樓市調控的重點是信貸的調控——只要管住了流入房市的資金，也就管住了房價。可上有政府的政策，下卻有銀行的對策……在這個過程中，總有人無辜受傷，比如剛需。
1、真實的案例
>>>>故事一
故事的主角是A同學，他是一個剛需。
畢業幾年後，手裡有了些積蓄，A同學就想著紮根在這座揮灑過青春汗水的城市……當然也到了談婚論嫁的年齡，想給女友一個安定的家，理所當然的得買套房子。
感謝這輪樓市調控，房價穩了、選房也就更從容了，甚至時不時的新房特價、內部團購、首付分期……總之，有不少的撿漏機會。千挑萬選後，終於在今年春末定了一套房。
所有的剛需都一樣，想著辦法省錢、能省的一定得省，這當然包括貸款利率了——這直接影響著月供的多少啊。
A同學剛買房時，信貸有寬鬆的趨勢，銀行放款較快、且部分銀行出現了利率上浮的下調。這麼好的機會幹嘛不把握呢？
對應策略就是貸款能拖則拖啊，越往後拖、利率不就越低麼！
千百種託辭找遍終於拖到了8月份，可一轉眼……房貸利率卻要升了。
A同學急壞了，以迅雷不及掩耳之際的辦理好了所有的貸款手續，可房貸要由之前的上浮15%提高到20%！
A同學那個悔啊……怎麼辦呢？銀行客戶經理說買1萬元的理財鎖定三年，貸款還按上浮15%走。
沒法，A同學只好買了1萬塊理財，可看到審批的貸款後傻眼了——利率上浮20%，A同學又急著去退理財……哪裡是理財、買的是保險！
退保只退保險現金價值——7000塊，白白虧了三千。A同學好不苦惱，只好自我安慰道：就當買個教訓。
>>>>故事二
B同學的故事同樣具有戲劇性。
因等著結婚入住，B同學就選了二手房，好的是這套房子是全款房——也就沒有了籌資、結清、解押的問題，只要B同學按揭房貸審批下款，就可以房產過戶，時間應該是很快的。
B同學也是剛需，手裡資金有限，解決的辦法就是高評高貸（把房子的價格評高，這樣就能從銀行獲得更多的貸款，從而減少首付），130多萬的房子高評了20萬至150多萬，這樣首付就能少付十餘萬……這樣手裡就有些閒錢可以裝修、可以置辦婚禮、可以留作日常應急等。
高評高貸的代價是月供增加，每月的還款額增加了，那銀行要風控的啊——一般要求月收入應是月供的兩倍以上，可B同學的工資有限、覆蓋不了兩倍月供。
解決方法就是做假流水。（PS：那種真作假的假流水。）
因信貸監管變嚴，假流水被發現、B同學的房貸被拒了，不得已新換了一家銀行。這次沒做假，可這次同樣卡在收入流水上。
怎麼辦呢？解決辦法是先把首付款存入銀行……證明有這個買房的實力（或許有人問：為何不先結婚再提供兩人流水？為了保留住另一個人的首房首貸資格啊）。
為此，還從別處借來十萬塊充首付款——130多萬的首付本來是近40萬，可高評到150多後，首付理論上得是50萬。
簽了一堆資料後，B同學就開始靜等房貸審批。
一個月後，伴隨著一張信用卡、房貸審批也下來了：可貸款額得下調10萬。
B同學一聽火了：拉我一月的存款、又辦了我信用卡的業務，可承諾的貸款額卻變卦了！
2、政策與對策
想必近個把月買房貸款的，或多或少都有以上不愉快的經歷，並暗自埋怨銀行的套路太深……其實沒法，這是一個“上有政策、下有對策”的博弈過程。
>>>>上面的對策
關於樓市，上面的政策非常明確，就是穩——既不能大跌、更不能大漲，而是要保持橫盤、微漲或微跌。
應對的策略同樣明確：當樓市蕭條、房價跌幅擴大，人們購房的意願極低時，那就是信貸監管寬鬆些、放放水滋潤下樓市；當樓市小陽春、房價有跳漲趨勢，人們的購房意願被再次挑起時，那就加強信貸監管、卡緊流入樓市的資金。
而當下就處於房貸緊縮的這個小波段：控制房貸額度、限制信貸資金流入樓市。
那具體執行的銀行該如何應對呢？
>>>>下面的對策
整體來說，銀行是願意做房貸業務、尤其是新房按揭業務的：風險低——有房產做抵押、且貸款人分散又為居民，個人不像企業那麼容易死亡/破產；成本低——新房一簽就是一批房源、一批客戶，有貸款規模、有客戶規模，對應的單位成本就低啊。
與之對應的就是中小微企業的風險太大、成本太高——這也是政府支持實體信貸、而銀行不願意做的原因。
既然央行和銀保監會限制房貸的放貸規模，可銀行也是家追求利潤的企業啊，於是對策就來了：
辦理房貸的時候，搭售些銀行代理的高利潤產品了，如保險、紀念幣、貴金屬……A同學就被套路買了所謂的理財——其實是高佣金的保險。藉著房貸業務，開展些其他的銀行業務了，如拉存款、辦信用卡、甚至ETC……B同學就被套路辦了信用卡、幫忙完成存款指標。竟然房貸額度有限，那就把有限的額度放給更願意出高價的借款人了，即把利率上浮提高……B同學少了10萬額度，這少的額度肯定會以更高的利率放貸出去。……如果以上套路你不想走？……那你就等著房貸審批唄。
可有些貸款不能等啊——貸款不下來，二手房怎麼過戶交易呢？而有些貸款等不起啊——開發商會否以你房款沒在規定時間支付而判你違約呢？更何況即使等，就能等來自己想要的貸款額度和貸款利率嗎？
當你等急了、等得不耐煩了……你就被逼就範了，這裡面也有著一定的心理學原理。
在買房貸款中，銀行強勢、買房人弱勢，誰強誰有主動權，弱勢的一方只能被動選擇……可如何利用這個被動選擇權呢？
3、該如何應對？
戰略上認識到按揭房貸的優勢。
首先要從大格局上認識到，按揭房貸是普通人（也許是一生唯一一次）所能獲得的貸款金額最大、使用時間最長、資金成本最低的貸款，這種優勢是其他任何貸款都不可比擬的。
即使按照曾經出現的利率上浮30%，其利率也就是6.37%（4.9%基準利率×1.3倍），而這種利率水平一般是很難從銀行獲得貸款的……更何況金額更大、期限更長呢！
一定程度上說，按揭房貸就是一項福利，“貸到就是賺到”的說法並不為過。如果看中了滿意的房子、且房貸能批，不應過於糾結利率上浮的細枝末節。
戰術上把握信貸週期波動的機會。
在明確“按揭房貸確實好”的這個前提下，如果利率更低當然更好了……現實也給我們提供了這個機會，就是利用信貸鬆緊的短期波動。
本輪樓市調控就很明顯——樓市熱了，信貸就緊；樓市涼了，信貸就松。所以要在樓市冷淡的時候辦理房貸（因為房價要穩，所以也別期望“房價涼了就會接著大跌”）。
那利率多低才是低呢？參考基準利率（今後就是參考LPR），房貸利率越接近於基準利率，其到底的可能性就越大——上浮10%可以辦理、上浮5%那就抓緊辦理、若出現了基準利率那就搶著辦理啊……
別再幻想著打折的利率了。
少些貪念、適可而止，放寬心態。
別總想著把所有的便宜都佔滿、佔盡，適可而止即可。
A同學本來能辦下來上浮15%的貸款、且不用買保險，可他總想著利率低些再低些……以致錯過時機，反而損失更大。
B同學本來也能辦下來利率上浮更低的貸款、且額度也夠，可為了多保留個房票就以一個人的名義去買房貸款——相應的工資就不能裹住月供兩倍，若夫妻兩人的工資肯定就沒問題（當然從另一個角度說，這也是保留房票的成本），其內心也是貪念的原因。適當妥協、吃些小虧，一定程度上來說也是生活的哲學和智慧。
“房住不炒”的總體原則下，樓市調控更加精準有效，願你不要在信貸鬆緊的週期波動中被套路。
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