準確來說，不等於一線城市大漲！
僅僅等於去庫存行動仍任重道遠！
這不過是踩剎車過程鬆緊鬆緊中“松一腳”的點。
發現太多媒體對樓市的理解越來越簡單粗暴了，特別容易一驚一乍。
降準=大水=大漲=買買買。
難道你們就不能更多一點點大腦層面的思考嗎？
我之前已經撰寫了一文，《洗洗睡吧，央媽降準不等於樓市大漲》，請不懂的夥伴重新溫習。
2018年7月將來的降準，從歷史數據來說，達到了08年12月以來的，近十年同一最低點。
而同期，貸款和存款基準利率調整差不多也是緊跟降準而來的。
自2011年以來我國一直都處在降準降息通道上，期間發生了一次12年小波，剩下沉默三年才有15年深圳引領的這一波大行情。
但是，怎麼就沒人談一談08年到10年那一場僅次於本輪史無前例的大漲呢？
明明都有在加準加息啊！怎麼一線城市還是漲不停？直到逼不得已推出限購措施？？
加準加息、降準降息，跟樓市的關係是千絲萬縷的。
拜託，請不要一條筋抽到底。
人跟人，差別是很大的。
對於實力多軍來說，自然都不會錯，買，就行了。
大熱時候，大年嘛，買買買，買了就漲。
冷淡時候，小年嘛，買買買，買了等漲。
但是對於踏空了，內心一陣恐慌，想逆流而上妄想一步到位要逆襲的你來說，理解更大層面的樓市格局，捕捉大勢，相信會淡然很多。
你們一定要深刻理解“經濟去槓桿”這五個字！
在08年之前，其實是沒什麼經濟槓桿之類的說辭的，我們先簡單捋一捋。
1987年，華爾街飛出了近三十年第一隻黑天鵝——黑色星期一，瞬間股票踐踏，流動性枯竭。死人了。
1997年，泰國泰銖貶值點燃亞洲金融危機的導火索，直到1998年俄羅斯盧布急劇貶值，全面潰敗。死人了。
2008年，我們最為熟悉的美國次貸危機，打亂了一直以來美林時鐘的指導概念，破產性席捲全球。死人了。
深冬是要死人的，不凍死人的寒冬不算投資寒冬。
再深入點捋一捋。
98年-08年，美林時鐘一直奏效，國內經濟屬於從97危機走出來後的“復甦——繁榮過熱期”，人們普遍覺得錢夠花，一百塊能買不少餸菜，整體屬於“價值推動價格”的十年。具體美林時鐘可參考我之前撰文《十年國債再碰警戒線，響起樓市入冬的正式鳴笛！》。這個時段樓市漲，是人們基於生活品質的改善，並沒有特別大的炒作意味，買房多是抱著房奴的自嘲。要知道98年的時候，大多數農村還處於公共廁所的階段，家裡要是有獨立廁所，那算是很富足的事情了。
但08年後，美林時鐘已經凌亂了，國內環境變成了美林風扇，轉速大大提升，調控邏輯更傾向於“貨幣推動型”，手法在於央媽印鈔，政府放債、企業槓桿，三年一個樓市週期就是籍此而來的。一印解千愁，摁倒拆遷妹，房奴逐漸變為房哥房姐，人們深深相信炒房興邦，實業誤國。但拉長週期來說，目前全球範圍還仍處在08金融危機的陰影中沒未曾走出來，那就是繁榮過熱期後的滯漲期，全球一直在努力避免過快過激過大踏入衰退期。要知道歷史上衰退期的萬物蕭條，最直接的惡果就是導致了第一次和第二次世界大戰，這都是經濟極度失衡下引發的大災難。
世界各國在08年後，都不約而同想到了這災難，從而保持了難得的默契，警惕一切可能導致蕭條來臨的跡象，一貫以宏觀調控去柔化經濟，簡言之也就是用大水去滋潤緩衝。
美國的做法是往全球放美鈔，而這階段（08-14年）我國大水落到實處的表現，就是企業上槓杆，政府猛放債。然而，企業政府上槓杆就如同男人看著一位美女，看多了始終會麻木，即使如Angelababy、迪麗熱巴，年年月月日日對著也會審美疲勞。政府企業在過去不斷借貸、不斷鐵公基建設，不斷從自身打雞血的過程中，已經達到了一定程度，增長降速就會來了，繃著的神經也如同懸著頭頂的劍，隨時可能不撐跌下來。
怎麼辦？
只能經濟去槓桿了！
我必須要再三強調，經濟去槓桿，不是你們有所誤會的去居民槓桿，而是去企業、去政府的槓桿。這場政企加槓桿，直到2016年，中國整體非金融部門槓桿率已經達到全球第二（第一是日本）。而非金融部門槓桿包括居民槓桿、企業槓桿、政府槓桿三部分。從其中世界範圍內看，中國企業槓桿是全球第一，居民槓桿是最最低的。因此去槓桿，不是去居民槓桿，相反其實是加居民槓桿！
或者眼力強的夥伴要問了，政府槓桿也很低啊，跟居民槓桿有得一比。但鑑於眾所周知的原因，別看政府槓桿比企業低，我國的政企不分家，企業諸如國企等其實就是政府控股。企業槓桿實際上就是政府槓桿，因此，企業+政府槓桿就是相對於居民槓桿而來的，居民槓桿僅僅佔不到20%。從2015年開始，這一波強勢的政府去庫存行動鳴笛了，實際上就是把高槓杆從政府手裡轉移到居民手裡的過程。
別鬧，這是調控柔化經濟的過程，也是為了讓中國走得更長更遠的必要過程。
我們看看初步成效，據社科院《中國去槓桿進程報告（2017年一季度）》報告，從16年到2017年一季度，整體非金融部門槓桿率上升了1.4%，上升趨勢還是比較明顯。而細化到企業部門，則上升了1.67%，但居民槓桿率足足上升了2.9%。內部分化顯著，居民槓桿遠大於企業政府部門，轉移槓桿意圖明顯。
而這當然是遠遠不夠的。17年一季度後各大一線強二線城市紛紛出來調控政策，鎖死樓市交易，或者提高交易成本，目的就是湧往下級城市，去繼續完成去庫存任務，這是一個幫助政府和企業鬆綁槓桿的過程，而同時出臺各類不對稱調控特別是“送戶口搶人口”，其背後邏輯也其實是為了有充足的人口加槓桿，即使這個流入人口可能是暫時性的，並不可能成為長期駐留人口。
因此這次降準，意味很明顯了。去庫存仍沒完成，仍需要刺激，三四五線城市的韭菜們，政府喊話你們還沒有發揮十成十的槓桿能力，必須再加一把勁。只要一線城市繼續不鬆綁，降準的大水仍然只會大部分湧往三四五線城市，我們需要更深刻地認識到，中國政企槓桿之高，去庫存任務之艱鉅，真的路途遙遙，並非兩三年就能完成的。
一聲嘆息，中國不容易啊。
最後，我們回頭再看看這降準圖：
中國這十年其實就是先升後降的過程，而同時代的美國利率，從07年金融次貸危機端倪初現後，卻是一路直降，往全世界放了堪稱汪洋大海般的水，從07年的4.75一直降到15年的0.25降無可降了，才逼於無奈在15年12月開啟近兩年加息高潮（仔細留意時間，中國本輪去槓桿去庫存過程是先於美國首次加息，也就是降壓對沖）。你要問中國跟不跟？坦白說，我國還利率還高著呢，過去十年都能逆美國週期而發展，現在也大可以跟老美耍流氓。
未來降準，還大有期待，但不是一線城市的過分利好解讀，各位不必要過分驚喜+驚慌，反而是三四五縣城的持續入坑號角。
說了那麼多，那中國樓市還有得玩嗎？
自然是有的，但要等這波縣城大庫存清理乾淨後，我們才繼續核心城市房地產的未來征途。
耐心，比單純打雞血更有愛。
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