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股权融资
除了比较直白的引入股东、IPO上市，还有一种用的很多方式是，房地产公司通过出让部分项目公司的股权，给公司带来融资。不少地产项目公司都是为某一地产项目设立的壳公司，壳公司拿到地以后通过出让一部分股权来支持开发，实际上可以理解为“一方出地，一方出钱”，出钱的一方包括信托、资管计划、私募基金等等，项目建成后双方按照股权比例分享收益，如有损失则双方共担。
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债权融资
房地产领域的债权融资则花样更多，民间借贷、银行贷款、信托、私募基金、资管计划、公司债、保理、租赁、资产证券化等等，银行贷款又有开发贷、经营性物业贷、流动贷款、委托贷款、并购贷，信托则有信托开发贷、信托经营性物业贷、明股实债，资产证券化包括REITs、CMBS，等等。
债权融资一般需要提供风控措施，方式也有很多，土地及在建工程抵押、股权质押、连带责任保证担保、回购条款、优先劣后结构化设计、保证金补充、证照及账户监管等等，都是为了一定程度上保证一个尽量固定的收益，也是债权融资的特点所在。
接下来为了使各位看官有更加直白的了解
小小小小的故事
老徐经营着一家地方性的小房地产开发公司，三年多了，靠着勤劳肯干，陆陆续续做了不少小项目，每个项目都能赚些钱，从三级开发资质熬到了二级开发资质。让老徐很骄傲和自豪的是，公司成立以来，几乎没有负债，公司的账上总有一部分现金，现金流相当健康充裕。
民间借贷
这是老徐第一次尝试开发住宅项目，刚是拿地就遇到了资金困难，这让资金流一直很宽裕的老徐很不踏实。先借钱试试看吧，于是老徐找到了多年的老同学老王。
引入股东、股权融资
老王是一名金融专业毕业生，大学毕业后进入到了一家贸易公司工作，借着进出口贸易的东风，成功赚到了第一桶金。看着房地产市场风生水起，老王盘算着要不要转行。碰巧老徐就来找老王借钱，老王一想这不正是转行房地产的好机会么，也不用自己再瞎摸索了，于是老王直接把自己的第一桶金入了股，成为了公司的第二个股东。
开发贷
有了老王的入股，地算是拿下来了，可工程开发建设钱又不够了。老徐正愁的时候，老王带来了好消息，银行能给贷款。老王告诉老徐，满足四证齐全、30%资本金、二级开发资质就可以和银行申请开发贷了，等房子盖起来再用销售回款来还款。
俩人兴冲冲赶紧让财务申请贷款，这才发现原来不光是432这些要求，还需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等等条件呢。看着保证担保协议，老徐战战兢兢的签上了自己的名字，公司拿到了第一笔银行贷款。
前端非标债权融资
开发终于顺利继续下去了，看着一排排住宅楼建设封顶，老徐倍感欣慰。预售证到手，房子开始卖起来，公司终于开始有了回款，老徐背着的负债压力也终于慢慢放下了。
把贷款还上，税费结清，老徐老王一算，项目利润不少，甚至比之前的利润率还高呢。好，继续拿地吧！
有了第一次的成功经验，老徐对贷款、负债不再那么发怵了。靠着几个刚需、快速去化的住宅项目，公司拿到了一级开发资质，在当地也算有了一席之地。
马不停蹄，老徐又看上了一块地，想着分几期开发住宅。但这几年房地产发展太好了，地价涨的飞快，高的令人咋舌。
老徐一筹莫展的时候，老王提议了，我们可以从信托或资管计划拿钱呀，让信托或资管计划持有公司的一部分股份，咱们就可以融到一笔钱。老徐一听要出让股份，摇头不同意。要不是因为老王是多年的老同学，老徐当年也不会同意让老王入股的。
老王赶紧解释，是名股实债，不是真的把股权给出去，是以投资的名义，绕过“432”的要求，这叫前端非标债权融资。老徐将信将疑，但还是选择相信老同学。
私募股权基金
显然老徐的选择是正确的，虽然老徐还并没有搞懂信托是个什么东西。这次的大举拿地，和分期开发、分期销售，给公司带来了巨大的经济效益。老徐在想，可能老王说的加杠杆确实有用。
还没等老徐弄明白信托，老王又提了个新概念，私募基金。老王说，有个朋友设立了一支地产基金，募集情况不错，正在四处尽调找地产项目呢，不如一起谈一谈。
聊完之后，老王发现私募基金是个好东西，比信托还灵活，私募基金出资受让项目公司股权，等资金充裕了再将股权回购就行。又是出让股权，不过这次老徐没有那么抵触了，毕竟是名股实债嘛，这个老徐还是明白的。
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