“有籌碼麼”“沒有”。
那叫什麼升值。
一）乾貨
說了很多《職業炒家》理論上的事。有人要求寫點乾貨。譬如說說具體如何賺錢。
俺清清喉嚨。炒樓賺錢這個事啊。主要經過三個步驟；
- 買進
- 等它升值
- 賣出
許多人或許笑得眼淚都出來了，笑得滿地打滾。“你這也叫乾貨，誰不知道呀”。
哦，你真的知道麼。
你真想清楚了麼。
楊過看黃蓉和霍都王子對打。看得目眩神迷，“真經上簡簡單單一句話，竟可以幻變如此多的變化”。
大道至簡。很多事，並不如你想象中的簡單。
許多最基本的概念，深入思考下去，其內中的道理大得嚇死人。幾世幾篇也講不完。
好比張五常經年累月整天地思索，反覆就幾個單詞。成本、供求關係、價格。
“買進”這個詞真正地意味著什麼。你想清楚了麼。沒有。
二)旭日初昇
如果說上海樓市，目前我最看好的“潛力地段”是什麼。那肯定不是自貿區，也不是熱得發紫的唐鎮。
我最最看好的地段，其一，是浦東大道沿線。
其二，是東大名路
其三，是奉賢濱江
譬如說浦東大道，你如果問現在的價格是多少。拉二個狗屁不懂的滬飄小白領，聯洋唐鎮貧民窟的盲流們，他們會回答5~6W。
如果問比較懂行的老上海人。人家比較謹慎，或許會給你一個7~8W的估值。
如果我說，浦東大道昌邑路，（主要是昌邑路，靠近北濱江的一線），未來的價格是250000/㎡，廿五萬每平米；
北濱江未來肯定是比南濱江貴的。
陸家嘴的江岸線，分南北二線。濱江大道（南）和濱江大道（北）。
目前為人熟知的豪宅群，主要集中在南線。以湯臣一品領銜，依次鵬利海景，財富海景，盛大金磐，濱江凱旋門，仁恆濱江，世貿濱江，匯豪國際，家化濱江…………構成了整個陸家嘴住宅板塊。
可是，相比之下，北線是完全被人忽略的。也是市政府徹底藏起來，作為私人物品的。
目前你去北線看一下，北濱江綠化大道已經建成。大塊大塊的空地已經平整完畢。在這裡，隨時可以開6~8個頂級豪宅小區。
這些小區，若無腐敗，一開就是天價。
你想象一下，未來上海將是全球五大CBD之一。
在全世界最好的CBD，你開車五分鐘，就可以進入陸家嘴辦公樓集群。二分鐘就可以到達跳舞樓。
而這樣的住宅，卻是矗立在自然景觀，大江大河的江邊。
每當旭日清晨，第一道陽光灑向江面。你住在頂樓複式。開著SCC輕鬆奔向公司。
這是什麼，這就是尊貴。這就是豪奢。
就是電影中拍的境界。
這樣的房子，是給屌絲住的麼。
這樣的房子，是給普通白領踮踮腳就能夠得著的麼。
開什麼玩笑。
從北濱江進入小陸，大約只需要二分鐘的駕駛時間。當然更IB的做法是“跑步上班”。
在華爾街President，或者CEO級別的人，都喜歡跑步上班。因為這至少意味著三件事；
1）你住得很近
2）你不用拎包
3）你夠膽吸引全公司的注意力
這其中的任何一條，都是男權至高無上的象徵。[1]
扯得遠了，小陸北濱江沿線。是我們目前最看好的地段。該地段遲早能到25W/㎡，南線的150%價格。
同樣的道理，也適合另二個選擇。
- 河對面的東大名路沿線，前途無量。
- 奉賢濱江
三）籌碼
好了，你這麼看好。你趕快去買呀。
前面既然已經說了，“市價”只有6~8W，而你心理目標是25W。
那你還不趕快去買進。賺三倍呢。
傻空嘴炮們憤憤不平地說。
這就牽涉到一個至關重要的悖論。你“無貨可買”。
你看好浦東大道北濱江。大把握翻倍升值。
可是他現在是什麼。是一片空地。
方圓三公里，沒有任何建築。沒有任何可出售建築!
你想分享地段與房價的升值，可是，How？
這是一個至關重要的悖論。不僅僅浦東大道沿線，而且東大名路沿線。而且奉賢濱江沿線，都是幾乎完全沒有任何籌碼。完全不帶你玩的。
很多人張嘴閉嘴“房產升值”。可是他們沒提到，房產升值的重要一個前提是什麼。
前提是你要有籌碼。有籌碼你才可以“跟隨升值”，才可以分享收益。
如果沒有籌碼，而該地區大漲特張，那叫什麼，叫白宰。
四)三級市場
在此，我們要向各位普及一個“三級市場”的概念。老大吃剩的才有老二吃，老二吃剩的才有老三吃。
什麼叫三級市場。政府，政府是第一級的市場。是高踞於雲端之上的。
只有政府，才可以決定一個地區，一個城市的興衰。才可以從“大地圖”規劃一切。
譬如，僅僅40年前，“深圳”這個城市甚至還不存在！
目前深圳的土地寸土寸金。可是僅僅40年前，連深圳的概念都是不存在的。若不是偉人在南海邊畫了一個圈。今天也不會有深圳。這個圈完全可以畫在惠州，東莞之類的。那虎門長安，就成了地價最貴的地方。
只有政府，才可以規劃一個城市。可以劃出一個開發區，可以搞港口建設，可以搞六大支柱產業，可以搞浦東開發，可以搞幾百萬人填進去。
這是一張大圖紙。政府“創造”土地。土地市場，我們稱之為一級市場。
當政府確定了大的開發方向，確定了產業佈局。譬如拉了一條深南大道，又或者建了地鐵二號線。
然後，政府就開始拍賣地鐵沿線二邊的土地。這時候，才輪到開發商KFS出場。
KFS贏利的關鍵，在於對土地的精耕細作。譬如說，同樣一塊土地，在港資的手裡，和在國企官僚的手裡，其運作效率就完全不一樣。
無論是寫字樓，酒店，造出來的檔次都要差好幾個數量級。哪怕造住宅，品質也能差很多。
房地產的開發，是所謂的二級市場。KFS的超額利潤，來自於“一級市場對於土地利用率的開發不足或者錯配”。
老大吃剩了才有老二飯食。政府不可能把土地價值利用到盡，才有了KFS贏利。
然後，房子造出來了。在終端市場上面銷售。
買賣房產，是三級市場。
或者說，“一級市場發生了錯配，將土地廉價賣給KFS。二級市場再接著發生錯配，把造好的房子廉價賣給消費者”。
90%的利潤被老大吃盡，剩下9%利潤留給老二，牙齒縫隙的1%才有老三食物。
炒家或許能預見到許多商機。可是，其中絕大多數90%商機，溢價只有政府才能吃到。
9%機會被KFS吃掉。
1%的樓盤才有筍購空間。
所以，職業炒家的人數必然是極其稀少的。佔比2%不到。
五)實戰
理論聯繫實際。說回我們北濱江的例子。
首先，陸家嘴南線已經被炒起來了。目前10~12W單價的樣子，已經獲得了“共識”，獲得市場認可。這個價格站得很穩的。
在這個基礎上，北線一旦集中開發。時間更晚，起點更高。映照比較，政府再出一點新聞媒體攻勢。很容易就可以站在18~25W的價位。
這相當於“造勢”。而這個勢，只有政府可以造。其他任何的機構，商團，都沒有這個實力和影響力。
勢造起來了以後，政府就可以從中獲取巨大的收益。以18~25W的單價預期，每一塊土地的出讓金，都可以上達百億。
北濱江整個板塊何時啟動，如何啟動。天時地利人和的選擇，這些都是市政府手裡的牌。
政府可以選擇最恰當的時機，賣最高的利益。而哪怕再大的KFS，哪怕你未來穿越回來，明知道北濱江前途無量，你看著空空如也的地塊，看著空空土地待售列表，你也只能乾瞪眼。
等哪一天政府真的拋出一塊地塊來拍賣了，肯定又是無數家KFS搶破頭。
而一個炒家想要賺錢，他至少需要祈禱；
1）該地塊沒有拍成天價。
2）辛苦斬獲該地塊的KFS，房子不要賣天價。
這二件事情，發生的概率都不高。而要同時發生，希望更是渺茫。所以你多半定沒希望成為尊貴的“CBD二分鐘頂樓複式江景大宅”業主了。
【注2】
六）結語
炒樓想要賺錢，你至少需要完整地經過三個階段；
- 買進
- 等它升值
- 賣出
我們見過無數的鍵盤族，嘴炮族，一個個說起來豪情萬丈。似乎僅差一步之遙就可以成為億萬富翁。
例如籬笆上的典型言論；
“NN年前看好唐鎮的走勢，可惜沒買進”
“某某某買進唐鎮的房子，翻了十幾倍”
“浦東房價漲得快”
這些都不是事實。因為在真正有實戰的人眼裡，他才會知道“買進”這事有多難。
絕大多數大有潛力的板塊，都是“有價無市”的。也就是說，根本不給你建倉。
KFS根本不能從土地市場上建倉。不能買今天地價很便宜，未來有前途的囤地。
炒家根本不能從零售市場建倉，不能買到今天爛泥地，明天CBD的籌碼。
如果你不能拿到籌碼，不能搭順風車，那所謂的“大漲”對你有什麼意義呢。唐鎮漲了四倍，再讓你歡呼麼。
那不是房價漲了，是你成本高！
對於真正的職業炒家來說，他們是謹慎的，嚴肅的，踏實的。
當我們討論一個板塊，討論一個開發區未來前途無量時。我們關心的甚至不是他的漲幅，不是他能漲多高。
而是，“有籌碼麼”。
有能夠分享收益，隨風上漲的籌碼麼。若有，則哪怕漲幅低一點也無所謂。
你知道那是一塊爛泥地，你知道那裡未來會成為CBD。可惜，那沒有一幢小洋樓，讓你買了等升值。
yevon_ou
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