新浪乐居讯（编辑 陈洁晶）回望2019，佛山商业市场有何变化？谁在引领消费市场？预见2020，投资商业有何注意事项？谁有机会成为黑马？乐居对话戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲。
2019是零售商业升级调整年 竞争让市场变好
“2019是升级调整年，比如零售商业这块，桂城天河城和南海天河城都是在原来的基础上做了升级改造。”袁雪玲这样总结过去一年的商业市场，消费者习惯变得太快，线上线下消费开始融合，部分运营商跟不上节奏，这时候有资金与实力的运营商便会抓住机会接手调整，也有些直接做品牌输出，比如去年10月开业的凯德MALL·180由凯德做品牌输出，升级后招商品牌均收获了不错的效果。
袁雪玲坦言，除了资金投入，商场还需要长期的运营能力及品牌资源等，去年佛山天虹广场、凯德MALL·180在这些方面均表现亮眼。“近几年佛山吸引了很多大牌开发商进入，包括凯德、王府井、天河城、正佳等，他们有成熟的模式，通过升级盘活项目，推进佛山商业运营水平逐步上升，运营得较好的核心商圈租金也有所提升，说到底竞争才能为市场带来成长。”
佛山2019年十大开业购物中心
据乐居统计，2019年佛山新开业商场约12个，仅年初预计开业的1/3不到。袁雪玲认为影响商场开业的原因较多，“商场与写字楼不一样，写字楼只要通过联合验收，对外招租便认为是入市了，而商场项目不仅整体要通过消防，内部商户也要通过消防审核才能开业，不确定因素较多；再者，普遍来讲，购物中心开业率达到80%人气才会比较旺，开发商为了保证开业率也会延缓开业。近两年经济环境不尽理想，不少连锁品牌缩减扩张计划，往年积极扩张的快时尚明显放慢脚步，不少新开业项目的空置面积由餐饮与娱乐业态补空。”
房企看好未来提前布局 流量成本越来越高
“购物中心要采取丰富多样的活动来吸引人流，比如借力首店经济、举办主题快闪店、利用明星效应等，这些措施均会拉高运营成本，因此运营商要识别哪些IP能真正匹配自己的客流。”袁雪玲表示消费需求变得太快，流量成本越来越高。
戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲
袁雪玲坦言零售商业受网购影响明显，从宏观来看，普通消费者每消费100块钱，就有20%流向互联网，“我们观察到不少大型商超积极入驻京东到家、美团外卖等平台，其实对运营商来说增加了维护管理成本，但为了契合新一代消费者快省好等需求，只能被动接受。说到底，线下流量才是关键对零售额贡献最大的，还是真正走进去买东西的人。”
对于2019年商业市场的变化，袁雪玲注意到线上的品牌开始往线下延伸，比如唯品会、三只松鼠等品牌开了体验店，甚至开设了形象店或旗舰店。
近年来光大安石等外来商业运营巨头纷纷进驻，袁雪玲认为外来房企看好佛山市场，比如王府井首进大湾区选择了佛山。在大湾区规划出炉后，佛山城市地位也有所提升，常住人口每年有近20万的净增量，未来可期。她强调商业最关键是看地段，城市核心位置有限，等到区域发展成熟再进入市场成本将水涨船高，房企要把握好机会，提前布局。
佛山甲级写字楼要看长期趋势 产业转型或带来新机遇
2019年佛山GDP突破万亿大关，甲级写字楼新增供应迎来小高峰，市场竞争进一步加剧。对于佛山写字楼市场空置率高的情况，袁雪玲分析道，“商业地产不是看短期空置率，，而要看长期发展趋势目前佛山甲级写字楼规模较小，未达200万平方米，每年20万平方米的新增供应，对本就竞争激烈的市场来说是个不小的考验。大量的新增供应，会在短期内拉高空置率水平，而目前从第二产业为主向着第三产业转型迈进的佛山，在甲级写字楼租赁需求上的潜力仍待释放。我们观察到2016-2019年底，甲级写字楼市场空置率在35-40%范围内浮动。”
据戴德梁行数据显示，未来4年，佛山核心商务区甲级写字楼市场将迎来约103万平方米的新增供应，千灯湖、季华路及佛山新城商务区将成为供应主力，占比7成以上。
2019-2022年佛山甲级写字楼存量预测 数据来源：【戴德梁行研究部】
“业主也在积极调整租金，“以价换量”，整体平均租金水平在60元/平方米/月，季华路和千灯湖较高，去到63-65元/平方米/月，而第二阶梯去到55元/平方米/月。佛山具备一线甲级写字楼配套，价格仅是广州的1/3。”袁雪玲进一步补充道。
在袁雪玲看来，影响写字楼优劣的因素有很多“层高净高要达到2.8米以上，中央空调、电梯等待时间、车库比、网络、物业管理等也是考虑因素，有些写字楼也会引入咖啡厅、配轻餐饮作为配套服务，增加写字楼对租户的友好度。”
投资商业首选核心区 2020看好TOD项目
“2020年看好佛山TOD项目，随着大湾区的建设，佛山加强基建的投入，通过高铁等交通实现广州、深圳等多市互联互通，比如佛山西站项目，在交通的加速下联系更密切，人流量快速提升，新片区也迎来一个很好的发展机遇。但是TOD项目需要大量的资金投入，各个开发商争相进场，提前布局。”袁雪玲这样预测道。
佛山现有TOD项目分布图
对于商业地产的投资，袁雪玲分享：“商业地产投资门槛较高，首付要5成，价格低的往往处于开发阶段，风险较大。核心商圈风险低，相对价格也会高一些，对资金实力有要求，建议投资商铺要谨慎，首选还是地理位置理想的项目。”
“对于写字楼的投资，近年市场供应量高企，很难“赚快钱”，投资者应更注重长线投资。”袁雪玲说。
【戴德梁行简介】
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，遍布全球70多个国家，设有400多个办公室。多年来戴德梁行深耕佛山市场，成功助力一汽大众零部件工厂落地佛山，并为佛山国家高新区创新灯塔社区项目、广佛高质量发展融合试验区项目、珠影星光城微改造项目、佛山西站大型交通枢纽TOD配套商业项目等提供咨询顾问服务，同时为友邦金融中心等写字楼提供租赁代理服务，曾成功为西门子、今日头条、华为及滴滴等名企提供办公选址服务。
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