10年前，長葛人的居住模式開始從“家屬院”向“現代化小區”轉變。最早入住小區的業主，普遍對物業服務抱著無所謂的態度，“小區物業把個門、清個垃圾就行，物業費越低越好，最好不用交物業費。”
隨著私家車普及和小區入住率的提高，不少小區開始出現車輛亂停亂放，基礎設施損壞無人維修的狀況。人們越發渴望某個服務團隊能對小區進行有效管理，保證小區業主既得利益，物業服務逐漸成為人們選擇小區的重要因素。
疫情過後，位於建設路南段的金潤書香華城，原本打算搬出小區的業主不搬了，原本打算賣房的業主也不賣了，因為他們小區“漲價”了！
但就在一年前，金潤書香華城小區還一直處於長葛物業行業的“黑名單”中，沒有一個物業有勇氣趟這渾水。
霸氣業主，兩年“趕跑”3任物業經理
金潤書香華城一期於2010年交房，擁有地上車庫地下停車場，是長葛較早建成擁有“雙氣”的現代化小區。由於近10年來小區積累的各類問題未得到解決，業主與物業公司積累了大量矛盾。
10年間，65%的業主拒繳物業費；2年內，小區業主“趕跑”3任物業經理。由於矛盾很突出，歷任物業經理“知難而退”，物業也只保留門衛、保潔、清理垃圾等基礎服務。
“俺小區除了離一高近點，其他方面還不如家屬院住著舒服。”“兒子高中畢業後，俺就馬上搬家換小區。”這是一年之前一小區業主對金潤書香華城的評價。
“門外漢”物業入駐，業主：“以前的問題先解決再說！不解決不溝通！啥問題恁自己比誰都清楚！”
“火車跑的快，全靠車頭帶”，一個負責的物業經理及團隊能給小區業主帶來巨大的幸福感。
2019年，一個全新的物業團隊決定“接管”金潤小區，與大家想象不同的是，新任物業經理是個剛剛踏進物業行業的“門外漢”……
新任物業經理叫張超傑，他1979年出生，16歲成為天津市一名油庫消防兵。22歲退伍後來到長葛興邦輪胎有限公司，從一線工人做起，一直幹到車間主任、生產廠長、項目部經理。2010年，張超傑來到鄭州從事投資行業，隨著國家金融政策的調整，2018年年底張超傑辭職回家。
在家那段時間，張超傑結識了長葛物業人梁彥廳，在梁彥廳的攛掇下，張超傑決定進入物業行業。“我本身有一定管理經驗，對物業行業也有著自己的思考，跑去當物業經理就是想挑戰一下自己。”
2019年6月1日，張超傑帶領新老結合的物業團隊正式入駐金潤小區。進入小區第一件任務就是開展入戶調查，他們想知道業主與曾經的物業存在什麼樣的矛盾、業主為啥不願意交物業費。
想著簡單做著難，前期入戶調查時，業主們得知門外為小區物業時，有的業主門也不開就隔著門說：“先把以前的問題解決再說，不解決不溝通！”
“至少先把問題給我們解釋解釋吧。”張超傑很委屈。
“啥問題恁自己比誰都清楚！”小區業主。
……
大部分業主認為張超傑和曾經的物業經理一樣，收完錢幹幾個月就跑了，所以入戶調查極不配合。
入戶調查期間，張超傑與團隊每天碰面，把發現的問題一一列舉。“理想很豐滿，現實很骨感。從當時情況來看，我們沒必要趟這渾水，完全可以撒手不幹，內心的委屈是多少金錢也換不來的。”
“雄鷹可以展翅高飛，但是小鳥同樣可以飛的更高更遠”。物業行業雖是最基層的工作，但他卻管理著幾十億的資產，這種自豪感可以與一個上市公司相媲美，同時轉念又一想：“人心都是肉長的，團隊的入駐就是想讓業主越過越好，相信我們的努力會被很多人看在眼裡的”。
最終，他們還是下定決心做好這件事，不管難度多大，都該堅持幹下去，即使又被趕走，努力了也不後悔。
“房屋存在質量問題，小區管理處於真空狀態，業主與物業矛盾極大。”
經過兩個月的摸索，張超傑把小區情況基本摸清。業主與物業的矛盾主要集中在4個方面：小區部分樓棟出現質量問題且無人過問；物業管理幾乎處於真空狀態；各種車輛亂停亂放存在很大消防隱患；大部分衛生死角多年未清理。
抓痛點：替業主申請房屋維修基金，疫情過後馬上維修
既然決定做好，就必須抓住小區業主的痛點。梁彥廳、張超傑第一時間聯繫置業和房管局，幫業主解決頂樓漏水等房屋質量問題。
入戶調查後，張超傑發現前幾任物業經理在房屋質保期內沒有有效協調置業解決漏水問題，到質保期後又沒有及時向業主解釋下步該如何做，以至於業主普遍認為房屋維修責任就該物業承擔。
“我交物業費了，我房子漏水了，物業不來維修我交的錢有啥用？”入戶調查期間，不少業主這樣質問張超傑。
“質保期內開發商負責維修，但質保期過後該咋處理，以前的物業沒有說清楚。”張超傑解釋，“質保期後，房屋公共部分若出現質量問題，業主可到房管局物業科申請維修基金，房屋維修基金在業主購房時就已交過。但是單個業主申請房屋維修基金難度較大，首先維修基金用的是大家夥兒的錢，需要業主向業委會申請或託管於物業公司代理向維修基金管理辦公室申請，得到初步確認後，小區業主達到70%及以上業主簽字同意後，才能到房管局辦理下一步手續。”
既然單個業主不好辦理，張超傑就決定幫他們申請。申請維修基金需要專人專款專用，每個步驟必須做好，張超傑多次帶著房管局工作人員上樓實地查看，設計維修方案，然後組織招投標。
經過三個月的努力，申請維修基金的7棟樓中，已有4棟樓基本申請成功，還有3棟樓在業主認知和簽字方面存在爭議。
現在的難題在於頂樓業主想用維修基金維修樓頂漏水，但其他樓層業主不同意簽字。張超傑只得做大量解釋，樓頂屬於公共區域，不是頂樓業主的私人區域，這樣的維修是符合申請標準的。
目前，由於疫情原因維修工程暫時推遲，等疫情過去後，維修公司會立刻對漏水房屋進行維修。
電車、汽車亂停亂放、衛生死角堆滿雜物、草坪花池多年未剪……“半年時間，要把存在問題逐個解決。”
因小區部分業主連續多年拒繳物業費，原物業公司經費不足，整個小區只能保留一些最基本的保潔服務。
經過多年“積累”，小區各方面已亂成一團麻：小區草坪、花池多年未修剪，各處衛生死角堆滿雜物，私家車見縫插針亂停亂放，電動車飛線充電停滿樓道……
發現問題，解決問題。由於存在問題過多，張超傑及團隊本著先易後難的原則把問題逐個一一解決。“最開始的行動可能阻力較大，但隨著小區居住環境逐漸改善，小區業主會理解我們的。”在前期碰頭會上，張超傑每天給團隊加油打氣。
清理垃圾：9天運出近30車
金潤小區綠化面積大，由於綠化多年未修剪，小區草坪、花池內的野草長得像菜地一樣，整個小區需要清理、修剪的地方非常多。
去年6月份，張超傑帶領物業團隊全員出動，修剪草坪、花池，清理垃圾、雜物，9天時間共清理出樹葉、各種垃圾近30車。
修剪綠植、清理垃圾，物業人員齊上陣。
車輛管理：消防通道關乎全體業主的
安全，任何車輛不允許佔有
以前小區雖規劃有地上車庫、地下車位，但車輛出入、停放基本處於零管理。
據瞭解，金潤小區共有地下車位103個，地上車庫170多個，但小區登記的車輛就有700多輛。多出來的車輛幾乎全部停在各個安全通道、樓棟門前，小區業主常因停車問題和出行難發生矛盾。
重新規劃消防通道。
“消防通道即生命通道，消防通道的暢通關乎全體業主的生命安全，全國各地因佔用消防通道發生的慘劇數不勝數。我是消防出身，深知發生火災的嚴重性。任何車輛不允許佔用，這一點物業是不會退讓的。”張超傑在小區業主群中說。
隨後，在物業日常巡邏中，如果發現車輛第一次佔用消防通道或影響其他業主正常出行，安保人員會在車輛粘貼溫馨提示並提出警告；達到兩次及以上者，該車輛將被門禁系統拉黑，三個月不能進入小區。
“制度實施初期，不少業主存在堵門等排斥行為，但任何制度都會在實施初期存在一個陣痛期，暫時的混亂總歸還是會被秩序所統一。”經過治理，從去年10月份到現在，金潤小區的消防通道幾乎不會出現亂停亂放的情況，沒有購買車位的業主亦會自覺將車輛停在小區外。
飛線充電：投入10多萬元安裝電動車充
電車棚，能為近300輛電車同時充電
為解決小區飛線充電、樓道充電等不安全行為，物業團隊投入10多萬元在每棟樓前安裝電車充電車棚，能同時為近300輛電車充電。
充電車棚之一。
“如果不允許電車上樓充電和飛線充電，又不為業主提供相應的充電條件，業主與物業的矛盾還會加劇。想讓業主遵守規定，前期必須提供便利的場所，疏堵結合才能贏得業主們的支持。”張超傑解釋著。
充電棚建好後，如果業主發現某些電車依舊被推進樓道，一些業主就會拍張照片發群裡並附上“這是誰家的電車，為避免火災發生，請自覺放在車棚裡。”
“你看，大家享受到制度帶來的便捷就會產生良性循環，一旦形成好習慣，大家還是很願意維護的！”看著業主支持物業的管理，整個物業團隊越幹越有勁兒。
繼續升級服務：“只要業主打電話，半小時內必須上門服務。”
有了前期的努力，小區大多數業主基本認同了新的物業團隊。
為進一步服務小區業主，張超傑帶領團隊不惜再次投入為所有樓層配備消防水帶、水槍、滅火器等消防器材。在小區門禁方面，安裝全市第一家人臉識別系統，業主不用攜帶藍牙小卡片，掃臉即可進入小區。物業公司還積極打造合作平臺，與市區內知名品牌簽訂協議，為金潤小區業主提供多種增值服務。
人臉識別系統方便快捷，三米之內都可識別。業主拿著房產證、租賃合同就可錄入面部數據，業主的雙方父母的信息也可錄入。
張超傑承諾：“只要業主向物業求助，不管是不是物業分內的事，物業都會在30分鐘內上門服務。解決不了的，物業也會提出進一步妥善的解決方案。”
在過去的一年中，張超傑領著工作人員抓過老鼠、修過水管、跑過電路。業主家的牆皮受潮了，物業雖沒處理能力，但物業會替業主找原因，如果是樓上防水沒做好，物業會積極和樓上業主協調。
疫情期間，別人都放假，物業不放假，物業工作人員24小時值班。因疫情期間小區業主不能自由外出，物業推出了免費代採服務（食材、藥物、口罩等各種生活必需品），每天對電梯樓道公共區域進行84消毒。物業團隊還在小區大門特製了一個塑料消毒棚，棚頂裝有紫外線燈，棚內使用兩臺加溼器不斷霧化消毒液，業主在棚中慢速通行即可完成消毒。
……
入駐近一年，張超傑帶領的物業團隊，從一開始被業拒之門外，到後來被將信將疑的接受，再到現在業主遇到物業工作人員主動打招呼、遞煙。
張超傑把金潤小區當自己家的做法，得到了絕大多數小區業主的認同。採訪時，張超傑不斷重複著一句話“我們與業主之間建立的穩固信任真的不是金錢能買來的！”
“緣來書香 夢圓華城”，對於未來，張超傑也有著更大的計劃——“物業行業對長葛來說還算是一個新興行業，我想在做好金潤小區的過程中，打造一個具有自身特色的物業品牌。我們能在金潤小區做好，也能在長葛其他小區做好！”
閱讀更多 長葛新鮮事兒 的文章
