本文接前面兩篇文章，第一篇文章分析了綠地控股的一些正在變好的財務指標跡象和他自身的優勢，第二篇文章分析了綠地多元化的情況，重點需要關注綠地能源的盈虧情況，其他板塊基本不會虧損。本文主要是談談對綠地控股的估值，不管多麼好的公司都要買在合適的價格，否則可能以高於內在價值的價格買入，很容易虧損。
巴菲特老先生說：價格是你付出的，價值是你得到的。我們希望在我們做投資的時候利用市場先生的暴躁情緒，讓我們付出更少的價格，獲得更多的價值。
地產企業不像茅臺和洋河那樣，有很好的穩定的經營活動淨現金流，可以採用自由現金流量折現法估值。很多地產公司在擴張期或者低價低谷期進行大量的土地儲備，導致經營活動淨現金流為負數，進行逆週期擴張，當然也不排除有些地產公司經常非理性的高價地王拿地。
同時有部分項目是通過併購獲得的，這部分屬於投資活動支付的現金，跟一般意義上的投資活動屬於公司的資本支出不一樣，獲得併購的項目也屬於公司經營活動支出。
綜上採用現金流量折現法估值，不太適合目前的地產公司。
估值就體現了投資中的藝術部分，我們無法知道某個公司精確價值是多少。對於估值，巴菲特的描述是：“寧要模糊的正確，不要精確的錯誤”，很多時候教科書上的案例能夠做到很精確的估值，但是我們無法準確的估算未來幾年公司的現金流，某個數據的變動就會導致計算的來的企業價值發生很大的變動。這就是常常所說的"garbage in，garbage out"，錯誤的輸入，導致錯誤的結果。
好在我們投資也不需要企業精確的價值，只需要知道一個大概的估值區間，就是巴菲特說得模糊的正確，我們只要知道，我們只需要知道買入的價格大幅低於內在價值就行了。
下面我們來看看綠地控股的估值。
1.金融和地產以外的其他板塊估值
下面我們就來初略匡算綠地的市場價值。前文提到過考慮到公司部分新業務處於拓展階段，還有部分業務可能會出現虧損，就把大基建板塊、酒店、能源、貿易和汽車等淨利潤合計歸零，未來一兩年這些板塊放在一起大概率利潤會大於零，但是估值就是要做保守的估計而且這樣做也相對簡單一點，這些板塊估值也作為零處理。
2.金融板塊
下面來看看金融板塊的近幾年的的淨利潤和淨資產：
上篇文章將綠地金融與幾家大型券商對比過，公司淨資產收益率比中信、廣發和國泰君安等券商優秀，如果按照券商20倍左右市盈率估算，綠地金融估值三到四百億。綠地金融很多資產都是按照公允價值計量，此處就按照淨資產保守估計，將綠地金融估值175億。
3.地產板塊
地產板塊估值相對比較容易，地產行業採取預售制度，銷售後一般兩年內結算收入。2017年的銷售可能在未來兩三年結算，未來一兩年的地產板塊收入基本能根據前兩年的銷售來推算。
具體估算如下（數據來源於年報和克爾瑞銷售排行榜，單位：億元）：
根據2017年2920億元的權益銷售額，地產板塊收入2500-2900億元，保守按照2500億元計算，利潤率按照7%估算（難以精確計算出地產公司淨利潤率，簡單按照歸屬母公司淨利潤/地產板塊收入），個人覺得地產項目7%左右的淨利潤率也屬於大型房企中比較低的，保守估計2019年和2020年歸屬母公司股東淨利潤176億元和211億元。
綜上，如果對地產板塊估值7倍左右市盈率19年1200億左右，金融板塊175億元，綠地控股估值至少目前以八百多億市值買入，安全邊際較大。
再次說明，估值是一個模糊的藝術，不需要太糾結，我們需要大概估算一下公司的價值來確定我們買入的價格是否具有足夠的安全邊際，而不是找到精確的估值數據。
以上觀點，僅作者個人看法。由於本人持有綠地控股，上述看法可能充滿作者個人的偏見和樂觀。提到的任何股票都有暴跌的風險，請獨立思考，獨立判斷，為自己的投資負責。
閱讀是緣，關注是愛，歡迎關注。文章19年9月18日於本人公眾號“毅之學習”發佈，歡迎關注本人公眾號。
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