一
在大陸法系國家或者地區，一般將物權變動模式區分為形式主義物權變動模式和意思主義物權變動模式。以德國、瑞士為代表的國家或者地區，採取的是形式主義物權變動模式，而以法國、日本為代表的國家或者地區，採取的則是意思主義物權變動模式。所謂形式主義物權變動模式，顧名思義，就是物權的變動不僅僅需要當事人達成物權變動的合意，而且還需要當事人完成法定的形式要件，即動產為交付，不動產為登記；所謂意思主義物權變動模式，顧名思義，則是指物權的變動僅僅需要當事人達成物權變動的合意，不需要當事人完成其他形式要件即可發生物權變動。從《物權法》的相關規定看，對於依法律行為發生的物權變動，我國原則上採取的是形式主義物權變動模式，僅在例外情形下，採取的是意思主義物權變動模式，例如農村土地承包經營權和地役權的變動以及動產抵押和動產浮動抵押的設立。
問題是，為什麼有些國家或地區採取的是形式主義物權變動模式，而有些國家採取的則是意思主義物權變動模式呢？更進一步地說，對於法律行為發生的不動產物權變動，我國《物權法》為什麼原則上要採取形式主義物權變動模式，明確規定不動產登記是不動產物權變動的生效要件？之所以提出這一問題，是因為長期以來一種較為流行的觀點認為，我國《物權法》第9條之所以明確規定“非經登記，不發生效力”，是因為國家對於不動產物權的變動要進行適度的干預或者管理。言下之意就是，我國《物權法》將不動產登記作為不動產物權變動的生效要件，是因為國家管理的需要。此種觀點之所以產生，是因為在《物權法》通過之前，我國民法欠缺關於不動產登記的規定，法律關於登記的規定也主要存在於《土地管理法》、《城市房地產管理法》等公法性的法律中，因此，登記被作為政府管理不動產及其交易的手段。此種觀念一旦產生，便根深蒂固，即使《物權法》在私法上確立了不動產登記制度，一些人在解讀《物權法》時，也仍然受到上述觀念的影響，認為《物權法》關於不動產登記的規定是公法滲透到私法的表現，進而認為《物權法》將不動產登記作為不動產物權變動的生效要件，是為了滿足國家管理的需要。
二
上述觀念顯然與《物權法》設立不動產登記制度的意旨不符。從民法基本原理看，不動產登記是不動產物權的公示方式，我國《物權法》之所以將登記作為不動產物權變動的生效要件，是因為《物權法》第2條將物權界定為“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”。既然物權是排他性的權利，那麼物權必然具有對抗第三人的效力。也就是說，物權既是一種支配權，同時也是一種對世權。就此而言，物權的變動不僅僅在引起物權發生變動的當事人之間具有意義，而且對第三人具有重要影響。例如，抵押人將不動產抵押給債權人，本來只是抵押人與抵押權人之間的交易，但雙方設定抵押權的目的，顯然並非僅僅針對抵押人，更主要是要針對抵押人和抵押權人之外的第三人，即抵押人的其他債權人，以確保抵押權人對抵押人的特定財產優先於其他債權人優先受償。可見，抵押權的設立，從一開始就是針對第三人。在此背景下，法律自然應對第三人的交易安全進行保護。如何進行保護？答案就是要將抵押權設立的情況通過一定的方式讓第三人知悉，以便他決定是否再與抵押人進行交易。例如張三將房屋抵押給銀行後，再向李四借款。此時就應該讓李四知悉張三已經將房屋抵押給銀行的事實，然而再決定是否借款給張三。如果李四不知道張三已經抵押了房屋，貿然借款給了張三，而銀行對張三的房屋又享有優先受償權，那麼李四的交易安全自然就無法獲得有效的保障。為了防止物權的排他效力對第三人交易安全造成影響，《物權法》確立了物權公示原則，即物權的變動必須以法定的方式予以公示，即動產為交付，不動產為登記。也就是說，《物權法》之所以規定不動產物權的變動必須以登記為要件，僅僅是因為物權具有對抗第三人的效力而要保護第三人的交易安全，並非是為了國家對不動產進行管理。
事實上，對交易安全的保護，本身就是民法的一項基本任務，只不過不同的法律對交易安全進行保護的側重點不同而已：《合同法》重點保護交易當事人之間的交易安全；《物權法》重點保護第三人的交易安全。那種將《物權法》關於不動產登記的規定理解為公法滲透到私法的表現或者將不動產登記理解為國家對不動產交易進行管理的觀點，都是極端錯誤的。道理很簡單：如果《物權法》將不動產登記作為不動產物權變動的生效要件是為了國家管理的需要，那麼《物權法》將動產交付作為動產物權變動的生效要件是不是也是要因為國家管理的需要？此外，如果此種觀點成立，那麼在採意思主義物權變動模式的國家或地區，不動產登記並非不動產物權變動的生效要件，難道這些國家或者地區就不需要對不動產及其交易進行管理？
三
值得注意的是，在採意思主義物權變動模式的國家或者地區，雖然不動產登記並非不動產物權變動的要件，但並不意味著這些國家或地區沒有不動產登記制度，更並不意味著不動產登記沒有法律意義。在採意思主義物權變動模式的國家或地區，不動產登記雖然不是不動產物權變動的生效要件，但卻是對抗要件，即未經登記，不得對抗（善意）第三人。言下之意即是，當事人有沒有辦理不動產登記雖然不影響物權的變動，但卻會影響物權的效力。為什麼要限制未經登記的物權的效力？答案同樣很簡單：為了保護第三人的交易安全。也就是說，在採意思主義物權變動模式的國家或者地區，也要保護第三人的交易安全，只不過與採形式主義物權變動模式的國家或地區相比，思路不同而已。但不能否認的是，至少在意思主義物權變動模式下，不動產登記只是一種公示方式，絕非國家對不動產進行管理的手段，因為當事人為取得物權並不必須辦理登記。
同樣是不動產登記，我們是否可以認為它在意思主義物權變動模式下是公示方式，但在形式主義物權變動模式下就是管理手段呢？當然，也許有人認為，不動產登記在不同的國家或者地區，有其不同的法律性質，在採形式主義物權變動模式的國家或者地區，它就是一種管理手段。那麼問題隨之而來：到底是什麼決定有些國家或者地區採取形式主義物權變動模式，而有些國家卻採取意思主義物權變動模式？
四
不可否認的是，形式主義物權變動模式較之於意思主義物權變動模式更能確保不動產登記簿的準確性，因此，形式主義物權變動模式較之於意思主義物權變動模式更有利於國家對不動產及其交易進行管理（有關管理機關經查詢不動產登記簿，大致可以獲知特定不動產的權利人），很多管理措施也可以通過登記這一環節予以貫徹（如稅收徵管、房屋限購都可通過登記這一環節予以實現）。但是，我們應該看到，即使是將不動產登記作為不動產物權變動的生效要件，也不意味著不動產登記本身就是國家對不動產交易進行管理，它只是為相關管理提供了基本信息或者切入點而已。筆者認為，一個國家或者地區究竟採取形式主義物權變動模式還是意思主義物權變動模式，雖然也要考慮哪個物權變動模式有利於實現國家管理的需要，但更主要的理由不在於此，而在於這個國家或地區在立法體例上是否嚴格區分物權和債權。
從比較法的角度看，凡是採取形式主義物權變動模式的國家或者地區，無一例外都是因為堅持物權和債權的區分。原因很簡單，在嚴格區分物權和債權的國家或者地區，物權被認為是支配權和對世權，具有對抗第三人的效力，自然要求物權的變動必須以一定的方式為第三人所知曉，因此也必然將登記作為不動產物權的生效要件；在採意思主義物權變動模式的國家或者地區，登記僅僅是不動產物權發生變動的對抗要件，因此即使未經登記，當事人也可以獲得物權，這就必然存在一種不能對抗第三人效力的物權，此種不具有對抗效力的物權與同樣不具有對抗效力的債權之間的區分，顯然是模糊的。從我國《物權法》第2條對物權的界定來看，我國民法似乎是嚴格區分物權和債權的。也正是為了落實這一規定，《物權法》自然要求在物權變動模式上原則上採取形式主義物權變動模式（從這一角度說，《物權法》在例外情形下采用意思主義物權變動模式，這顯然與《物權法》第2條是衝突的）。
五
總之，我國《物權法》將不動產登記作為不動產物權變動的生效要件，並非是為了對不動產交易進行管理，而是在法律賦予物權具有對抗第三人效力的背景下，為保護第三人交易安全而做出的立法選擇。不動產登記制度作為一項私法上的制度，本身並不承載國家對不動產及其交易進行管理的目的。就此而言，《物權法》上的不動產登記與《土地管理法》、《城市房地產管理法》關於登記的規定在立法目的、法律性質上均有所不同。對此，無論是理論界還是實務界，均不可不擦！
較為可惜的是，對於上述結論，我國的民法學者並非不知，但由於大多數學者沒有意識到我國司法實踐中廣泛存在的一些根深蒂固的錯誤觀念，因而在對《物權法》所採取的物權變動模式進行解讀時，無法有針對性的化解人們普遍存在的困惑。例如，不少學者在談到物權變動模式的立法選擇時，往往從這個國家或地區制定民法典的時代特徵和思想背景出發進行探討（不少學者認為，法國民法典的起草者所假想的交易模型是特定物交易，加上立法者崇尚自由思想，故採取意思主義物權變動模式，而德國民法典之所以採取形式主義物權變動模式，是因為立法者假想的交易模型是種類物交易，加上立法者認為對當事人的自由意志須進行限制），很少言及債權與物權的區分對物權變動模式立法選擇的影響。筆者並不否認這些因素對物權變動模式的選擇所可能發生的影響，但從根本上看，立法者對物權變動模式的選擇並非完全自由，而是受到立法技術的重要影響，即是否從立法上強調債權與物權的區分。我國民法由於受德國民法影響較大，早已形成區分債權與物權的觀念，並進而影響到立法。在此背景下，《物權法》在規定物權概念的同時，採取形式主義物權變動模式予以貫徹，進而將不動產登記原則上作為不動產物權變動的生效要件，就不難理解了。
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