榜單解讀
前10月廣東省內銷售過百億的企業數量達30個
2019年1-10月，廣東省Top50中銷售過百億房企數量達到30個，其中榜首碧桂園銷售金額高達1456.4億，保利發展、萬科地產緊隨其後，銷售金額分別為910.1億元、769.5億元。
從行業門檻來看，Top10房企銷售門檻達316.8億元，Top30門檻達到103.4億元，Top50門檻達到37.8億元。
表：2019年1-10月廣東省各梯隊房企銷售門檻
隨著行業集中度的不斷提升，中小型房企的市場份額不斷被瓜分，龍頭房企的優勢愈加明顯，其中Top10行業集中度達42%，top20集中度超過57%，top50集中度超過70%
表：2019年1-10月廣東省房企集中度
隨著單城市深耕難度不斷加大，以及城市輪動調控影響，構建超級區域成為房企未來投資的大勢所趨。目前，在廣東省銷售業績突破千億的房企，僅有碧桂園一家，但從1-10月房企銷售業績來看，預計保利年內在廣東省實現千億壓力不大。
碧桂園：立足大本營，全方位佈局廣東省
碧桂園起家於廣東佛山，長期以來深耕廣東大本營，截止2019年6月，總土儲達2.6億平，其中21%位於廣東省內，排名全國首位。
圖：截止2019年6月碧桂園土儲分佈情況
備註：數據來自企業年報
縱觀碧桂園佈局歷程，可以發現以下特點：
全面佈局廣東省21個地級市：2015年之前，在省內投資力度較弱，以佈局省內核心城市為主，如佛山、廣州、惠州、東莞；2015年之後在廣東省內投資力度明顯增加，且向核心城市之外延伸，截止目前，碧桂園以全面佈局廣東省21個地級市。
表：碧桂園2010-2019年在粵港澳大灣區的投資情況（萬㎡）
備註：數據來自億翰研究，2019年數據截止10月底
通過大盤搶佔市場話語權：早年，碧桂園通過大盤模式在省內獲取大量低價土地，搶佔區域市場。如2009年，碧桂園以6.5億元，在惠州稔山鎮亞婆角競得一大宗地塊，總建面約434萬平，該項目後被打造為碧桂園十里銀灘，集休閒、娛樂、餐飲、購物、度假、居住、文化藝術等於一體的明星大盤，可容納5萬戶業主，碧桂園憑藉該項目在惠州佔據一席之地。
較大的拿地自主權：在投資方面，碧桂園給予區域較大的權限，如莞深區域享有拿地不設成本上限的特權，廣清區域是一級區域，拿地可直接交由土地決策委員會審理通過。在此之下，碧桂園在廣東省的土地儲備快速增加，為其成為廣東省龍頭房企奠定基礎。
保利：深耕核心城市，關注三四線
自1992年於廣州成立以來，保利已覆蓋了全國100餘座城市。其中，在廣東，保利更是早已實現19市全覆蓋。截止到2018年末，保利發展於大灣區擁有總貨值2788.6億元，土地儲備建面1853.4萬平方米，皆位於貨值榜及土儲建面榜的5強之內。
縱觀保利佈局歷程，可以發現以下特點：
深耕核心，下沉三四線：從佈局策略來看，早期以佛山、東莞、中山等核心城市佈局為主，後期逐漸下沉周邊三四線城市如清遠、湛江等，截止目前已佈局廣東省19個城市。
表：保利進入廣東各城市時間及方式
招拍掛進駐，多元化輔助佈局：總的來看，保利主要以招拍掛方式切入新進城市，但近年來更加傾向收購、併購、城市更新以及三舊改造等拿地方式。以佛山為例，2005年保利落子千燈湖，正式進駐佛山市場；2017年5月，保利通過收購、併購方式，在佛山獲得近200萬平、總貨值將近250億元的土地。
戰略定位持續上升，組織架構靈活匹配：多年來，廣東始終是保利戰略佈局重點區域、並分設了多個城市、區域公司。2018年7月，保利粵東公司更名為灣區投資發展有限公司，再次彰顯其對灣區市場的重視。
感謝配合！
閱讀更多 億翰智庫華南分院 的文章
