10.21 业主委员会与其受雇人员之间应认定为劳务关系

实践争点

实践中，常有住宅小区的业主或租客受雇于小区业主委员会，作为协助管理处工作的专职人员，报酬由管理处从物业管理费中支取并代为发放，这种情形下，受雇人员与 管理处、业主委员会是否形成劳动关系，对此司法实践中存在不同认识：

第一种观点认为，业主委员会与受雇人员形成了指挥、管理的用工关系，符合劳动 关系的本质特征，应认定双方存在劳动关系。

第二种观点认为，业主委员会不具备《劳动合同法》所规定的用工主体资格，其与 受雇人员形成的属劳务关系而非劳动关系。

裁诉指引

《物业管理条例》第 10 条规定，业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政 主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第 16 条规定，业主委员会应 当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备 案。可见，业主委员会是依据法律规定成立的且经过行政主管部门备案的组织。然则，“备案”究竟不同于登记，“备案”的性质是什么？就《物业管理条例》看来并不明确。

对于业主委员会的性质需要综合分析。

根据我国民事诉讼法理论，某一主体是否具有独立的民事主体资格，主要看其有无劳动合同

独立的意思能力以及承担法律责任的能力，换言之，对某一组织而言，是否具有独立的民事主体资格主要看其有无独立的意思机关以及相对独立的财产。就业主委员会而言，其具有一定的组织架构。业主委员会是常设机构，有自己的章程，有固定的人数，一般 设有主任、副主任及秘书。主任、副主任等依据法律规定以及业主委员会章程，可以代 表业主委员会作出相应的意思表示。可见，业主委员会具备自身的意思表达机关，具有 意思能力。

就财产方面而言，我国业主委员会拥有一定财产，财产的来源主要有三个方面：一是占住宅区总投资一定比例的划拨款；二是物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房；三是业主交纳的管理费。此外，我国的业主委员会也具备固定的办公场所，这 些办公用房也是开发商必须提供的。可见，业主委员会也具有一定的责任能力。现实中，业主委员会作为社会中的重要存在，也以自己独立的地位和品格实现着相应的社会功 能，例如，设立物业维修基金，并负责该基金的筹集、使用和管理；选聘或解聘物业管 理公司，与物业管理公司签订物业管理合同，形成债权债务关系；监督物业管理公司；

审核物业管理服务年度计划；监督公共建筑、公用设施的合理使用；等等。因此，对业主委员会的性质，笔者更倾向于“其他组织说”，即业主委员会属于非法人组织，具有独立的民事主体资格。

由于业主委员会是具有独立民事主体资格的非法人组织，故而从理论上说，业主委员会与其所雇用的工作人员应成立劳动关系。这也符合《劳动合同法》上劳动用工主体 资格逐步扩大的法律发展趋势。但是，由于业主委员会只是经过房地产行政主管部门的 备案，并未经过正式的登记程序，因而没有组织机构代码证。为此，有论者提出法律应 当规定由房地产行政主管部门办理业主委员会登记。经登记的委员会即具有民事主体资格，可以以自己的名义参与民事活动、进行民事诉讼。未办理登记的业主委员会，不具备成为法律拟制主体的形式要件，因此不能成为民事主体。 6但是，由于业主委员会没有组织机构代码证，当前社保部门不受理业主委员会办理社保的申请，使得业主委员会 无法为其雇佣人员办理社保。

就目前而言，如果认定业主委员会与受雇人员存在劳动关系，将导致后续一连串实 际上无法执行的难题。故在当前的情形下，还是应当认定业主委员会与其受雇人员之间 的关系为劳务关系。不过，从长远而言，在有关业主委员会的法律规定进一步完善的情 况下，业主委员会与其受雇人员是可以成立劳动关系的。