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一、REITs、PPP、ABS对比
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在产业地产的运营环节中，就资金获取而言，有前端政府为融资采取的PPP模式，有中端企业将缺乏流动性、能产生稳定现金流的资产或资产组合进行资产证券化以获取现金流的方式，有持有物业然后通过REITs实现退出等等。
PPP是一种政企合作模式，与ABS、REITs有明显差异，这里不做说明。ABS、REITs都是和资产有关，并常被一起使用且前景较大，但两者其实是性质不同的金融工具。RETIS实质是基金，法律上属于资金信托，是投资人基于对管理人的信任进行投资。ABS一般是基于某项资产，以该基础资产产生的现金流为支持发行证券进行融资。
目前，我国市场上常出现类REITs，类REITs和REITs差异较大。类REITs属于资产证券化范畴，也是投资房地产行业，但和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）也有差异。CMBS保留了物业所有权，所以投资者可以享受物业增值收益，而类REITs将所有权出售，因此无法享受物业增值收益。
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二、REITs和类REITs
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前文说道，REITs和资产证券化是性质不同的融资工具，类REITs从属于资产证券化，因此REITs和类REITs也是性质不同的融资工具。两者在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
标准REITs多采用公司制的模式，且主要是通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易，运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的。因此在REITs公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他靠销售方式获得收入的业务，扩大REITs经营规模。
类REITs常用信托制/基金制，REITs持有人持有的是信托凭证或基金份额。由于在专项计划成立之初便确定若干物业资产作为基础资产，在存续期内不会购买新的物业资产，因此类REITs的规模一般是固定的。
REITs的产生是由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准。
类REITs的常见架构一般是：管理人发起设立资产支持专项计划，向投资者募集资金；由基金管理公司发起设立私募股权投资基金，并作为管理人管理该私募基金；资产支持专项计划以其募集的资金认购私募基金的基金份额；由私募基金持有项目公司股权；项目公司持有物业。
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REITs困难在税负
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虽然目前市场上类REITs较多，但就前景而言，REITS是房地产商努力的方向。因为对房地产企业而言，其核心三要素为资本、土地、机制。在资本方面，融资渠道较为单一，REITs作为一种成熟的金融工具，它的推行可将零散的社会资金引入房地产市场，拓宽国内房地产开发商的融资渠道。另外，引进REITs后，房地产开发将进入“产业资本＋金融资本”时代，从而取得更为快速的发展。
鉴于REITs的重要性，其也取得了一定程度的发展。
但到目前为止仍然发展的不充分，究其原因，是REITs仍面临着税收政策的“天花板”、“玻璃门”制约，导致REITs实际上很难操作，从而对REITs的推出造成了很大制约。
其他国家注重对REITs给予不同程度的税收优惠，例如美国REITs中的房地产租金收入用于分红的部分可以税前扣除，不缴纳所得税，未分配的部分征收公司所得税；85%的普通所得和95%的净资本利得中未分配的部分征收4%的消费税；持有5%比例以下的投资者满五年转让REITs的所得免税。
相较之下，我国REITs是涉及税收繁多，主要包括：将目标资产划转至项目公司，涉及增值税及附加税费、企业所得税、土地增值税、契税；私募基金收购项目公司股权涉及印花税、企业所得税；投资人申购REITs产品份额，涉及印花税。我国REITs在运营阶段涉及的税收主要包括：出租物业取得的租金收益，涉及增值税及附加税费、印花税、企业所得税等；持有物业涉及房产税、城镇土地使用税；投资人获得分配的REITs收益，涉及个人所得税、企业所得税。
未来发展REITs，需要出台配套优惠政策，减轻设立环节税负，借鉴国际经验，避免重复征税，减免设立和持有环节的印花税。
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案例：鹏华前海万科REITs
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2015年10月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金（“鹏华前海万科REITs”，证券代码184801）开始上市交易，标志着国内首只公募REITs基金在资本市场的正式亮相。
鹏华前海万科REITs的标的资产主要是万科前海企业公馆未来8年的租金收益权。投资分为两部分，其一是投资于目标公司，比例不超过基金资产的50%；另一部分将投资于固定收益类资产、权益类资产等，比例不低于基金资产的50%。其中，对于目标公司的投资是通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日，由此获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的租金收益权。
由于鹏华前海万科REITs鹏华前海万科REITs仅获得了目标公司50%的股权，同时该目标公司享有的只是标的资产的收益权，其并未取得标的资产的权属，因此该产品实际上是BOT收益权的证券化, 另外产品的可复制性也不够强。不过总体来看，仍然具有很大的借鉴意义。
评述：从我国产业地产发展现状看，产业地产市场沉淀了大量资金，在国家限制产业地产分割出售的背景下，亟需通过REITSs、资产证券化等金融工具盘活资金，解决产业地产市场以银行贷款为主的资金供应与产业地产经营资金需求不相适应的问题。
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