數據|諸葛找房數據研究院
上個月，住建部終於忍不住約談了12城，重申毫不動搖地堅持“房住不炒”的定位；明確要求各地因城施策、合理配置相關資源，確保房地產市場平穩健康的發展。
在調控政策不斷收緊的大環境下，部分城市採取了搖號買房。本以為這波操作可以稍微限制一些，但卻在很多城市演變成了“搖號搶房”，甚至花錢買號這種黃牛也隨之而來。
造成這種現象的主要原因是什麼？未來又是否會持續？
諸葛找房數據研究中心分析了南京、武漢、長沙、成都、西安，五個搖號買房城市的土地與新房供應等相關房產數據，從土地市場供應與住房市場供給兩個維度，還原“搖號搶房”背後的市場供需關係真相。
1. 去庫存背景下，2015-2016年住宅土地成交下滑，致2017年市場供給減少
受宏觀調控與整體市場節奏的影響，五個搖號買房城市，2015-2016年住宅土地成交規劃建築面積普遍下滑，形成明顯的區間窪地。
比較顯著的，南京由2014年的1577萬平方米下降至2015、2016年的1100萬平方米、1164萬平方米，與2014年相比降幅均在30%左右。
武漢由2014年的2262萬平方米，下降至2015、2016年的1613萬平方米、1805萬平方米，降幅也在30%上下。
長沙由2014年的1575萬平方米，下降至2015、2016年的1124萬平方米、830萬平方米，2016年相比2014年下降了47%。
成都雖未在15-16年表現出下滑窪地，但其住宅土地供給卻呈明顯遞減趨勢。
為了更加清晰的分析中期土地供給滿足度，我們採用連續三年住宅土地成交規劃建築面積與新建商品住宅銷售面積的比值，若其大於1.2，視為中期城市住宅土地供給相對充裕；若其小於1，視為城市住宅土地供給相對緊張；介於1-1.2之間，可以視為基本平衡。
由上圖可見，土地供應已出現緊張狀況。
2015-2017年，南京、武漢、長沙、成都、西安五城，住宅土地成交規劃建築面積與商品住宅銷售面積的比值分別是1.06、0.84、0.75、0.79、1.00。可見，五個搖號買房城市三年綜合的土地供給偏少。
2015-2017年三年住宅土地供應的減少，特別是15-16年的住宅土地供應窪地，向後傳導至17年，勢必導致2017年供給端新建商品住宅數量的減少，是造成2017年至今市場供需緊張格局的主要因素之一。
2. 強預期下需求持續升溫，但商品住宅供應受多種因素制約減少明顯
在土地成交階段減少的同時，二線城市雖然面臨嚴格的調控，但房地產市場卻一直處於火熱狀態，新建商品住宅成交量自2015年以來一直處於高位。
即使在2017年面臨史上最嚴調控，除南京外，商品住宅成交面積也沒有出現斷崖式下滑，這其中有看好城市發展潛力帶來的投資需求，也有人才落戶新政放開增加的購買需求，更有因棚改貨幣化安置擴展的置換需求。
搖號買房城市的人口購房需要在嚴格的調控背景下並沒有怎麼減少，反而持續升溫，抬高了房市預期，加之調控限價，客觀上導致很多區域一二手房價倒掛，進而帶動更多資金入市，加劇了供需關係的緊張。
在歷史庫存探底，市場需求旺盛的同時，五個搖號買房城市的商品住宅批准上市面積與往年相當，甚至有所減少，南京減少了332萬平方米、成都減少了743萬平方米，相當於分別減少了28900套與72600套商品住宅的供給，佔各自2017年全年新建商品住宅銷售的46.4%與35.1%。
即使商品住宅批准上市面積略增的武漢與西安，也只分別增加了57萬平方米、297萬平方米，約5600套與26700套，僅佔各自2017年全年新建商品住宅銷售的2.7%與22.4%。
整體而言，五個搖號買房城市在快速去化新建商品住宅庫存之後，沒有及時形成有效的商品住宅供給補充，以匹配各自市場需求的爆發。這種現象，一方面是源於上文所分析的2015、2016年土地市場在去庫存的背景下並沒有及時迅速增加，導致整體供應不足；另一方面是源於市場博弈的反應。
由於政府調控時引入限價政策，且可以批准的預售價格明顯低於開發商的預期，導致很多開發商延緩取證或者施工進度，造成已經出讓的有限土地無法足量變成住宅供應到市場，本就不充分的供給再次被打折扣，進一步加劇了市場供需的緊張關係。
3. 2017年以來土地市場供應逐步回升，潛在入市的住宅土地非常可觀
秉承因地制宜、因城施策、精準發力的政策方針，各地結合自身市場現狀與後續發展計劃，調節住宅土地的供應節奏，以應對市場新的變化與需求。
除成都以外，2017年，南京、武漢、長沙、西安的住宅土地成交規劃建築面積與新建商品住宅銷售面積的比值分別達到了1.80、1.33、1.22、1.24。與2015、2016年相比有明顯的增加，武漢甚至達到了近五年來的最高值；長沙、南京也都明顯達到高位。
即使是成都，自2017年下半年以來，也可以看到政府推出的土地明顯增加，加速了土地市場的供應節奏。
政府有意增加住宅土地供給，平衡市場需求，緩解被放大的供需緊張情緒。然而，經諸葛找房數據研究中心測算，2017年全年住宅土地成交規劃建築面積，未能全部有效入市。
南京、武漢、長沙、成都、西安的入市比率分別只有43%、63%、52%、71%與66%，平均只有約60%的土地入市預售。如果考慮歷史因素，該比例有可能進一步降低。
僅2017年至今，南京、武漢、長沙、成都、西安未入市、潛在可以入市的住宅土地規劃建築面積預計分別達到1090萬平方米、2134萬平方米、1446萬平方米、1424萬平方米與1631萬平方米，潛在入市土地的體量非常可觀。
南京、武漢、長沙、西安四個城市潛在入市的住宅土地規劃建築面積，幾乎可以與2017年全年的成交值相持平。
可以想象，嚴厲的調控限價政策削減了開發商各項目的利潤，部分項目入市即被視為“割肉”。以致2017年超過40%的住宅土地建築規劃面積，超過千萬平方米的商品住宅，仍積壓在開發商手裡。開發商減緩入市節奏是造成2017年至今市場供需緊張格局的主要因素之一。
4. 政府進一步加大土地供給、整治捂盤惜售，供需關係預期將得到緩解
為穩定市場發展，平抑市場非理性波動，2018年1-5月，成都、長沙、南京、西安的住宅土地成交規劃建築面積分別同比增長了262.8%、87.8%、40.8%、26.2%（武漢2017年住宅供地基數高，達到3100萬平方米，所以2018年1-5月略有降低）。
住宅土地供給的擴大可有效平復市場虛增的期望，並從2018下半年開始增加新建商品住宅的實際供給。同時，政府進一步整治捂盤惜售，打擊市場亂象，督促開發商儘快開工建設，依法辦理預售許可證。
2017年5月，西安發佈《關於進一步規範商品房銷售行為有關問題的通知》，要求取得商品房預售許可後，必須在10日內將所有房源一次性對外公開銷售，並對捂盤惜售做出了詳細規定。
2017年9月，長沙下發《關於加快在建商品住房入市銷售的通知》，加大在建商品房入市銷售的督辦力度，對在建商品房項目精準摸底、精準排查、精準督辦。
2017年11月，成都出臺《關於進一步加強商品房銷售價格行為聯合監督檢查的通知》，重點查處捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格的行為。
進入2018年，長沙住建委集體約談38個房產項目與48家中介機構。成都市房管局約談66家房地產開發企業，涉及81個房產項目。西安市住房保障和房屋管理局在全市範圍內開展為期6個月的商品房銷售秩序專項檢查工作，不一次性公開銷售全部準售房源、捂盤惜售或變相囤積房源等行為將被嚴肅處理。
政府精準發力、雙向出擊，有助於房地產市場的穩健。而從供給側角度，市場供需關係也將趨於緩和。
暫不考慮歷史因素，諸葛找房數據研究中心測算了五個搖號城市2017年至今的潛在入市商品住宅套數。南京、武漢、長沙、成都、西安的潛在入市商品住宅套數達92500套、185600套、124400套、131800套、147000套。
潛在入市商品住宅套數加上2018年1-5月已銷售商品住宅套數，已與各城2017年全年商品住宅銷售套數相當。如果考慮下半年住宅土地與新建商品住宅的持續供給，潛在入市的商品住宅套數體量更大、供應充分。
房地產市場需求的爆發、住宅土地成交的階段性減少與開發商在限價政策下入市意願的降低，是市場供需緊張與搖號買房現象的主要成因。
政府雙管齊下，一方面增加住宅土地供給、另一方面強化對於捂盤惜售行為的專項整治，市場格局將得到有效改善。
2017年至今，潛在入市的商品住宅與未來延續的新建商品住宅供給，亦將對市場的穩定產生積極作用。
搖號買房措施取決於政府因地制宜、因城施策、精準發力所做出的政策選擇，而被激化的房地產商品住宅供需關係或將在下半年，得到顯著緩和，搖號也許不再一定會是搶房。
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