年报系列点评之二十五
销售增长稳定，2019年销售目标2200亿元；财务结构健康，多元化业务稳步发展。
克而瑞研究中心 房玲、羊代红
2018年龙湖集团合约销售2006.4亿元，同比增长28.5%， 2019年的销售目标增长9.6%至2200亿元。2018年龙湖中西部区域销售增长幅度最大，同比增长37.2%，同时，龙湖加大在该区域的布局，布局进入中西部多个省会二线城市，如贵阳、石家庄等。与此同时，龙湖财务结构保持健康发展，在手现金453亿元同比增长69.1%，保证充足的现金拿地。除此之外，商业、冠寓、物业管理等多元化业务稳步发展，其中冠寓预计2020年将为企业提供20亿元以上的收入，同时实现盈利。
销售：增长稳定，2019年目标2200亿元
2018年龙湖集团实现合约销售金额2006.4亿元，合约销售面积1236.3万平方米，分别同比增长28.5%和21.6%。销售的增长，一方面得益于销售贡献城市的增长，由2017年的25个城市增长到37个，新增城市销售贡献136.5亿元；另一方面还得益于龙湖的持续城市深耕，2018年龙湖销售金额达50亿元以上的城市有13个，同比增长5个；销售贡献超过50亿元的城市贡献率达78.4%，同比增长9.6个百分点；平均单城市产能达到54.2亿元 ，城市深耕效果显著。其中，重庆和北京的销售更是超过200亿元，重庆销售金额最大为263.4亿元，同比增长42.2%。
从各个城市来看，在大部分城市实现增长的同时，也有部分城市同比出现明显下降，比如苏州、厦门以及杭州等城市。其中，杭州2018年销售161.1亿元，同比下降30.5%，使得龙湖在该城市流量金额排名由2017年的第5名下降到第9名；此外，厦门销售额同比下降46.6%至44.4亿元，丢掉2017年的流量销售金额冠军宝座。此外，2018年部分销售较大的城市土地储备不足，业绩的高贡献的持续性也值得注意，如西安和泉州，2018年销售金额均超过50亿元，分别达67.0亿元和61.0亿元，但龙湖在这两个城市的土地消化周期（土地储备/2018年销售面积）分别为2.7和1.2年。
2019年龙湖销售目标为2200亿元，同比增长9.6%，可售货值3500亿元，去化率达63%就能完成目标。不过整体来看，龙湖2019年销售目标制定比较保守。
从企业销售分布来看，2018年龙湖长三角、环渤海、中西部、珠三角的销售占比分别为27.9%、34.4%、27.0%、10.7%，其中环渤海的销售金额贡献最大，同比来看，销售占比变化幅度不大，在4个百分点以内，其中同比增长最大的为中西部区域达37.2%，同时从新增土储来看，龙湖有一半的土地位于中西部，中西部正在成为龙湖销售贡献的主要区域之一。
投资：新拓11城，全国布局版图进一步扩大
2018年龙湖新增土地91幅，同比增加16幅土地，其中通过收并购获取的土地幅数为29块，占比24%。新增土地建面2189万平方米，总价1214.3亿元，分别同比增长8.2%和减少6.7%，权益建面比62.7%，同比增长5.9个百分点，土地投资权益进一步上升，2018年龙湖在维持2017年的投资节奏的同时，增加企业的土地权益，以保证未来的收入及利润。
投资区域分布来看，龙湖2018年新增土地的各区域分布占比分别为中西部53.1%，珠三角28.0%，环渤海10.1%，长三角8.8%。其中，中西部的占比最大，同比增长19.6个百分点，此外珠三角占比同比增长21.6个百分点，是龙湖同比增长幅度最大的区域，在粤港澳大湾区概念提出的前提之下，龙湖加大对该区域的布局，同时进入东莞这一粤港澳卫星三线城市。
整体来看，龙湖2018年的拿地较于2017年出现了比较大的变化，长三角以及环渤海的投资建面分别同比减少66.9%和63.6%的同时，加大中西部及珠三角的布局 ，特别是中西部区域，2018年上半年龙湖于中西部区域拿下建面700万平方米以上的土地，这些土地有可能在今年下半年形成销售。此外，在珠三角方面，在粤港澳大湾区概念下，龙湖也加快补充自身在这一区域的土储空缺。
从城市能级来，2018年龙湖新增土地建面城市能级分布如下：一线城市1.6%，二线城市84.6%，三四线城市13.8%，总货值3000亿元，为龙湖未来的销售储备强大的货源。2018年龙湖新进入 南昌、郑州、贵州、石家庄、南宁等11个城市，这11个城市中大部分为二线城市和一线卫星三四线城市，特别是其中的5个二线城市都是该省份的省会城市，使得龙湖完善了全国各个省份的区域布局，为龙湖分散风险，区域深耕打下基础。
截至2018年年底，龙湖总土储6636万平方米，同比增长22%，权益建面4559万平方米，权益比68.7%，总货值9000亿元，可供龙湖未来4年的销售发展。其中中西部建面占比39.3%最大，是未来业绩贡献的主要区域。
财务：融资成本保持行业低水平仅为4.55%
2018年龙湖实现营业收入1157.98亿元，同比增长60.7%，营业收入超过50亿的城市有8个，同比增长2个城市，其中杭州和重庆的收入超过一百亿元。来自物业销售收入为1087.2亿元，租金收入40.9亿元，物业管理收入29.9亿元，分别同比增长61.2%，57.7%和48.0%。
在盈利性指标方面，龙湖2018年毛利率实现持续增长，达34.0%，同比增长0.2个百分点，但从净利方面来看，净利率，归母净利率分别为18.04%和14.02%，同比分别减少4.8和3.5个百分点，利润率同比下降，但仍维持较高的水平。而龙湖2018年销售有89%位于一二线城市，项目受一二线城市限价影响未来盈利水平有可能受到影响。
在资本运营方面，龙湖负债结构健康，融资成本持续维持较低水平。2018年龙湖净负债52.9%，净负债率虽然同比上涨5.2个百分点但仍保持行业较低水平。截止2018年现金持有量为453亿元，同比增长69.1%，主要由于其85%的高水平的销售回款率，在手现金充足，在2019年房地产市场向稳维好的情况下，能够支持龙湖获取优质地块。现金短债比为3.85，长短期债务比为9.20，现金能够完全覆盖短债，负债结构健康。龙湖2018年平均融资成本为4.55%，同比微涨0.5个百分点，在融资环境收紧的情况下，2018年龙湖通过发行多种境内外债券低利率融资，同时利用其自身于住房租赁领域的优质资产进行融资，企业融资能力相对较强，融资资质保持良好。
多元化：冠寓预计2020年实现盈利
2018年龙湖在多元化的道路上持续前进，2018年龙湖投资业务不含税租金收入为40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。物业管理费收入29.9亿元，同比增长48.0%。
龙湖商业目前拥有三类主要产品，包括购物中心天街系列、社区购物中心星悦芸系列和中高端家居购物中心系列家悦芸系列，以天街系列为主。截至2018年年底，龙湖投资性物业已开业面积296万平米，整体出租率为97.4%，同比增长2.1个百分点，此外，龙湖还有209万平方米在建的商场，2019年将在6个城市新开9座商业项目，2020年及以后在9个城市新开16个商业项目，预计开业面积达538万平方米，未来，随着这些商场的陆续开业，将增添龙湖商场的营业收入。
龙湖冠寓已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及领先二线城市开业运营，累计开业超过5.3万间，规模已经达到行业前三，但较之前的6.5万间目标有所差距。2019年冠寓计划将累计开业超过10万间，是否能实现尚未可知。目前房企争相进入长租公寓，竞争激烈，同时行业运营管理方面也暴露出了不少问题，未来企业在加大规模优势的同时，加强运营管理、实现盈利才更为关键。龙湖目标2020年实现冠寓收入20亿元，较之前的30亿元目标有所调低。目前，已开业冠寓整体出租率为50.1%，其中，开业3-6个月的出租率为70.2%，开业超过六个月的项目平均出租率为87.4%，较2018年上半年微降3个百分点，仍属于亏损的状态，企业目标2020年冠寓实现盈利。
物业管理方面，截止2018年物业管理实现收入29.9亿元，同比增长48.0%，已经入61个城市，管理面积2.68亿平方米，同比增长29%，5年复合同比增长79%，高速增长的同时还保持着90%以上的客户满意度。此外，2018年上半年，龙湖将龙湖物业更名为龙湖智慧服务，在传统物业管理的基础上加大科技方面的部署，对于未来物业管理更有竞争力。
总的来说，2018年龙湖在物业销售、商场运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务方面均有不错的成绩。物业销售方面，城市深耕效果显著，同时也不断加大合作促进增长。在多元化方面，商场、冠寓以及物业管理方面收入稳步上升，未来在规模增长的同时，也要加强运营和管理，特别是冠寓方面，应注重运营管理尽快提升收入，尽早实现盈利。
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