樓盤面貌
▌樓盤印象
項目名稱：阿誇城市公寓
項目性質：永久性產權公寓
開發商：世紀地產
地理位置：Coronado, Mandaluyong, 1550 Metro Manila, 菲律賓（谷歌可查）
房源狀態：現房
項目體量：6棟50層公寓建築
面積範圍：33平米-186平米
單價區間：2.5-3萬人民幣每平米
裝修情況：精裝修不帶傢俱
付款方式：定金2.5%後支付全款
區域介紹
▌所屬城市情況
馬尼拉大都會（Metro Manila），乃以馬尼拉市為核心，涵蓋周邊15個城市及1個自治市的大型都會區；在行政上，劃歸為國家首都區（National Capital Region，縮寫 NCR），簡稱首都區。
此都會區為菲律賓的政治、經濟、社會、文化和教育中心。也是為中央政府所在地。
根據2007年人口調查，此區域居民有11,553,427人，佔全國比例的13%。包括鄰近的內湖省、甲米地省、黎薩省和比立勤省，稱之為“大馬尼拉地區”，總人口將近2,400萬
根據2009年7月所統計，馬尼拉大都會的地區生產總值有美元1490億，佔全國生產力1/3的比例。2008年，根據普華永道會計師事務所所統計，此區域為排名全球第40富裕的都會區。按照每年增長4.7%計劃，2025年可望達到3250億美元，進入第35名。
馬尼拉集全國之力為一體，加上東盟近年的經濟大力發展，馬尼拉作為菲律賓唯一的都會區，已經呈現快速發展的好勢頭。
▌所屬區域情況
項目所在區域是馬尼拉現在的三個CBD地理最中心位置的一個小區域Hulo，是所轄在曼達盧永沿著巴石河的一個狹長區域。
Hulo區域並不是CBD的核心區域，當時是卻佔著三個CBD的最中心位置，隨著各大商業區的用地越來越稀缺，該區域的地價也隨之不斷攀升。而該區域目前以居住為主的樓盤也由於到各個商業區都有著較方便的通勤時間而備受熱炒。
1、位於馬卡蒂的Makati CBD，是馬尼拉最早的中央商務區，也是目前發展最成熟，地塊最緊張的區域。區域以外國大使館、律所、設計公司以及大型建築公司為主，屬於硬核產業
2、地處塔吉格北部，也就是馬卡蒂東邊的位置是BGC所在的位置。英文全稱Bonifacio Global City，中文譯做博尼法西奧環球城。該區域以一些大型的外國企業總部為主，深受國際人士和本地富裕階層喜愛。
3、在曼達盧永和帕西市中間的位置就是另一個重量級CBD的所在地，區域稱為Ortigas Center。在菲律賓BPO外包業務興起的過程中，Ortigas也如雨後春筍般成長起來，大量的寫字樓以及各個跨國公司也在不斷入駐，成長性較強。
▌樓盤相對位置
下圖中深綠色的區域即為項目所在位置，南鄰巴石河，過橋往西走就是商務區馬卡蒂的主要區域；過橋往東走則是商務區BGC的區域；項目往東北方位走則是Ortigas的主要區域。
項目臨河而建，總共6棟樓，其中三棟東西向，三棟南北向，排列成L型，面向巴石河。底層看河景，高層看商務區景觀，整體設計非常巧妙。
樓盤情況
項目開發商為世紀地產，英文全稱Century Properties Group，簡稱CPG。在房地產開發，營銷，銷售和物業管理方面擁有超過 30 年的經驗。公司於 1986 年創立，目前已發展成為⼀家綜合性房地產開發和物業管理集團，在全球 50 個國家擁有數千名員⼯和代理商。
截⾄2018年12⽉30⽇，集團公司已完成24棟零售住宅樓宇，包括13,708個單位。零售商業⼤廈，建築⾯積52,233平⽅⽶。到2020年，公司自持可租賃⾯積將從133,000 平⽅⽶增加到30萬平⽅⽶的總建築⾯積。
項目共有七部分組成，其中六棟住宅，一棟商場。住宅分別為：Niagara，sutherland、dettifoss、livingstone、Iguazu Yoo以及Novotel Suites Manila。目前六棟樓均有少量現房可賣，面積在45平米—175平之間
便利設施：空中花園，一個錯層的屋頂便利設施，擁有Pasig河和Makati天際線一覽無餘的遠景。還包括多功能廳，商務中心，健身房，圖書館，圓形劇場，DJ舞池，游泳池和燒烤設施等等。
室內設計是由意大利著名的時裝公司MISSONIHOME設計的，完美的設計將高貴的風格與令人歎為觀止的建築相結合，打造出一種有趣而時尚的獨一無二的住宅。
房源介紹
▌房源分佈
目前6棟住宅均有少量現房出售，分別分佈在各個樓棟的6層以上。一居戶型較為稀缺。
▌房源類型
投資&持有分析
▌資金收支分析
例舉戶型：06-10B開間戶型
戶型情況：28.4室內 23平露臺
參考售價：86.85萬人民幣
鎖房定金：2.5%，約2.2萬人民幣
交房尾款：約84.65萬人民幣
租金預估：3.4萬比索比索，約合人民幣4750元，年租金5.7萬人民幣
物管費用：4500人民幣每年
租管費用：4750人民幣每年
租金剩餘：47750元人民幣
淨回報率：5.5%，保守預估，只高不低
▌項目亮點
1、地段優勢此項目的一大亮點，所處三大商務區中央，未來租客和買家數量都是對樓盤未來房價和租金強有力的支撐。
2、已是現房階段，購買即可收租，儘早享受租金收益
3、項目為商業住宅酒店為一體的綜合體，生活便利，如有居住需求也可以很好滿足
▌收益分析
匯率：比索匯率與美金掛鉤，加上國內的情況大家有目共睹，海外置業是明智的選擇
房價：房價進入抬頭階段，國內剛需大，房價上漲是必然的，而且相信上漲不只是一點半點。與東盟其他國家相比，菲律賓有著最強勁的經濟增長驅動力、最高的人口密度、最年輕的人口、最多比例的高等教育群體和國內良好的房地產政策制度，首都城市的核心區域房價卻只有2-3萬人民幣左右，是曼谷、吉隆坡等地的一半甚至是三分之一。升值潛力無需多言
租金：目前市場租金已達7%-8%之間，保守預估的租金收益至少也到了5%左右
綜合：租金+房價+匯率方面的收益相信會遠遠高於市面上的一些理財產品，並且是不動產，而且還是境外資產。
▌交易流程
1、訂房：房款2.5%，約人民幣21萬7125.，使用銀聯年卡刷卡即可
2、認購：簽署認購合同
3、簽約：簽署正式合同
4、房款：30天內支付剩餘房款
5、過戶：通知交房後，業主需親自現場收房
6、託管：委託出租管理公司打理房屋，定期收取租金
馬尼拉三大核心商務區最中心位置剛需公寓，現在購入立刻收取租金，搭乘菲律賓房價高速增長的快車
閱讀更多 全球買房 的文章
