核心觀點
2019行業環境的不確定性增加，
龍湖集團秉承“空間即服務”的戰略，堅持地產開發、商業運營、租賃住房及智慧服務四大主航道業務協同發展，實現營業收入和利潤的持續增長，但淨利潤率表現卻不佳。淨負債率51%，債務水平處於行業低位。
一、深耕成效顯著，7城銷售超百億
2019年，龍湖集團實現銷售金額2425.0億元，同比增長20.9%，銷售面積1424萬平方米，同比增長15.2%，銷售均價17032元/平方米，較2018年上漲4.9%。
從區域的角度來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中的合同銷售額分別為832.9億元、592.0億元、522.5億元、263.0億元及223.6億元，分別佔集團合同銷售金額的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。長三角區域的貢獻度最大，且貢獻度明顯提升，佔比較2018年增加6.1個百分點，而環渤海區域的貢獻度相應下降，佔比較2018年下降12.8個百分點。其他區域基本保持穩定。
從城市能級的角度來看，龍湖集團的銷售額主要來自於二線城市的貢獻，一線和香港貢獻11%，重慶、杭州、成都等領先二線城市貢獻51%，長沙、瀋陽、西安等其他二線城市貢獻27%，環都市圈衛星城貢獻9%，如南通、紹興、嘉興、泉州等，煙臺、威海等三線城市貢獻2%。
另外，龍湖集團深耕戰略的成效逐漸顯現，2019年已經有7城的銷售規模超100億，分別為重慶、杭州、成都、南京、北京、武漢和青島。瀋陽、長沙等城市的銷售額已然接近百億，2020年有望成為新的超百億城市。
2020年龍湖集團繼續追求規模穩步增長，將銷售目標定位2600億元，同時注重產品、服務、運營和資本等綜合能力的打造。
注：一線&香港是指北京、上海、廣州、深圳、香港；
領先一線是指重慶、杭州、成都、青島、南京、武漢、濟南、天津、蘇州、廈門；
其他二線是指長沙、瀋陽、西安、無錫、寧波、合肥、大連、珠海、昆明、貴陽、南昌、福州、南寧、鄭州、石家莊、太原；
環都市圈衛星城是指南通、紹興、嘉興、溫州、常德、保定、贛州、常州、佛山、東莞、漳州、中山；
其他三線是指煙臺、威海、玉溪、咸陽、茂名
二、營業收入和利潤雙升，但利潤率小幅下滑
2019年龍湖集團實現營業收入1510.3億元，同比增長30.4%。其中物業投資業務收入57.9億元，同比增長41.5%。從各城市對龍湖營業收入的貢獻度來看，2019年重慶、濟南、成都和杭州等城市的貢獻居前，分別貢獻營業收入300.5億元、139.3億元、134.8億元、121.8億元，其中杭州的貢獻度明顯下降，營業收入較2018年下降38.3%。
2019年龍湖集團實現毛利潤508億元，同比增長28.5%，毛利潤率33.6%，高於EH50房企平均毛利潤率。淨利潤265.5億元，同比增長27.1%，淨利潤率17.6%，較2018年下降0.5個百分點，但依然高於EH50房企平均淨利潤率。
三、投資偏積極，收併購佔比24%
2019年龍湖集團新進11個城市，共獲取90幅地塊，新增土地儲備1731萬平方米，權益面積為1273萬平方米，投銷比120%，與2018年相比，拿地積極性有所下降，總體來看依然是逆勢納儲，眾所周知，2019年融資環境異常嚴峻，房企資金鍊面臨嚴峻的考驗，大多數房企放緩拿地節奏。
從拿地方式上看，2019年房地產行業呈現洗牌格局，企業間的收併購頻頻發生，對於有資金實力的房企而言是低價獲取優質地塊的絕佳時期，龍湖集團把握收併購窗口期，報告期內，24%的土地儲備是通過收併購的方式獲得，一定程度上降低了新增土地儲備的成本，後期的毛利潤率有望進一步提升。
從區域的角度來看，龍湖新增土地儲備區域分佈比較均衡，其中環渤海地區、華南地區、長三角地區和西部地區的佔比分別為25.5%、22.3%、21.5%和20.2%。報告期後，新增土地儲備232萬平方米，加大對華南地區的佈局，佔比40%，遠超長三角、環渤海等地區。
從城市能級的角度來看，高能級城市總建築面積佔比84%，貨值佔比88%。具體來看，一線城市總建築面積佔比8%，領先二線城市總建築面積佔比36%，其他二線城市總建築面積佔比30%，環都市圈衛星城總建築面積佔比10%，其他三線城市總建築面積佔比16%。
截止2019年12月31日，龍湖集團土地儲備合計6814萬平方米，存續比為4.9年，可支持未來至少5年發展所需。但從2014年-2019年的總體存續比來看，2019年的存續比達到近6年來的最低水平。土地儲備的平均成本為5737元/平方米，為當期銷售單價的33.7%。
四、負債水平安全，境內外評級均為投資級
面對複雜多元的房地產下半場，龍湖集團始終堅持穩健的財務管理策略，力求平穩發展，保持合理、安全的負債水平。2019年，龍湖集團淨負債率51%，較2018年下降1.9個百分點，龍湖集團的淨負債率水平一直保持行業低位，且遠低於EH50房企平均淨負債率水平。貨幣資金609.5億元，同比增加34.7%，現金短債比4.4倍，覆蓋短期債務4倍，短期內沒有償債壓力，且短期償債能力較2018年進一步提升。
2019年，龍湖集團依然保持著低成本、多渠道的融資優勢，境內外評級均為投資級，融資成本4.54%，較2018年微降。龍湖集團的低融資成本，使得許多房企望塵莫及，2019年龍湖在境內發行22億元公司債及20億元住房租賃專項公司債，利率在3.9%-4.7%之間，期限介於5年至7年之間。在境外成功發行8.5億美元優先票據，利率為3.95%，期限是10年。
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