◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
上周五，招商蛇口公告控股子公司“招商局置地”（主打商业地产平台）设立房地产投资信托基金(REITs)并在港交所上市的消息。而近期，国内最大的互联网电商巨头阿里巴巴也即将登陆港交所。
如今，内地大型央企、超级互联网巨无霸等密集赴港上市，对于依靠房地产与金融强力支撑的香港来说，无疑是对其最强有力的支持。
招商局置地REITs一旦上市，将是内地在港发行的第3只REITs产品，而此前两只就是越秀REITs、开元产业REITs。截至目前，在香港挂牌交易的REITs产品一共12只。
9月以来，越秀REITs先以11亿元出售新都会大厦物业，最近斥资1.1亿港币收购城建大厦、财富广场两个物业停车位。作为REITs管理者，最重要的是优化资产组合，稳步提高收益率。
从交易构架看，招商局置地REITs通过境外子公司(即REITs管理人)收购招商局置地间接持有深圳南山区蛇口区域的5项商业物业即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦及一项商场物业即蛇口花园城中心作为底层资产公开发行REITs基金单位。
上述5项物业，截止9月底的总评估值约67.8亿元。保障广大REITs基金投资人的利益，招商蛇口还披露了该REITs未来4年业绩分红承诺的重要事项。
就招商局置地REITs赴港上市而言，其实也是无奈之举。3年前，国家就曾出台相关文件鼓励发展资产证券化，包括REITs试点等政策利好，尤其是住房租赁市场的资产证券化，一度成为资本市场热议的焦点。
据相关统计，2018年全年中国境内共发行“类REITs”产品13只，发行额253.68亿元。之所以叫“类REITs”，主要是因为标准化程度不够高，所以带来的致命问题就是流动性。
从交易结构看，类REITs通常是“股+债”架构，而绝大多数资质较优企业发行“类REITs”主要为资产出表，降低负债率。所以参与者主要是较大规模的机构投资者，而我们印象中所谓“REITs”主要是指公募REITs产品，就像投资股票一样自由买卖，不同的是，REITs分派率为当年净利润的至少90%。
此外，“类REITs”产品内含的局限性比如：首先是产品期限较短，开放期通常3年，一部分设计成“3+2”年，留出2年退出期，到期原始权益人通过回购、再融资或资产转让等让投资人退出；其次，“类REITs”大多依赖于“强主体”，债性更强。
一周前，亿翰智库董事长陈啸天在成都演讲时解释说，深圳豪宅之所以受热捧，主要是社会资金没去处，豪宅能火，也是必然的。“希望REITs工具早点放开！如此一来，商用物业就可以大量吸纳社会富余资金，成为获取不错收益的稳定投资渠道。”详情，请看《思享家｜陈啸天：豪宅市场格局“生变”，未来不在一线城市》一文。
但遗憾的是，国家呼吁REITs试点至今依然仍未在大家最为关心的税收、信用与风险真隔离等关键性问题上实现大的突破。这导致很多大型房企之前喊了很久却无下文，或出走海外。
比如大连万达，2015年曾以旗下万达广场新项目借助万达块钱推出过“稳赚1号”理财投资产品，在设计退出方式时除在快钱交易平台转让外，还考虑过REITS方式上市退出等，但目前更多项目融资则依托集合信托计划“滚雪球”。
2017年，绿地集团曾公告拟将旗下价值210亿元的酒店资产设立REITs，计划上市地是新加坡，但遗憾的是，这一重大动作也至今杳无音讯，不了了之。
当前国家严格控制银行等资金流向房地产，对于内地涉购物中心、酒店等大型商业房企而言，资金压力不言而喻，资产出表迫在眉睫，但隐形刚兑依然存在，所以金融监管层对内地REITs依然颇为谨慎。
但问题是，受电商冲击，新消费崛起，中国经济放缓，大众消费受影响，你的物业运营能力和经营成效又到底如何，收益率又怎么样，都是一环扣一环的，已绝不仅仅仍停留于一个金融方案的问题。
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