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深圳回遷房投資該如何選擇？
品質差、風險大、投資週期長是人們對回遷房的普遍認知，確實，無論上網搜還是去中介門店詢問，亦或詢問自己的親戚朋友，得到的答覆基本差不多，甚至能一口氣舉例各種買回遷房被騙的血淚新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分接近毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價格還不如隔壁安置房高......
這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實，很多業主發現不菲的裝修在沒有本身房產品質的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳幾乎不存在，但並不代表深圳的回遷房就可以隨便買買買。首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。
▲第一類，業主已經持有房產證，這種回遷房可以正常在交易所過戶轉名，接受相關部門的認可和監督，對於購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是要麼價格高，要麼週期長。一般情況週期誰都不知道，如果週期能夠確定，那價格就已經飛起來了。
▲第二類，業主只有開發商的回遷協議，買賣的是回遷權，而非真正的房屋過戶。這類交易具體有兩種形式：一是直接和回遷業主簽訂協議，先付一部分房款給業主，約定在房產證出來後進行過戶，屆時付清剩餘房款。這種交易不能貸款，而且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，資金風險大，而且業主也不能保證什麼時候一定能夠真正過戶，後續爭議隱患大，雖然有律師見證，但筆者依然不建議考慮。另一種是交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。這種交易很安全，但週期還是關鍵問題，週期合適價格合適的標的非常少，我們目前給大家尋找的投資標的就屬於這一類，首先非常安全。當然，我們會核查清楚以下幾個問題：
1、通過開發商發放的拆遷政策中對回遷房性質的說明或者去住房和城鄉建設委員會查詢確定回遷房的性質；
2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實（在村委、開發商以及測量部門三部門核實）；
3、明確該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷，不投資危房改造；
4、明確該回遷房所佔用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產權過戶手續時需由買受人補交土地出讓金；
5、會設置監管平臺，保障資金安全。
一切都好，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷尤其是拆遷基本結束的地方又有人願意出售，出售總面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、週期短、還有價差等幾個條件的，確實非常難得。
筆者最後想說，一百多萬在深圳連首付都不夠的情況下，卻能全款買到3-5年後的商品房，權益還能得到保障，還有租賃貨幣化補償，確實非常划算！
深圳回遷房投資項目正式啟動，安全性高，可操作性強，下面是網友提問，以及我對回遷房問題的梳理和思考。
1、安全性高不高？如何保障安全？
回遷房在深圳是一個非常成熟的市場，內部有非常成熟、確定性的運作方式，是開發商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當然要和農民伯伯籤合同，第二要和村委籤合同，第三要和開發商籤合同，第四要在拆遷辦備案，第五在國土資源局備案。合理合法合規，受到國家層面的保護，安全性極高，國家信用背書。
2、回遷房價格會不會很高？
市場商品房價格的50%-95%，甚至有的比商品房還貴，看村落內回遷房投資的熱度、市場關注程度以及投資週期。
3、回遷房質量會不會很差？
實地考察多個已經建好的回遷房項目，和商品房完全一樣，只會比同小區的更好。
4、投資週期大概多久？
週期在3年左右，根據拆遷進展不同村落週期不同。
5、沒拿到商品房的房產證能否提前退出？
公開市場無法退出，如果退出只能籤公正合同退出，退出議價能力差。
6、是否限制名額？是否限購？
不限購，不限制名額。
7、是否能貸款？
不能貸款。
8、投資成本大概有多少？
120萬起，看購買面積和單價。
9、利潤有多大？
利潤不一定，收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷房只是一個購房名額的問題，但有些地方的回遷房利潤就能達到一倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房是四萬多。
10、回遷房為什麼價格偏低？
1、不能立即再變現。
2、人們的認知偏差，大多數人因為不相信而導致這些正在回遷的房缺乏市場的絕對良好預期。
3、成交太少，絕對優質的機會稍縱即逝，缺乏固定市場慢慢發育的基礎。
11、投資回遷房會不會很複雜？
和投資二手房一樣，並不複雜，而且美房網投資俱樂部人員全程操辦。
12、是否能和村民談價格？
很困難。
13、有何風險？
開發商倒閉、開發商爛尾導致變現週期加長，但總會有新的開發商接盤，都能變現，只是週期變長。
14、農民為什麼會出售？
農民已經擁有2000平方房屋的擁有者，變現100平方既能滿足當下的用錢需求，又能讓自己提前財務自由，還能讓後代在自己喜歡的領域博弈、學習，所以願意售出。
15、是否可以提前選房，何時選房？
不可以提前選擇，開盤時或封頂後統一選房。
16、選房是否公平？
非常公平。
17、買了100平方，結果沒有100平方的戶型怎麼辦？
按照售賣時的價格多退少補。
18、買了之後10年不拆怎麼辦？
開發商不會那麼傻，政府不會坐視不管，我們也會選好項目後再發布，每月每平方還會補償15-25元每平米的租金補償，所以多年不拆的情況也不會出現，何況拆遷都是和村民已經談妥的。如果真的10年不拆，只能涼拌...
19、還有什麼補償沒有？
每月每平方還會補償15-25元每平米的租金補償，所以多年不拆的情況也不會出現，何況拆遷都是和村民已經談妥的。
筆者認為，100多萬就能在深圳沒名額的情況下買房，價格只有市場價的一半，3年左右週期，相當於買了一個期房，還是屬於天上掉餡餅的窗口期。
小吳說未來
買小產權房存在三大問題：1.容易發生產權糾紛，由於沒有房產證，毀約風險很大。2.有被拆除的風險，面臨隨時被政府無償拆除和沒收的可能。3.沒有落戶功能和金融屬性，小產權房不能落戶不能貸款，而且轉手也難。
讀懂經濟學
商業用房
黃金柔
自住沒問題，不需要太在意風險，房子價值太大，政府不敢隨便強拆，特別是深圳，深圳就沒有無償拆房子的例子！但如果投資，絕對不要選擇小產權，因為週轉慢，沒槓桿，買房是國人最公平的一次貸款，期限長利息低，容易接，投資肯定是買可以貸款的商品房，而且是最大限度用完按揭額度
