都能迎来复苏，城市核心竞争力（优质配套）将进一步强化楼市分化的格局。
房企的拿地趋势也在验证这一点。
这几年，最聪明开发商都在大规模的聚焦一二线。
如图所示，近3年土地储备一二线城市占比是最高的前三名分别是，中海、融创和保利。
比如中海。
1月8日，中海发布公告称，2019年公司新增53宗地块，土地出让金1133.6亿元，地块基本全部在一二线城市。
每日经济新闻报道说，2019年，中海地产在北上广深四个一线城市拿的地，约占超过其全年拿地总量的4成，仅在北京拿地额就超过200亿元。
再比如保利。
2019年全年保利地产拿地金额1553.7亿元，占销售金额的比重为33.6%，集中在一二线城市和粤港澳三四线城市，按拿地金额计算，一线18.8%，二线39.3%，三四线41.9%。
而这些优质的土储，都将是中海、保利安生立命的本钱。
要知道，疫情这只黑天鹅谁也无法预料。只不过生活还要继续，黑天鹅总会不断的出现。
我们都知道，以地产为代表的行业，尽管熙熙攘攘、热闹非凡，但其实都是周期的囚徒。
但要躲避周期的追杀，只能让自己稳健而又强大。
只有这样，才能度过一个又一个寒冬，然后活下去，并活得好。
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