06.22 “睡城”才是好地方啊

我在上篇文章《郊區買房指南》表示了一下對“睡城”的推崇，很多讀者表示“毀三觀“，希望再詳細談一談這個話題，今天也沒什麼選題，那就繼續聊聊這個。

幾乎每個超級城市，都有一兩個蔚為壯觀的“睡城”，比如北京的天通苑與回龍觀，上海旁邊的花橋，廣州的番禺北，深圳的龍華。顧名思義，所謂睡城，就是除了睡覺在這裡，其他一切社會活動都發生在市中心。

在規劃師看來，“睡城”一種極為糟糕的存在。第一，它帶來了嚴重的職住分離與鐘擺交通現象；第二，它粗暴地破壞了城市的肌理，那些超級樓盤動輒圈地幾平方公里，然後圍蔽起來自成一體，成為一個個“腸梗阻”；第三，它功能單一，與產城融合、宜居宜業的規劃理論背道而馳。

規劃師說的都是對的，但問題是規劃師只考慮應然的東西，而不考慮實然的東西，所謂不當家不知柴米貴啊。產城融合、宜居宜業好是好，但你告訴大家怎麼做？過去十多年，像北上廣深這種城市，每年都有四五十萬外地人湧入，高峰期時，每年一百萬人不在話下，這突然闖入城市的海量人口，請問他們往哪裡住？

即便人人有實力住到市中心，市中心也沒那麼多房子啊，而建新城又是一個成本極高、效率極低的事情，沒有個10到20年以及數千億資金的沉澱，根本搞不出什麼名堂的，珠江新城的資質夠優秀吧，那也是十多年的苦心經營，才有今天這點成就。

但是“睡城”不同啊，賣一塊地馬上蓋房，快速賣出，拎包入住，政府不需要漫長的招商引資，不需要繁瑣地蓋學校、建醫院、修馬路、鋪水管……幾十萬人的大型社區幾乎一夜之間就冒出來了，而且整個過程，政府不用花錢也不用操心，開發商很會辦事，在蓋房子的同時，順帶把市政道路、學校、醫院、水管也給包辦了。

進一步說，睡城在本質上是一種”開發商辦社會“的現象。舉一個例子，廣州番禺的一些超級大盤，其自配的公交系統，可實現廣州城區、白雲機場、深圳、香港、澳門等多個城市的單線連接，線路之齊全、發車頻率之高、乘坐體驗之好，比廣州市客運站還強大。

寫到這裡，我的《郊區買房指南》應該還要補充一條：郊區買房基本靠開發商建配套，一定要買大盤，只有大盤才有大配套，小樓盤連樓巴都撐不起來，更別提辦學校、建醫院了。

所以，“睡城”其實是一種效率極高、成本極低的城市運營模式

，它做到了政府做不到的事情，無法想象沒有睡城的北上廣深會是怎樣的景象？要麼做不到這麼大城市規模，要麼會像國外很多大城市那樣到處都是亂拆亂建的貧民窟，各位如果去巴西的大城市看看，就明白了。

而對睡城的居民來說，無論是自住，還是投資回報率，其實都不錯，不像很多人想象中那麼糟糕。原因不復雜，睡城一般靠近主城區，在功能上可以視為中心城區的一塊飛地，其發展往往受市場的驅動，不受政策週期的干擾，表現出很好的自發性與連續性。再加上居住人群一般是中心區的上班族，素質較高，容易形成圈層與口碑效應，買這種地方的房子，不愁賣。

當然，本文的意思不是說“睡城”就完美無缺了，“睡城”自始至終都存在一個弊端，那就是“有社區而無城市”，配套設施過度依賴開發商，沒有機會就近享受高層次的城市資源，比如一流的公辦學校，高質量的就業機會，燈紅酒綠的豐富生活，肯定不會出現在睡城。在城市資源的分配上，睡城居民仍然是村民，而不是市民。

根本原因是什麼？政府還是不重視啊，你想啊，政府的資源和精力都是有限的，他們的第一任務是搞發展，招商引資才是工作重心，而睡城有什麼？幾十上百萬人只是在那裡睡覺，不就業，不納稅，不消費，不為當地創造任何經濟價值，還要花錢為你們提供公共服務，吃力卻不討好。從城市運營角度看，這就是負資產啊。

所以，幾乎所有睡城的流動性都極強，小年輕一旦掙到錢，馬上就置換到中心區，過真正的城裡人生活。在傳統的城市經營邏輯裡，睡城的這個問題幾乎無解。但好消息是房地產稅要開徵了，這個稅一旦開徵，“睡城”會搖身一變，成為和CBD一樣萬眾矚目的“稅城”，政府當然就有動力來服務你們這些金主了，什麼配套都好商量。這個話題涉及到“物業稅如何改變城市運營邏輯”這個更深層次的話題，改日再聊。