編者按：在統計口徑中國城市化率達60%之際，“房住不炒”引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結、演變和轉折？
成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最後多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。
城市綜述·南京：2019南京樓市可謂歷經“冰與火"，既有波瀾不驚的過渡期，也有熱火朝天的爆發期。同樣在這一年，樓市政策面嚴控、資金面收緊，部分板塊率先降溫、去化困難。
2019年新房成交達近7.8萬套，到年末，南京樓市在資金面、政策面再迎一波新利好，2020年樓市行情預計向好發展。
2020置業南京指數：★★★☆
南京樓市經歷了前幾年暴漲到階段高位而後下滑了一段，但未大跌。2019基本穩住，2020將有新一波樓盤放量，購房者選擇面還將擴大，買房人可以從實際角度出發，綜合選擇政策、資金面較好的時候入手。
①成交：新房恢復7.8萬套，超前兩年
根據金剛石數據統計，2019年南京樓市全年新房認購85880套，總成交77823套。其中新房成交量環比2018年上漲27.8%，自2013年以來該數據排在第4，比2014、2017、2018年數據要好。
環顧近年來南京樓市的成交數據，2016年達到了明顯的高峰值，全年共成交131292套房源。但是到了2017年，南京樓市開始嚴格實行各項調控政策，樓市成交數據呈斷崖式下跌，僅有68720套，接近“腰斬”。隨後，南京樓市在政策調控中平穩發展，2019年成交77823套，數據觸底反彈。
2013-2019年南京新房成交總量
△數據採集於金剛石
從各板塊數據來看，兩江依然是主力軍，佔南京主城區域的近一半，成交套數紛紛破萬。其中江北共計23841套成交房源（浦口18126套，六合5715套）領先，江寧板塊則以16477套成交緊追第二。
2019年南京各板塊成交套數
△數據採集於金剛石
從月份數據來看，2月份由於春節的緣故，是全年的認購、成交低谷。9月份與12月份的認購量較高，不相上下，其中“金九銀十”一向是樓市旺季，9月份南京共計58盤開盤，尤其是9月底，十餘家樓盤爭相領取銷許，其中11家純新盤趕在國慶黃金週前推出房源，將樓市熱度推向高潮。到12月份迎來歷年南京樓市推盤爆發期，新盤、老盤扎堆出貨，趕在春節前掀起一波翹尾行情。
整體上，南京2019年樓市各月份數據情況均存在波動情況，在年末迎來大爆發。雖然2019年雖被稱為“史上最難的一年”，但出乎意料的是成交量卻達到近7.8萬套，較2018年多成交了16908套。歸其原因是2019年多個板塊集中發力大批量供貨，其中江北新區、河西新城、溧水空港新城板塊等作為主力軍，推盤積極性很高，在南京樓市其他板塊還在面臨開盤滯銷、小蜜蜂搶客的情況下，這三個板塊率先逆市突圍，成為購房者爭先搶佔之地。
從單個項目來看，據克而瑞數據統計，蟬聯2019年南京單個項目銷售金額、銷售面積雙榜冠軍的是江北中海左岸瀾庭，該盤全年銷售金額達90.57億、總銷售面積達29.72萬方。蟬聯雙榜亞軍和季軍的，分別是江與城、都會四季，銷售金額分別為89.26億、55.28億，銷售面積分別為28.90萬方、18.28萬方。
其中中海在2019年南京市場的表現尤其出彩，摘得權益、流量雙料冠軍，實現規模與效益共贏。從2019年中海地產的整盤操盤策略，到對單個項目的籌劃，推進速度快，推貨量大，實現中海左岸瀾庭、中海城南公館、中海棠城公館、中海原山等九盤聯動，迅速孵化佈局規模，單中海左岸瀾庭一個項目（全年銷售金額）就超過90個億。
△中海左岸瀾庭首開地點選在青奧體育公園，豪推1287套房源，近6千組客戶報名搖號
△江與城開盤現場，近6千組客戶參與搖號
△都會四季首開656套房4251組買房人報名
②二手：市場回溫明顯，量價齊升
二手房方面，據南京我愛我家研究院統計，2019年南京全年二手房成交量92060套，同比2018年上漲了29.7%，基本與2017年的數據持平。二手房成交價則達31271元/㎡，同比2018年小幅上漲了2.1%，增速較前幾年明顯放緩，但卻是2013年以來二手房成交價最高的一年。總體來看，南京的二手房市場有所回溫，南京落戶門檻放寬，一系列人才購房優待政策也都給市場加註了新的購買力，提升了全年的成交量。
2013-2019年南京二手住宅成交量價情況
△數據來源：南京我愛我家研究院 單位：套、元/㎡
另外，根據南京我愛我家研究院統計數據顯示，2019年南京二手房成交價達31271/㎡，同比去年小幅上漲了2.1%，增速明顯放緩，整體房價保持著穩中有升的態勢，平穩運行，全年房價受教育置業的影響拉昇較大。
2018-2019年南京二手住宅成交套均面積和總價情況
△數據來源：南京我愛我家研究院 單位：套、元/㎡
從各區成交來看，2019年鼓樓區二手房成交量達15302套，排名全市第一，區域內擁有優質的教育資源，學區需求大；且低總價、老破小房源較多，備受購房者青睞，二手住宅市場一直較為活躍。江寧區排在第二位，全年成交13606套；秦淮區、玄武區排名三四位，成交量也都突破萬套。總體來看，受市場大環境回暖影響，除鼓樓成交同比基本持平外，其他八大區成交量同比都有不同程度上漲。
從各區成交價來看，2019年鼓樓區成交均價也是最高，達42338元/㎡，全年成交價首次突破4萬大關；建鄴區排在第二位，均價39635元/㎡；玄武區均價36134元/㎡，列全市第三位。同比來看，南京九區二手房價格均有所上漲，整體漲幅都不大。
③政策：六策並行，規範市場秩序、深化人才安居
2019年南京樓市調控主要出臺六個政策，分別是：
1）2019年1月19日，南京市住房保障和房產局、南京市城鄉建設委員會、南京市物價局聯合出臺《關於進一步加強我市商品住房全裝修建設管理的通知》，對於南京商品住房全裝修從設計、建設、監管、銷售到交付等全過程監管流程進行規範，強化全裝修標準和價格備案監管。
影響：南京市商品住房全裝修、全過程監管流程，規範全裝修各方主體行為，切實確保全裝修質量，強化全裝修標準和價格備案監管，建立全裝修權益保障體系，減少全裝修糾紛。
2）6月12日，高淳不動產登記中心放出消息，外地人在高淳買房只需要有南京居住證，用工勞務合同和營業執照複印件即可開具購房證明，不需要近3年內累計2年社保或個稅。此後10月15日，六合放鬆人才落戶門檻，在南京有居住證，大專學歷的外地人也可在六合開具購房證明。
影響：降低人才落戶門檻，深化南京人才安居政策，釋放購買力。
3）2019年8月1日起，《南京市房屋使用安全投訴處理管理辦法》正式實行，鼓勵投訴人實名舉報房屋使用安全問題，並且建立房屋使用安全投訴舉報獎勵機制。
影響：鼓勵市民對於房屋私自改造的現象的投訴，提高社會對於房屋安全的重視。
4）2019年9月4日，南京出臺建設項目臨建審批新政，實現“拿地即開工”，對建設項目的施工用房、售樓處、堆料倉庫等臨時建築的規劃審批方式進行了改革。建設單位在簽訂建設用地出讓合同並交付土地出讓金首付款後，只要簽署一份今後保證按要求申報和施工的承諾書，即可直接領取臨時建設工程規劃許可證。
影響：新政實施後，對提高房地產開發流程的辦事效率具有導向作用，可以提升拿地房企的資金週轉速度，有利於房企降低成本，有助於提升拿地房企的開工量，刺激經濟發展。
5）2019年9月9日下午，《南京市場化租賃住房建設管理辦法》正式出臺， 並於2019年10月10日起施行，有效期為兩年。該《辦法》中明確，租賃房建成後不得分割轉讓、不得分割抵押，經批准整體轉讓或抵押的，也不得改變租賃用途。另外競配建租賃房以中小戶型為主。
影響：是南京增加租賃住房供給、擴大住房租賃市場規模的迫切需要，也是培育發展住房租賃市場，構建租購併舉的住房制度的必然要求。
6）11月6日，南京市委市政府正式出臺了《2020年南京市人才購買商品住房辦法（試行）》，並明確從2020年1月1日開始，全市商品住房均對人才優先供應。為人才購房出臺專門文件、開闢優先通道，放眼全國屬首創。
相較之前的高層次人才購商品房辦法，這次出臺的《辦法》各類人才均適用，機關事業單位人才首次納入政策範圍。另外全市可售商品房均對人才優先供應；人才購房最優先，按人才優先、其他購房人遞進的順序選房。
影響：實現人才全覆蓋，釋放市場購買力。
④土地：2019年南京賣出184幅地、攬金1654億元！
50大城市合計賣地4.41萬億，16個城市賣地超千億，其中南京賣地1654億元，同比增長77.32%，位列全國第七，賣地金額比肩樓市興盛期的2017年。根據樂居整理的土地成交數據顯示，南京2019年全年全市共出讓184幅地塊（工業、科教用地除外），其中南京主城121幅、溧水26幅、高淳37幅。全年南京市土地成交總金額約1654.2488億，僅10幅達到最高限價。
從地塊數量上看，據樂居統計，2019年南京主城區共供應127幅地塊（不包括高淳、溧水），其中1幅流拍、5幅終止出讓，最終成交121幅，總成交金額1501.47億元。其中涉宅地塊78幅，成交總金額1334.51億元。另外高淳、溧水區共成交地塊63幅，成交總金額為154.78億元。
另外根據金剛石數據顯示，2019年，南京土地市場的各項指標全面超越2018年。其中，2019年全市供應土地總建面1899.8萬㎡，同比上漲19.54%；成交土地總面積886.9萬㎡，同比上漲18.7%；成交土地總金額約為1570.9億元，同比上漲56.5%。
在一年的激烈博弈之後，南京各大板塊的高價地格局也被再度刷新。
從整體行情來看，2019年共有8個區域地價被刷新，但明顯上半年土拍熱度更高。8個地價被刷新的區域為邁皋橋、龍潭、谷裡、江心洲、板橋、城中、小市以及江北核心區。
從各板塊成績來看，僅有三個板塊供地面積超100萬方。江北板塊（含六合）共計36幅地塊成交，總成交面積約195.7萬㎡，穩居第一；排在第二的是江寧，成功出讓32幅，總成交面積約181.27萬㎡；排在第三的是溧水，成交26幅地塊，總成交面積約135萬㎡。“兩江”板塊土地成交面積直逼200萬㎡，絕對是2019年土地市場的“戰鬥機”。聯繫新房供應情況來看，2020年“兩江”仍將成為南京新房市場的主力供貨軍。
除“兩江”外，城南、城北兩大板塊開始持續發力。城南的西善橋、南部新城的土儲資源比較豐富，且上新速度快；南部新城開始崛起，起點高、定位高，將成為未來一段時間內主城的主力供地區域，且區域整體均價不低，2019年區域最高樓面價達到29705元/㎡。
不過，城南2019年的高光時刻卻是來源於板橋。120輪競價，樓面價15453元/㎡，自持租賃住房建築面積高達3000㎡，宋都以斐然的戰績拿下板橋G18地塊，重新殺回板橋，這是城南2019年唯一一幅達到最高限價的地塊。
城北方面，多個大牌房企入駐，如恆大、高科、招商、融創、華僑城等，一躍而起成為南京樓市的又一重點關注區域。其中，外來房企新希望兩度落子城北，拿下邁皋橋、經開區2幅宅地；高科繼紫微堂、榮境兩大項目收官之後，將在邁皋橋打造改善產品，值得期待；另外，重倉城北的葛洲壩，再下重金競得小市地塊，持續深耕城北。
備受關注的河西，2019年共出讓7幅地塊，其中5幅涉宅。相對來說，區域土拍整體比較平穩，雖有競價但都比較理性，僅1幅宅地榮盛江心洲G08達到最高限價，並未出現輝煌時期的地價超過房價的瘋狂。但這種情況只能表示市場理性，並不能代表河西區域“利空”。
⑤2019年南京房價收入比還算靠譜：10.3
我們計算的是單套總房款與家庭可支配收入的比。南京數據是，單套總房款300萬元/家庭可支配收入29.09萬元）=10.3。
根據南京市人民政府官網通報數據顯示，上半年南京全體居民人均可支配收入29090元。全年人均可支配收入我們以2倍計算，約在58180元，全年家庭收入我們以乘以5計算（同北京、上海），約為29.09萬元。以一套300萬元房產計算，房價收入比在10.3。對比一線城市來看，明顯低於深圳近20、上海17、北京14.77。
⑥購房者心態：房東有信心 二手掛牌價增
根據我愛我家研究院發佈數據顯示，2019年，南京二手房房客源比為1.01，同比2018年增加了0.02，但整體市場供求仍保持相對均衡。從逐月數據來看，2019年下半年房客比有明顯增加的現象，出現了短期內的供大於求情況，主要可能是部分客戶觀望心態濃厚，年末又掀起了一波購房潮。
在成交週期方面，2019年南京二手住宅客戶和房源成交週期對比2018年有所拉長，其中2019年南京二手房客戶成交週期為20.78天，同比2018年增加了2.33天；房源成交週期為159.13天，同比也增加了35.62天；客戶和房源成交週期雙手拉長。主要是因為新房供貨量大分流了部分客戶，另外二手房市場流通房源增多，讓買房人選擇面更廣，影響整體成交週期。
不過房東對市場信心依舊看好，掛牌價方面不減反增。據南京我愛我家研究院數據統計，2019年南京全年掛牌均價31325元/㎡，同比上漲了3%；二手房掛牌量達146001套，同比下滑了4.6%，和2017年同期基本持平。
2013-2019年南京二手住宅掛牌量價情況
△數據來源：南京我愛我家研究院 單位：套、元/㎡
值得一提的是，南京2019年出現多個小區業主抱團漲價的現象。但從反饋來看，房東的心理預期和市場結果之間存在較大分化，小區實際成交併未迎來明顯放量。舉例來說：
據樂居財經前期市場調研發現，2019年4月，世茂榮裡業主發佈名為《錦繡十里山水，陽春榮歸故里》的通知書，呼籲將小區18層小高層房源掛到3.1萬/㎡，洋房房源掛到3.6萬/㎡，疊墅房源掛到4.1萬/㎡，引發熱議。在6月江北土拍後，棲霞建設21973元/㎡拿下G07地塊，世茂榮裡二期業主的心裡預期更是直線上升，號召將房源掛到3.8萬/㎡。
但從實際情況看，目前世茂榮裡在我愛我家上的掛牌均價為29108元/㎡，二期掛牌均價為32839元/㎡。並且近期該網站沒有該小區成交記錄，一個月內僅帶看3次。
⑦住宅租金：南京整體租金均在40元/㎡以上，建鄴最高
根據南京我愛我家研究院數據統計，2019年，在國家租購併舉政策引導下，南京租房市場發展向好，租金穩步上漲，2019全年南京整體租金均在40元/㎡以上，最高為7月達到43.6元/㎡；且南京租房市場“消費升級”現象明顯，中高租金段佔比不斷上漲，而2500元以下的低租金段均呈逐年遞減趨勢；從客群來看，南京人才政策效果顯著，留寧畢業生增多，95後租客群佔比不斷上升。
從各區的租金情況來看，南京租金區域分化依舊較為嚴重，主城四區租金水平較高，建鄴區套均租金和建面平均租金分別為4157元和52.6元/㎡，均為全市第一，其次為鼓樓區的3455元和51.4元/㎡，位列第二。而江北、江寧板塊則租金墊底（不含六合、高淳、溧水），尤其浦口區，套均租金僅為2136元/月，因而匯聚了大量初入社會的低收入群體。
2019年南京各區租金情況
另外值得注意的是，2019年多個長租公寓品牌“暴雷”，長租公寓行業洗牌開啟，政府監管和行業規範加強，可以預期的是，2020年租房市場規範化運行將成監管主流。
⑧2020年走勢：部分片區限價鬆動，倒掛盤屈指可數
2019年12月25日，河西兩大高價地項目領取預售許可證，其中“南京地王”、樓面價在45213元/㎡的葛洲壩南京中國府領到1號樓銷許，銷許均價達到6.4萬/㎡；同日，河西金茂府領到8號樓54套精裝房源銷許，均價5.2萬/㎡。而就在前一天，同區域限價老盤華僑城天鵝堡收官房源的銷許價格還在3.7-3.9萬/㎡。短短一天，河西房價從此邁入5、6萬時代。
事實上，南京市場限價鬆動的跡象早已有所顯露。2019年，以河西南、南部新城這些熱門板塊為首，都從2018年3.5萬/㎡，走到4萬/㎡邊緣，再到如今5-6萬/㎡水平；江北核心區從2.8-2.9萬/㎡逼近3.-3.3萬/㎡；城南代表改善項目紛紛破4萬/㎡，如軟件谷大名城，毛坯價格達3.8-4.2萬/㎡，城南花語江南，精裝價格達到4.3萬/㎡，包括偏遠板塊如祿口，新盤入市價格也突破2萬/㎡關卡。
業內專家認為，2020年，剩下確定的限價盤已屈指可數，即使限價，離市場價格即周邊二手房價的價差也十分有限。沒有了“賺快錢”的空間，投資客尤其是希望短期投機的購房者將逐漸離場，這對於那些有真實自住需求的購房者而言，是一件好事。並且，限價鬆綁後開發商利潤增加、市場競爭也增加，整體品質也有望提升。
有業內專家認為，2020年，在政策三穩要求的大背景下，市場逐步築底，大反彈不現實，預計2020年市場逐步築底。隨著2019年樓市各板塊限價鬆綁的跡象愈發明顯，投資客在逐漸離場，自住客選擇空間變大，住房逐漸迴歸原有的居住屬性。
在這種背景下，購房者更挑剔，對低品質樓盤忍耐逐漸降低，產品主義開始迴歸，好房拼品質、差房拼價格，行業競爭更加激烈。與此同時，南京多個房荒板塊老樹新開，供求恢復平衡。多數樓盤都是慢慢賣掉，需要一定的去化週期。可以說，南京樓市2020年將迎來存量房時代，二手房之間的價差將會更大。
本次調查採編人：章欣 潘宇凌
2020年1月15日
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