過去兩年中，國內在互聯網金融等方面做了去槓桿的工作，而當前正在房地產行業去槓桿化，這主要是為了防範系統性風險的爆發，為了中國經濟的長期穩定服務，所以國家提出了“房住不炒”的原則。
投資者對“房住不炒”這個原則要有充分的認識，尤其對“不炒”這兩個字要有充分的認識，這不僅說明國家當前在房地產政策上定力十足，而且說明國家在明確控制房地產的投機性，房地產投機性的下滑會抑制中長期投資回報率。
由於國內房地產價格存在泡沫化現象，房價收入比過高，導致社會出現長期高負債問題並且明顯抑制消費，所以房地產業去槓桿將是一項中長期任務，是國內經濟結構調整的重要組成部分，這必然會拉平房地產投資的回報率，而這個去槓桿過程會使房地產業與銀行業未來都會承壓，這是投資者需要重視的問題。
經濟當前尚處於逆週期調整、人口紅利期漸過、結婚人口明顯下降、剛需下滑、房地產融資受限、房地產庫存較高、去庫存週期長、城鎮化逐步放緩、房地產長期投資漸趨下滑、土地購置費顯著下降等等一系列因素決定了未來的房地產投資回報率會逐漸向貨幣基金等收益率逐漸靠攏，向無風險資產收益率逐漸看齊，因此房地產長期投資回報率會逐漸跌破4%，滑向3%左右。而國際金融風險的週期影響還可能造成國內房地產投資出現負收益的情況，這都是房地產投資者需要逐步重視的問題。
2020年，國內機構乃至國際機構對中國資本市場的看法傾向一致，尤其是大型投資機構的看法比較雷同，普遍認為今年要“超配權益、標配債券”，這說明市場主力機構今年明顯看好A股市場等資產的投資。隨著國際資本去年對國內債券市場與A股市場的持續大規模增持，有理由相信中國資本市場在全球資產配置上成為了新寵，未來A股將現“外資紅利期”，這利於A股長期投資回報率的回升。
而國內的經濟結構調整也需要證券市場增強財富分配功能，長期以來由於資本過於專注房地產市場，這使房地產市場與證券市場這兩大蓄水池嚴重失衡，不僅造成房地產泡沫問題與社會高負債問題，還嚴重製約了社會財富的再分配，導致居民金融資產回報率較低，居民股市投資總體上處於長期虧損狀態，這打擊了消費，催化了負債端。在當前房地產業去槓桿的前提下，必須充分發揮證券市場的功能才能協助國內經濟調結構，不然國內經濟就會出現比較嚴重的問題。所以中國股市進入中長期上漲的概率明顯提高，這對股市投資有利。
從未來幾年來看，如果剔除個人的投資能力，投資者僅被動跟隨ETF指數基金投資的話，未來ETF指數基金的回報率預期是會高於房地產回報率的。
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