年報系列點評之二十五
銷售增長穩定，2019年銷售目標2200億元；財務結構健康，多元化業務穩步發展。
克而瑞研究中心 房玲、羊代紅
2018年龍湖集團合約銷售2006.4億元，同比增長28.5%， 2019年的銷售目標增長9.6%至2200億元。2018年龍湖中西部區域銷售增長幅度最大，同比增長37.2%，同時，龍湖加大在該區域的佈局，佈局進入中西部多個省會二線城市，如貴陽、石家莊等。與此同時，龍湖財務結構保持健康發展，在手現金453億元同比增長69.1%，保證充足的現金拿地。除此之外，商業、冠寓、物業管理等多元化業務穩步發展，其中冠寓預計2020年將為企業提供20億元以上的收入，同時實現盈利。
銷售：增長穩定，2019年目標2200億元
2018年龍湖集團實現合約銷售金額2006.4億元，合約銷售面積1236.3萬平方米，分別同比增長28.5%和21.6%。銷售的增長，一方面得益於銷售貢獻城市的增長，由2017年的25個城市增長到37個，新增城市銷售貢獻136.5億元；另一方面還得益於龍湖的持續城市深耕，2018年龍湖銷售金額達50億元以上的城市有13個，同比增長5個；銷售貢獻超過50億元的城市貢獻率達78.4%，同比增長9.6個百分點；平均單城市產能達到54.2億元 ，城市深耕效果顯著。其中，重慶和北京的銷售更是超過200億元，重慶銷售金額最大為263.4億元，同比增長42.2%。
從各個城市來看，在大部分城市實現增長的同時，也有部分城市同比出現明顯下降，比如蘇州、廈門以及杭州等城市。其中，杭州2018年銷售161.1億元，同比下降30.5%，使得龍湖在該城市流量金額排名由2017年的第5名下降到第9名；此外，廈門銷售額同比下降46.6%至44.4億元，丟掉2017年的流量銷售金額冠軍寶座。此外，2018年部分銷售較大的城市土地儲備不足，業績的高貢獻的持續性也值得注意，如西安和泉州，2018年銷售金額均超過50億元，分別達67.0億元和61.0億元，但龍湖在這兩個城市的土地消化週期（土地儲備/2018年銷售面積）分別為2.7和1.2年。
2019年龍湖銷售目標為2200億元，同比增長9.6%，可售貨值3500億元，去化率達63%就能完成目標。不過整體來看，龍湖2019年銷售目標制定比較保守。
從企業銷售分佈來看，2018年龍湖長三角、環渤海、中西部、珠三角的銷售佔比分別為27.9%、34.4%、27.0%、10.7%，其中環渤海的銷售金額貢獻最大，同比來看，銷售佔比變化幅度不大，在4個百分點以內，其中同比增長最大的為中西部區域達37.2%，同時從新增土儲來看，龍湖有一半的土地位於中西部，中西部正在成為龍湖銷售貢獻的主要區域之一。
投資：新拓11城，全國佈局版圖進一步擴大
2018年龍湖新增土地91幅，同比增加16幅土地，其中通過收併購獲取的土地幅數為29塊，佔比24%。新增土地建面2189萬平方米，總價1214.3億元，分別同比增長8.2%和減少6.7%，權益建面比62.7%，同比增長5.9個百分點，土地投資權益進一步上升，2018年龍湖在維持2017年的投資節奏的同時，增加企業的土地權益，以保證未來的收入及利潤。
投資區域分佈來看，龍湖2018年新增土地的各區域分佈佔比分別為中西部53.1%，珠三角28.0%，環渤海10.1%，長三角8.8%。其中，中西部的佔比最大，同比增長19.6個百分點，此外珠三角佔比同比增長21.6個百分點，是龍湖同比增長幅度最大的區域，在粵港澳大灣區概念提出的前提之下，龍湖加大對該區域的佈局，同時進入東莞這一粵港澳衛星三線城市。
整體來看，龍湖2018年的拿地較於2017年出現了比較大的變化，長三角以及環渤海的投資建面分別同比減少66.9%和63.6%的同時，加大中西部及珠三角的佈局 ，特別是中西部區域，2018年上半年龍湖於中西部區域拿下建面700萬平方米以上的土地，這些土地有可能在今年下半年形成銷售。此外，在珠三角方面，在粵港澳大灣區概念下，龍湖也加快補充自身在這一區域的土儲空缺。
從城市能級來，2018年龍湖新增土地建面城市能級分佈如下：一線城市1.6%，二線城市84.6%，三四線城市13.8%，總貨值3000億元，為龍湖未來的銷售儲備強大的貨源。2018年龍湖新進入 南昌、鄭州、貴州、石家莊、南寧等11個城市，這11個城市中大部分為二線城市和一線衛星三四線城市，特別是其中的5個二線城市都是該省份的省會城市，使得龍湖完善了全國各個省份的區域佈局，為龍湖分散風險，區域深耕打下基礎。
截至2018年年底，龍湖總土儲6636萬平方米，同比增長22%，權益建面4559萬平方米，權益比68.7%，總貨值9000億元，可供龍湖未來4年的銷售發展。其中中西部建面佔比39.3%最大，是未來業績貢獻的主要區域。
財務：融資成本保持行業低水平僅為4.55%
2018年龍湖實現營業收入1157.98億元，同比增長60.7%，營業收入超過50億的城市有8個，同比增長2個城市，其中杭州和重慶的收入超過一百億元。來自物業銷售收入為1087.2億元，租金收入40.9億元，物業管理收入29.9億元，分別同比增長61.2%，57.7%和48.0%。
在盈利性指標方面，龍湖2018年毛利率實現持續增長，達34.0%，同比增長0.2個百分點，但從淨利方面來看，淨利率，歸母淨利率分別為18.04%和14.02%，同比分別減少4.8和3.5個百分點，利潤率同比下降，但仍維持較高的水平。而龍湖2018年銷售有89%位於一二線城市，項目受一二線城市限價影響未來盈利水平有可能受到影響。
在資本運營方面，龍湖負債結構健康，融資成本持續維持較低水平。2018年龍湖淨負債52.9%，淨負債率雖然同比上漲5.2個百分點但仍保持行業較低水平。截止2018年現金持有量為453億元，同比增長69.1%，主要由於其85%的高水平的銷售回款率，在手現金充足，在2019年房地產市場向穩維好的情況下，能夠支持龍湖獲取優質地塊。現金短債比為3.85，長短期債務比為9.20，現金能夠完全覆蓋短債，負債結構健康。龍湖2018年平均融資成本為4.55%，同比微漲0.5個百分點，在融資環境收緊的情況下，2018年龍湖通過發行多種境內外債券低利率融資，同時利用其自身於住房租賃領域的優質資產進行融資，企業融資能力相對較強，融資資質保持良好。
多元化：冠寓預計2020年實現盈利
2018年龍湖在多元化的道路上持續前進，2018年龍湖投資業務不含稅租金收入為40.9億元，較上年增長57.7%。商場、冠寓、其他租金收入的佔比分別為87.8%、10.4%和1.8%。物業管理費收入29.9億元，同比增長48.0%。
龍湖商業目前擁有三類主要產品，包括購物中心天街系列、社區購物中心星悅芸系列和中高端家居購物中心繫列家悅芸系列，以天街系列為主。截至2018年年底，龍湖投資性物業已開業面積296萬平米，整體出租率為97.4%，同比增長2.1個百分點，此外，龍湖還有209萬平方米在建的商場，2019年將在6個城市新開9座商業項目，2020年及以後在9個城市新開16個商業項目，預計開業面積達538萬平方米，未來，隨著這些商場的陸續開業，將增添龍湖商場的營業收入。
龍湖冠寓已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等一線城市及領先二線城市開業運營，累計開業超過5.3萬間，規模已經達到行業前三，但較之前的6.5萬間目標有所差距。2019年冠寓計劃將累計開業超過10萬間，是否能實現尚未可知。目前房企爭相進入長租公寓，競爭激烈，同時行業運營管理方面也暴露出了不少問題，未來企業在加大規模優勢的同時，加強運營管理、實現盈利才更為關鍵。龍湖目標2020年實現冠寓收入20億元，較之前的30億元目標有所調低。目前，已開業冠寓整體出租率為50.1%，其中，開業3-6個月的出租率為70.2%，開業超過六個月的項目平均出租率為87.4%，較2018年上半年微降3個百分點，仍屬於虧損的狀態，企業目標2020年冠寓實現盈利。
物業管理方面，截止2018年物業管理實現收入29.9億元，同比增長48.0%，已經入61個城市，管理面積2.68億平方米，同比增長29%，5年複合同比增長79%，高速增長的同時還保持著90%以上的客戶滿意度。此外，2018年上半年，龍湖將龍湖物業更名為龍湖智慧服務，在傳統物業管理的基礎上加大科技方面的部署，對於未來物業管理更有競爭力。
總的來說，2018年龍湖在物業銷售、商場運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務方面均有不錯的成績。物業銷售方面，城市深耕效果顯著，同時也不斷加大合作促進增長。在多元化方面，商場、冠寓以及物業管理方面收入穩步上升，未來在規模增長的同時，也要加強運營和管理，特別是冠寓方面，應注重運營管理儘快提升收入，儘早實現盈利。
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