經濟觀察網 記者 陳博王路第一次離開海南的時候，不曾想到，自己未來的生活會幾度與這座海島緊緊捆綁在一起。
上世紀80年代，王路的父母從上海轉戰海南，王路隨之成為不折不扣的新海南人。小學、中學……在這座島嶼度過十多年的青少年生涯，王路選擇出島上大學。1994年，王路再度回到海南，從事房地產行業的相關工作。
在此之前兩年，鄧小平發表南巡講話，隨後，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。在海南建省辦特區的背景下，海南的房地產熱潮隨之應聲而起。
早在1960年初，周恩來總理視察海南時，特意提到，海南寶島之所以是寶，是因為中國只有這麼一塊熱帶、亞熱帶的地方。
1987年6月，鄧小平在會見南斯拉夫共產主義者聯盟中央主席團委員斯特凡·科羅舍茨時也說，我們正在搞一個更大的特區，這就是海南島經濟特區。並說，海南島好好發展起來，是很了不起的。
但過往的經濟發展歷程表明，探索一個適合海南的、合理的產業結構並不是一件容易的事情。時至今日，“過度依賴房地產”這一點依然備受關注和批評。
隨著建設全島自由貿易試驗區/港政策的宣佈，海南明確強調要以“壯士斷腕”的決心調控房地產業，而國際旅遊消費中心這一戰略定位的提出，也正在促使這個中國第二大島迎來新一輪產業調整。
房地產熱浪
高峰的時候，這座總人數不過650餘萬的海島上，房地產公司多達兩萬多家，平均每300人一家房地產公司。
1992年，海南省全省財政收入的40%是直接或間接來自於房地產，海口市更是高達60%以上。海口當地的房地產開發面積達800萬平方米，地價從1991年的10多萬元/畝，一路突飛猛漲至600多萬元/畝。
根據《中國房地產市場年鑑(1996)》統計，1991年海南商品房均價為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年上半年頂峰時期達到7500元/平方米。短短兩年半，增長超過4倍。
王路如今再憶起那一年海南的房地產盛景，依然不勝唏噓。“你知道海口國貿附近1992年的房價多少錢嗎？13000元 /平方米。”他說。
就是在這一年，海南大學經濟學院教授王麗婭來到海南。“這是最瘋狂的一年。”王麗婭回想道，那時候很多闖海人登島，炒地價炒房價。
也正是這一年，日後叱吒中國房地產市場的“萬通六君子”，在海口成立海南農業高技術聯合開發投資總公司開啟了原始積累的征程。1993年，當這個公司改名為萬通公司的時候，總資產已經超過一億元。
1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基公開宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。時隔一天，中共中央國務院下發《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，提出了以整頓金融秩序為重點的16條措施，包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。海南房地產泡沫快速破滅。
這是中央層面對海南房地產的第一次大規模調控。王麗婭說，1993年她就在海口亞希大廈的一家股份制公司辦公，那是海口的核心地段，單價將近8000元/平方米。但1994年以後，單價一下子就掉到1000元/平方米。
25年以後，海南省的房地產調控愈發升級。2018年3月31日，海南省發佈《關於做好穩定房地產市場工作的通知》，要求全省加強嚴格購房資格審查，非該省戶籍在海南只能購買1套住房，且需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態核心區市縣，非該省戶籍購房申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。
4月份，伴隨著中央明確表示支持海南全島建設自貿區探索自貿港，海南省住建廳又火速發佈《關於進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，要求海南各市縣房管（住建）部門要對本轄區內所有房地產開發企業和中介機構進行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為。對落實調控目標不力、量價仍上漲過快的市縣，住建廳將提請省政府進行約談問責。
這是海南省為預防房地產市場過快升溫所做出的快速反應。早在今年全國兩會上，海南省省長沈曉明就表示，房地產對海南經濟貢獻很大，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。“減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到。”
“這一次海南樓市的限購限貸，本質上也是保護本地購房者的一個舉措。”王麗婭認為，從2003年非典至今，這十幾年，其實海南人深受外地炒房客的衝擊。大陸房產上漲時，他們沒有分享任何利益；當外地人帶著大批資金湧進海南，像買白菜一樣購買動輒幾百萬的房子，對於海南本地購房者而言，無疑是一個不小的心理負擔。
調整產業結構
事實上，經濟發展過度依賴房地產，一直是海南過往經濟發展過程中難以根治的頑疾。根據《2017年海南省國民經濟和社會發展統計公報》（以下簡稱《統計公報》）數據顯示，2017年，海南全省固定資產投資(不含農戶)完成4125.40億元，比上年增長10.1%。其中，房地產開發完成投資2053.11億元,同比增長14.9%。房地產開發投資額已然佔據固定資產投資額的一半。
海南省住建廳在此前接受《中國新聞週刊》採訪時也承認，海南經濟發展嚴重依賴房地產的現狀還未實現根本轉變，短期依賴房地產的現象依然存在。要擺正房地產在海南產業中的位置，從根本上，需要大力調整產業結構，加快培育能替代房地產的支柱產業，降低房地產業在GDP增長、地方財政收入中的比重。
如何調整產業結構？早在建省辦經濟特區之初，海南全省就曾經進行過一場大討論——是貿易先行，還是房地產先導？是旅遊為龍頭，還是工業為驅動？什麼才是海南優勢所在？何處才是海南經濟的著力點？
當年海南旅遊研究所所長楊哲昆經歷了這場大討論，並強調，海南最大的資源是環境資源，在主導產業選擇上，必須依託生態資源，突出資源優勢，才能實現大跨越大發展。
1993年，海南制定了“以旅遊業為龍頭，超前發展第三產業；以工業為主導，加快發展第二產業；以農業為基礎，穩定提高第一產業”的產業發展方針。
1996年，海南又提出了“一省兩地”戰略，即“新興工業省、熱帶高效農業基地、熱帶海島休閒度假旅遊勝地”，把新興工業、熱帶農業和旅遊業作為海南省三足鼎立的產業基石，具體表述為“以農業為基礎，加強和提高第一產業；以工業為主導，加速發展第二產業；以旅遊業為龍頭，積極發展第三產業”。
2008年，高新技術產業和現代服務業被確定為海南可持續發展的戰略選擇，對之前的發展策略作了有效的補充。2009年底，《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》發佈,標誌著海南國際旅遊島建設正式上升為國家戰略，並於次年正式步入建設的正軌。
按照上述《統計公報》，2017年海南全省地區生產總值為4462.54億元。其中，第一產業增加值979.33億元，增長3.6%；第二產業增加值997.14億元，增長2.7%；第三產業增加值2486.07億元，增長10.2%。三大產業增加值佔地區生產總值的比重分別為22.0、22.3、55.7。
而這其中，雖然歷經多年的產業結構調整，國際旅遊島概念的落地，也使得大量房企開始變相跑馬圈地，“一房獨大”的局面依然在海南蔓延。據瞭解，截至2017年年底，海南已擁有26家五星級酒店和134家按五星級標準建設開業的酒店，還有25家國際知名酒店管理集團、61個酒店品牌進駐海南。
新起點
王路在海南待了六年，2000年的時候他選擇回到籍貫地——上海。在上海工作了十年之後，伴隨著海南國際旅遊島建設上升為國家戰略，王路再次回到海南。“那時候開發商紛紛湧進來，我就跟過來了，一直待到現在。”他說。
談起過往海南的發展重心，王麗婭頗為痛心，她指出，從1992到2003年這十年，海南發展過智慧島、老人島、藥谷等，但前後因為各種因素，導致產業規模過小，發展遇到瓶頸。
在王路看來，作為第一產業的農業，由於海南的海洋氣候和多丘陵地貌，沒辦法做集約化開發。而且受颱風影響嚴重，很難形成大面積產業化，所以海南的第一產業其實一直也很單薄。
工業在海南歷來都有物流、物料的成本問題，加上自然環境因素、本地工業人口、工業技術等影響，這些年在海南的佔比也一直很低。
一直被視為海南發展重心的旅遊業，同樣存在痛點。從國際遊客數量來看，根據2015年海南省旅遊市場工作會議以及2016年、2017年海南經濟運行情況新聞發佈會上提供的數據，2015-2017年，海南省全年接待遊客總人數分別為5336萬人次、6024萬人次、6745萬人次。但其中，入境遊客（含過夜）人次佔比依舊偏低，三年間接待的入境遊客人數分別為60.84萬人次、74.9萬人次、111.94萬人次，佔總遊客人數的比例分別約 1.14%、1.24%、1.66%。
王路告訴記者，實際上，這些年旅遊業對海南當地是沒什麼太大的經濟貢獻。“真正的旅遊大省，旅遊收入必須是一日遊的佔比足夠高。但海南以前是觀光型旅遊，遊客一定通過旅行社報名，那麼報名就帶來兩個問題，第一，旅客是屬於省外旅行社的客源，第二，旅客的錢交給省外旅行社，海南本地的地接社只能收到人頭費。”王路說，所以，海南的產業結構型問題很嚴重。
2018年4月13日，在慶祝海南建省辦經濟特區30週年大會上，習近平總書記宣佈，中共中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。
中共中央國務院《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》中，對海南的發展方向進行了四大戰略定位之一，其中之一就是國際旅遊消費中心。要求海南大力推進旅遊消費領域對外開放，積極培育旅遊消費新熱點，下大氣力提升服務質量和國際化水平，打造業態豐富、品牌集聚、環境舒適、特色鮮明的國際旅遊消費勝地。“這一次能不能幹成這個事？我覺得能。”談起海南建設全島自貿區/港的重大國家戰略，王麗婭信心滿滿，她說，30年前海南設立經濟特區，10年前建立國際旅遊島，都是中央給一個政策，海南自己去幹。但這一次不一樣，這次是由習近平總書記親自謀劃、親自部署、親自推動，一定會取得輝煌的成功。
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