當一輛布加迪威龍跑車不再高速飛馳，而是右轉駛入限速30邁的道路，或許它會被當成一個“異類”。
2012年，合約銷售規模不到500億元的碧桂園，通過“456模式”實現高速行駛，次年衝破千億銷售規模，再到後面的3000億元、5000億元、7000億元。而到了今年，無論是在擴儲上，還是在銷售上，碧桂園發生了細微變化。
或許這輛跑車開始放慢了速度，不再提倡以高週轉的方式衝規模。
3月10日上午，廣東佛山舉辦了大瀝鎮河東東城工業區城市更新項目的現場競投，最終碧桂園旗下的佛山市南海區碧宏城市投資發展有限公司以底價“48%的增值收益比例”競得土地整理權。
資料顯示，該項目土地整理面積約199.47畝，約13.3萬平方米，項目改造出讓面積約161畝，包含121畝商住地和約40畝中小學用地(公益性用地)，容積率2.5≤容積率≤3。
根據公告顯示，該項目土地前期整理合作方享有的“增值獎勵比例”的競投起始比例為48%，最低比例為35%，競投幅度為每次舉牌向下調整0.5%或其整數倍。
觀點地產新媒體瞭解到，該舊改項目於2019年12月26日公示進行競投；但於今年1月30日，因疫情影響暫停報名、競投等相關事宜；於3月2日恢復競投工作。
關於底價48%的增值收益比例，深圳某知名房企投資部人士指出，這是當地一種比較具有特色的競價算法，比普通的舊改招標相對複雜一些，但從碧桂園中標情況來看還是一定的有利潤空間。
另一位廣州舊改研究人士亦對觀點地產新媒體表示，目前碧桂園獲得只是土地整理權，屬於純一級整理。它的目的實際上並不在於一級整理，而是通過一級整理佔得先機，為後面的招拍掛進入二級市場做準備。
“從一級市場開始操作，開發建設時間會變得很長，但到後面拍地時就有優勢了，而且可以佔得很高的收益。”該人士補充說道。
事實上，最近半個月，碧桂園已三次中標舊改項目。此前於2月28日、3月5日，碧桂園分別成為東莞南城街道周溪社區諾基亞廠房城市更新項目、佛山南海區裡水鎮大沖科技生態工業園改造項目的改造主體，兩者合計面積超過70萬平方米。
同時今年年初以來，碧桂園亦在公開市場進行擴儲，分別在鄭州、惠州、佛山、太原等城市共斥資46.408億元，擴儲土地面積48.84萬平方米。
進一步對比分析發現，無論是中標舊改，抑或公開市場拿地，這些城市基本位於二線城市的市中心區域或者靠近城區的地方，並且公開市場拿下的地塊同樣與“改造”有著緊密的聯繫。
據觀點地產新媒體不完全統計，2020年初以來，碧桂園共在公開市場拿下11宗地塊，其中9宗為城中村改造地塊或城市更新項目地塊，基本為底價補倉。
對此，一位不願透露姓名的業內人士認為，以前碧桂園在舊改上的動作並不多，雖然舊改相對公開招拍掛有著更高的利潤，但是缺點是開發週期長，且需要比較大的資金沉澱，這與碧桂園的高週轉模式是相悖的。
“近幾年，以三四線城市為主的碧桂園有意佈局一二線城市，而從土地獲取成本上看，舊改則是很好的選擇”，該人士續稱。
觀點地產新媒體瞭解到，2015年上半年，碧桂園提出“環抱一二線城市”發展戰略。同年7月24日，碧桂園對外宣稱，一線城市事業部已經成立。
成立4天后，碧桂園就迅速有項目落地。其旗下惠東碧桂園房地產開發有限公司以代價1440萬元收購位於深圳坂田坂雪崗大道東側的工改保項目的72%股權，拿下首箇舊改項目。這也是碧桂園在深圳獲取的第一個項目。
隨後，碧桂園在深圳先後獲得龍崗水一村城市更新單元、龍華老圍舊改項目、龍崗南約洋橋漢田項目、龍崗上木古集體用地項目、寶安方大工業園舊改項目、羅湖翠竹街道金星市場城市更新單元等。
拿下金星市場城市更新單元后，彼時就有市場消息稱，碧桂園目前在寶安、羅湖、龍崗、龍華、光明等深圳多個重點核心區域已獲取或計劃獲取的項目超過30個，其中有約5個更新項目計劃將於今年面市。
但事實上，在碧桂園2015年至2018年年報披露的重點項目中，深圳僅有一個項目成功入市，即寶安福永碧桂園領寓項目於2018年4月4日獲得預售證。該項目總可售建面為15.62萬平方米，已預售9.74萬平方米，預期竣工時間為2020年第二季度。
緊接著於2019年中期業績會上，碧桂園就對外介紹到深圳舊改情況。截至2019年6月30日，碧桂園深圳舊改項目累計權益建築面積達到1404萬平方米，權益貨值約1993億元。
與此同時，昆明作為第二個舊改“主戰場”，2015年，碧桂園同樣以股權收購、簽約合作的方式拉開舊改的序幕。
2016年，碧桂園總裁及執行董事莫斌在中期業績會上說：“我們現在是一二三四五線火力全開。”不久後，其與昆明政府簽署《城市更新改造戰略合作框架協議》，計劃投資860億元推進以城中村、舊城區、舊廠區等“三舊區”改造為主體的城市更新改造。
至此，碧桂園接連在昆明有舊改項目落地，其中包括碧桂園鳳凰灣、原大宥城、馬村沸城、白水泥廠御龍半山、東白沙河地塊等項目。
觀點地產新媒體瞭解到，在2015年至2018年年報重點披露項目中，昆明舊改項目並沒有在表中有所呈現。對此，昆明業內人士認為，土地市場資源分散、歷史遺留問題、拆遷難等問題帶來大量的時間和資金成本，並且是不可控的，拖長了整個週期。
到了2019年，碧桂園同樣舊改、合作的方式進入一二線城市，其中包括1月介入廣州南沙東瓜宇村舊改項目，8月以約6667萬元間接參與深圳蛇口太子灣項目，10月摘得東莞謝崗鎮謝崗村南部居住更新單元。
一二線城市的積極佈局，也使得碧桂園拿地金額上有所傾斜。據觀點地產新媒體不完全統計，2019年上半年一二線城市新增權益土地代價佔比由2018年末的40%增至46%，三四線城市佔比則降至54%。
今年，除了擴儲上偏向慢開發的地塊外，碧桂園銷售額亦有所放慢“步伐”。在恆大、融創大打營銷戰的時候，其並沒有跟進。據碧桂園2月份銷售月報顯示，該公司1至2月權益合約銷售金額錄得同比下降28.1%至538.4億元，權益合約銷售面積同比減少29.2%至631萬平方米。
其中，2月份，碧桂園實現了權益合同銷售金額約209.2億元，同比減少49.97%。權益合同銷售建築面積約252萬平方米，亦同比減少50.43%。
另據觀點指數發佈的2020年1-2月中國房地產企業銷售金額TOP100，碧桂園前兩個月取得的合約銷售額為約765億元，排在第三名，位於恆大、萬科之後。
面對一輛“主動”降速的跑車，或許其已經預見前方的道路顛簸，等待著下一次加速的時刻。
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