多年前第一次去广州，印象最深刻的莫过于城中村的“握手楼”。鳞次栉比，密不透风。虽然有窗户，但终日难见阳光。
工作原因，在广州越秀区的中心杨箕村附近生活过三年。正赶上杨箕村旧改，横幅、对峙也见过一两次，不过很快就开始了土地平整，随后回迁房拔地而起。后来搬到深圳，在福田区的中心岗厦村附近短暂住过一段时间，站在阳台俯瞰岗厦村，偶尔会想起杨箕村。
时下，不知此时在杨箕村生活的原村民，是否会从另一个角度感谢旧改？毕竟，曾经大多数“握手楼”之间的距离，连飞沫传播的安全距离1米以上都达不到。而暂未旧改的岗厦村，正在面对人员密度大、管理难度高等疫情防控大考。
疫情只是一面放大镜，城中村的人口密度过大、消防安全隐患、管理不到位等问题一直存在，也是让各地政府头痛的难题。而唯一的解决途径，就是借助市场的力量，进行“城市更新”。
然而，受到疫情防控管理和停工停产影响，作为地产业务之一的城市更新业务，也正在面临一场大考。时代的一粒尘埃，落在不同角色的城市更新参与者身上，会是一座大山吗？
（一）
下半年要开足马力，才能完成不受疫情影响的KPI
<strong>Y女士 某开发商城市更新项目投资负责人
这两天公司行政在统计员工上班的交通方式，随后下达了通知：自驾车的员工可以复工，坐地铁和公交车的员工继续在家办公。
同事们纷纷表示，这是继多省出台政策表示没有房子不让进城之后，再次感受到了生活对没有车的自己的深深伤害。心痛的抱抱变胖的自己。
然而就算有车又能怎样？有车了就能顺利开展城市更新业务吗？并不是，目前对于需要跟人打交道的更新流程都影响巨大，例如召集村民开会投票、土地手续报建、现场拆迁等。
对于拥有更新项目较多的公司，疫情当前，面临的是人力、物力、财力三方面的短缺，这时候应该调配资源集中火力在少数重点项目上，才有可能保证今年的项目节点的达成。对于规模较小的企业，资金流面临更严峻的考验，目前市场上已经出现一些单项目或较少项目的小公司迫于资金压力在寻求并购重组。
业务虽然受到影响，但是年初定下的KPI不受影响啊。包括我们公司在内不少房企最近都在召开“保业绩”大会（当然是在线开会），疫情结束后必须加大项目推进力度及销售措施，保证年初预定的2020年销售目标按计划完成。
要说这次疫情对城更业务有积极影响的话，我希望是让旧村的权益人和租户更加清晰的认识到旧改的必要性，目前的现状无法应对大灾大难。会不会以后拆迁工作会容易一些呢？
（二）
巨头更发力旧改，外围有心无力，整体接盘侠（备胎）变少
<strong>S先生 某地产基金投资负责人
作为投资方，退出是我要考虑的关键环节。而此次疫情，对于城市更新项目，尤其是旧厂、旧工业类项目的退出环节影响很大。为什么这么说呢？因为退出跟土地市场紧密关联，鉴于目前的市场情况，一季度政府对于地块的推出，应该也会三思而后行。这对于原本定好出让时间的项目，就会承受较大压力。与此同时，资产价格波动也会对项目退出产生影响。
城市更新行业中同样存在所谓的“中小微企业”，这次疫情对于手上有项目的一批中小微机构影响巨大。之前他们通常直接找大、中型房企合作，以卖项目为生。而目前各个房企都存在现金流压力，尤其是对排名50名往后，主打三四线城市的房企。
我们来捋一捋这条业务生态链。这次疫情可以说精准打击了中小企业主、蓝领和外来务工人员，这些人的收入会受到直接影响，而他们恰恰是三四线城市房企出货的主要购买力。购买力减弱，房企现金回流变慢，自然也不会有闲钱再来接盘新的项目。当然，也不排除“家里有矿”的愿意此时接盘的主儿，比如近期北京长安街LG双子座大厦就卖出了不错的价格。
个人觉得，这时候需要对短期项目进行腾挪处理。因为大家都在等，如果有企业愿意来拍地，能抛则抛。等到下半年，市场赛道中的人会越来越少，那时候大家的预期又不一样了。
<strong>总结一下疫情对于行业的影响：
此疫之下，千亿、高周转、三四线房企首先中枪。
巨头更发力旧改，外围有心无力，整体接盘侠（备胎）变少。
项目端的小机构，须谨慎，不宜死守，不如趁局势未明朗前嫁入巨头家。别等到飞机高铁都坐不了，再折腾。
资金方除了关注项目，还得关注房企整体现金流。另外，自己的合作方里有没有“拆雷高手”很关键。
最后还是来上一下价值。现在处于狩猎时代向农耕时代转变，一方面习惯了高举高打，一方面又对细致的东西没有摸出规律，比如气候、土壤。这次疫情会让之前一些简单粗暴的做法淘汰，比如先掏一笔钱锁定一个小村，慢慢待价而沽的方式会被清退。市场可能会变得更加有序透明，活下来的选手会更强壮。比如之前大家都觉得难搞的工改工，随着选手专业性的提高，可能也会有更多机构加入。
（三）
加班加点给防疫企业做融资，静待城更项目恢复
<strong>L女士 某银行分行企业金融业务负责人
远程办公真的一点不轻松。这几天加班加点给生产防疫物资的企业做融资方案，支持力度很大。银行同行们都在全力以赴。
说起来，我们行原本规划2020年的重点业务是城市更新，谁成想计划不如变化快。现在这种情况，短时间肯定无法再做城更业务了。各个街道、政府等相关部门的工作重心都在防疫，城更项目的进程受到影响。另外，涉及投票、开工建设等“聚众”的事情，都无法正常开展。
不过，我倒没有那么悲观。城市更新业务属于中长期业务，大湾区城市更新的基本面没有发生变化，在更长的时间链条上来看，疫情的影响更多是短期因素。从银行角度来说，暂时调整融资客户和行业结构，静待城更项目恢复进程即可。对于优质企业和项目的短期流动性紧张问题，银行可以为其提供融资解决方案。
换一个角度，疫情会促进行业洗牌，资金实力强、融资能力强，深耕项目、专业度高且客户关系过硬的企业和项目的基本面不会有重大改变；反之对于资金不足、项目把控能力不够的企业，可能会雪上加霜。这也会帮助银行过滤掉一些不够优质的项目。
这次疫情对中国的经济影响很大，经济产业面临重大调整，政府财政会更紧张。等疫情结束后，百业待兴，政府对于城市更新项目的扶持力度可能会进一步加大。可能在城市更新项目的管理上，会更加加码对于公共卫生、基础环境、教育等公共消费方面的要求。
还是那句话，大湾区乃至全中国的基本面，未发生重大变化。熬过寒冬，自会春暖花开。
（四）
这是资金流充裕企业、不良资产管理公司介入的好时机
<strong>M先生 某城市更新基金执行总裁
本次疫情可以说对于城市更新的各个环节影响都比较大。从目前来看，影响比较大的方面主要有三个：
其一，地产公司融资难度会进一步加大。2019年遭遇了去杠杆以及严厉调控后，地产公司融资已经变得非常困难，银行和信托等金融机构都要求项目达到专规加拆迁过100%后才可放款，像拆迁等需要资金支持的前期环节进展本来就不是很顺利，疫情当下，项目进度会进一步变慢。同时，想要符合金融机构要求也会变得更困难，项目的变慢又会使融资进一步受到影响。
其二，很多深圳地产集团的前期项目是依赖集团内成熟项目的销售回款，本次疫情使得现场销售受到很大影响，甚至疫情之后很长一段时间，销售都不会恢复到年前。这将导致对集团内前期项目的支持变弱，项目进展延滞。
其三，政府部门审批流程会变慢，原本预审的项目审批进度都会延后，加之2020年是 “深圳城市更新十三五规划”的收官之年，各区都已经完成“十三五”拆除重建的最低目标，后续还要完成“十四五”的工作准备，项目立项和专规审批都会变慢。
现阶段对于项目方来说，最重要的两件事。
第一，盘活有价值的资产，充分用好能用的融资工具，拓宽融资渠道。
第二，资金确实遇到压力时，可以通过出售部分项目公司股权来获取资金，尽快推进项目进展度过难关。
不仅对个体，对于整个城市更新行业的格局也有影响。最明显的影响可能是后续“非住宅类项目”推进会变得更难，比如工改工、工改商以及商办类占主导的项目。另外，很多深圳小开发商之前凭借资源获取的项目，鉴于当前的资金压力，很可能会转让全部项目股权，至少是部分股权，而资金流较好的民企可以抓住机会收购部分好项目。
如果说此次疫情对行业或者从业者有没有积极影响，换一个角度来想也是有的。比如很多前期已经从银行和信托拿到资金的城市更新项目很可能会存在还本付息的履约风险，对于很多不良资产管理公司则是一个很好的介入时机。很多项目只是短期现金流出现了风险，因此对于资产管理公司而言既解决了地产企业的问题又掌控了一块好的资产。
疫情之后，政府为了促进保障性住房和各类公益设施的建设，很可能会在政策端释放利好信息以激励更多市场主体参与到城市更新中。另外，疫情引起的各种压力会使原来寄希望于高溢价出售项目的主体降低预期，市场也会越来越规范。
▼
最近，生活不缺新闻和关注点。不论是口罩经济，还是恒大七五折卖房。相比之下，城市更新显得微乎其微。但不要忘了，疫情总会过去，业务还得继续。而城市更新业务，仍旧会是存量地产时代，各家机构追逐的重点。
私信回复：“城市更新”有惊喜喔~
閱讀更多 舊改plus 的文章
