早在20世紀40年代，美國就開始進入了人口老齡化社會，基於生物醫學過去30年的發展和突破，以及地理人口趨勢，美國老年人活得更久，養老社區和養老服務需求在未來預計持續上升，現65歲以上老齡人口占總人口的17.4%，是典型的老齡化社會。
美國65歲以上老齡人口變化趨勢
美國老人壽命增長的同時，養老需求也不斷提升。美國老人患阿爾茨海默病等老年痴呆病比率上升，其他老年慢性病負擔也在加重。在家庭方面，遷移比率增加、家庭規模變小以及夫妻雙方都外出工作等因素，促使美國家庭更多在家庭之外為老年人尋找養老之所。美國老年人及其家庭對養老社區的各種類型，有越來越多消費意識和需要。
人口老齡化和多元化養老需求的加深，使得美國養老服務產業高度競爭，既有大量營利性養老機構，也有大量非營利性養老機構。在營利性養老機構中，頭部是三家上市的養老集團，布魯克代爾（Brookdale Senior Living，BKD）、Capital Senior Living（CSU）和Five Star Senior Living（FVE）。
今天，我們來探究美國排名第一的養老服務企業——布魯克代爾，看看這個佔據美國養老服務市場份額達10%、在全美47個州運營著約1055個各類養老服務設施、為超過10萬名客戶提供服務的養老產業集團，到底有著怎樣的運營秘訣。
WHO——布魯克代爾的併購成長史
與其他美國醫養產業集團類似，布魯克代爾的成長曆史，也是不斷的併購重生過程。
布魯克代爾創立於1978年，總部位於美國田納西州Brentwood，主要針對紐約、邁阿密、芝加哥這類大城市的退休社區建設及運營，複製類似凱悅、萬豪、希爾頓的五星級酒店模式。經過近二十年發展，布魯克代爾於1997年5月2日在美國上市。
上市後，世紀之交，布魯克代爾在自身股權和業務擴張層面都快速發展和調整：股權層面，著名投資機構Fortress Investments成為布魯克代爾實際控制人，控制了51%股份；業務層面，布魯克代爾複製成功經驗發展新社區，同時探索新的社區模式，如持續照護退休社區（CCRC）模式：CCRC大型社區涵括護理院、輔助生活、獨立生活、記憶照護等多層次養老體系和服務。
鑑於Fortress Investments的大股東地位和強勢投資能力與資源，Fortress推動了布魯克代爾系列併購。
2005年初，布魯克代爾已成長為擁有約90處獨立資產的連鎖養老集團。
2005年6月，Fortress推動布魯克代爾和另一知名養老公司Alterra合併。當時，Alterra剛剛破產，被Fortress收購。Fortress對Alterra進行重組，Alterra攜約300處物業退出破產程序，併入布魯克代爾。經此一役，布魯克代爾資產約4倍增長，經營養老社區約400家。
2006年7月，布魯克代爾併購田納西州那什維爾的美國退休公司（American Retirement Corporation，ARC）。ARC當時在全美運營接近130家社區，業務範圍從CCRC到輔助生活社區到獨立生活社區都有涉及。Fortress認為合併ARC對於布魯克代爾來說是另一個把它推向行業前列的機會，既擴大規模，又把行業中運營時間最長的和最成功的養老公司聯合起來。ARC公司併購後，布魯克代爾在全美36個州擁有接近550個社區。
2009年10月，布魯克代爾協議收購Sunrise Senior Living Services的21處獨立養老社區；
2011年10月，布魯克代爾收購Horizon Bay Retirement Living，後者擁有90個社區。通過這些中小型併購，布魯克代爾穩步增長。
2014年，布魯克代爾迎來其近年最重要一次併購，以29億美元價格收購競爭對手、全美第二大養老公司Emeritus Senior Living。這次合併使布魯克代爾成為全美唯一的、全覆蓋高級生活解決方案養老公司，社區數量猛增近500個，在美國47個州擁有1100多處社區，覆蓋美國80%的人口，年合併營收約49億美元，市場份額大約10%。收購之前，布魯克代爾的年營收在28億美元左右。
上述收購更大程度上是規模簡單擴張，並沒有帶來布魯克代爾內部運營效率上的提升和改變。布魯克代爾從2011年至今從未盈利，在收購Emeritus之後，布魯克代爾虧損快速擴大，從2014年的虧損1.5億美元，擴大到2015年4.58億美元、2016年4.04億美元以及2018年5億多美元。
螳螂捕蟬，黃雀在後。在這樣的背景下，布魯克代爾成為潛在併購標的。
2017年，媒體曾報道黑石考慮收購布魯克代爾；中國中冶和中弘集團，亦有報道都曾接洽和加入併購戰團，擬以30億美元價格收購布魯克代爾。但最終沒有白馬騎士浮出水面。
WHAT——布魯克代爾的業務板塊
根據公司2018年報，布魯克代爾現有五大業務板塊：獨立生活（Independent Living）、輔助生活和記憶照護（Assisted Living and Memory Care）、持續照護退休社區（CCRCs）、健康照護服務（Health Care Services）、管理服務（Management Services）。
布魯克代爾自有或租賃的社區資產，主要在獨立生活、輔助生活和記憶照護及持續照護退休社區這三個業務板塊。對社區居民及社區外老人提供的上門照護、安寧服務及門診康復，包括在“健康照護服務（Health Care Services）”業務範圍裡；布魯克代爾代表第三方或其他未並表企業管理的養老社區，屬“管理服務（Management Services）”業務範圍。
布魯克代爾892處社區資產在主要業務板塊分佈如下：
基於此，布魯克代爾提供了五種不同的高質量養老服務。通過這些選項，客戶可以選擇最符合自身的服務。當前，布魯克代爾提供的選項有：
1.獨立生活社區(Independent Living Communities)
針對那些不需要太多日常看護的老人，此項服務可以使用戶免於做飯、清潔等家庭瑣事，在一個更積極的社區環境中生活。
有相當多社區居民選擇這種社區，是想繼續在都市區生活，離其成女子女近些。大部分此類社區既有獨立生活單元，也有輔助生活和記憶照護單元。
根據2018年底數據，布魯克代爾此類社區中約78.5%為獨立生活單元，約21.5%為輔助生活和記憶照護單元。
獨立生活社區的基礎服務包括：飲食、24小時緊急響應、管家服務、禮賓（concierge）服務、交通和娛樂。這些社區可以給居民提供定製化私人服務，服務內容包括提醒吃藥、護送和陪伴服務等，此類服務需要居民額外付費。
2.輔助生活社區(Assisted Living Communities)
這種社區為居民提供住房、為日常活動需要24小時協助的居民，以及年級較大身體較弱的居民提供服務。該項服務提供對入住老人提供更多日常輔助服務，包括吃藥，晨起穿衣、洗澡等。通過提供一系列類似輔助服務來提高老人的健康和安全。
協助型社區為客戶提供獨立式單層住房和多層住房，所有的都有超過50張床位，較小的多層或者獨棟有的床位少於50張。
截至2015年底，輔助生活社區有820個，53504套房間，佔布魯克代爾整個社區容量的49.3%；參與管理服務的社區95個，9063套房間，佔布魯克代爾整個社區容量的8.4%。這些輔助型社區佔布魯克代爾整個社區容量的57.7.%。其中571個社區，14077個單元提供記憶護理服務。
3.記憶照護社區(Memory Care Communities)
對於患有像阿爾茨海默病這樣的老年痴呆患者，該項服務提供獨有的專業服務。其看護項目——Clare Bridge Alzheimer's 以及 Dementia 項目以以人為本的理念服務每一位用戶。記憶照護社區有14至69張病床，有些是按照學校標準配置，包括一個獨立的輔助生活社區。
4.CCRCs（連續照護退休社區）
CCRCs是大型多樣化養老社區，可以為各種階段和身體狀況的老人提供不同層次和階段的專業養老服務。
布魯克代爾大部分CCRCs，是在同一養老大園區內，包含獨立生活、輔助生活、護理院等不同業態；部分CCRCs還開展有針對阿爾茨海默病等老年痴呆患者的記憶照護業態。大部分居民往往在獨立生活階段入住社區，隨著不斷老去，逐步在社區內轉移到輔助生活區或護理院。
CCRCs社區包括租賃的CCRCs以及公司管理運營的第三方CCRCS社區。截至2015年底，布魯克代爾擁有44個CCRCs 社區，10423個單元，佔布魯克代爾整個社區容量的9.6%；34 個社區、10944個單元為公司參與管理運營，佔布魯克代爾整個社區容量的10.7%。這些CCRCS社區佔布魯克代爾整個社區容量的19.7％。
部分CCRCs對入住居民收取一次性入門費（entrance fee），金額10萬美元到40萬美元不等。即便繳納入門費，居民依然需要按月繳納服務費，但這種情況下月服務費相對較低。入門費一般可按約定返還或抵扣。
5.輔助性服務（配套服務）
布魯克代爾的輔助性服務目前為社區居民提供家庭保健、治療、教育和健康計劃等服務。這些項目主要集中在健康和身體素質上，目的是讓居民保持最大程度的獨立。
在醫療服務方面，主要提供身體、與職業相關、語言上的治療和家庭健康服務。家庭健康服務根據需要提供包括專業護理、物理治療、職業治療、言語治療、庭健康助手服務和社會服務在內的服務。2018財年，此業務板塊55%業務收入來自為社區內居民提供服務，45%來自為社區外老人提供服務。
另外，布魯克代爾也在某些地區提供臨終關懷服務。相對於其他競爭者來說，布魯克代爾的輔助性服務因其在業內的地位和豐富的經驗，有著得天獨厚的優勢。
6.管理運營服務
布魯克代爾管理的社區有一些是第三方機構或者未合併的合資企業所有的，但是布魯克代爾享有所有權權益。在管理運營協議下管理這些社區，根據提供的服務收取相應的服務管理費用。
截止2018年底，布魯克代爾為205個社區提供管理服務，其中18家社區為關聯不併表實體、187家委託方為第三方。所管理社區類型及管理費（千美元）收取情況如下：
布魯克代爾收取的上述管理費，一般在相關管理協議中，參照社區毛收入及管理方代委託方發生的相關費用確定。
需要特別關注的是，2018財年，布魯克代爾社區居民收入中，約81.5%來自私人付費、15.1%來自政府付費（主要是Medicare）和3.4%其他付費來源，私人付費是最主要付費來源。從另外角度，約44.7%居民收費來自自有社區、42.6%來自租賃社區、12.7%來自健康照護服務。
布魯克代爾2018五大主營業務收入構成如下：
HOW——布魯克代爾的經營策略
布魯克代爾從2011年至今從未盈利，在收購Emeritus之後，布魯克代爾虧損快速擴大，從2014年的虧損1.5億美元，擴大到2015年4.58億美元、2016年4.04億美元以及2018年5億多美元。2015年開始，布魯克代爾股價持續下跌，變化幅度明顯大於標準普爾指數的變動，從收購Emeritus的40美元左右，跌倒了最近只有13美元左右。
即便已經成為全美第一的養老企業，增加收入依然是這家上市公司的首要問題。為此，布魯克代爾實施了下述幾項運營策略：
1.在控制運營成本的同時，提高社區入住率、提高社區月度服務費用。
布魯克代爾計劃通過不斷的提高優化社區運營，加大市場營銷的執行力度來保持公司的增長。為此，布魯克代爾創建了一個多層次的營銷體系，通過全國、各地區和地方市場活動集合利用呼叫中心資源來平衡利用互聯網和公司反應機制。
另外，這個營銷體系還可以利用布魯克代爾在2013年發起了布魯克代爾品牌創新活動，來擴大自己的營銷影響力。同時，藉助合併Emeritus的良好勢頭，努力提供公司的運行效率，降低運營成本。
2.通過戰略性資金分配提高公司收入。
布魯克代爾計劃把一部分資金投入到現有社區的增值完善上面，比如對社區的重建和改造，對有些社區的重新規劃和定位，最大程度的發揮每個社區的優勢，以此來提高社區的吸引力，提高社區入住率；
另一方面，在合適的時候，布魯克代爾會有選擇性的收購現有的運營公司、各種組合投資、家庭保健機構和高級養老社區等公司來擴大自身規模。
同時，對於布魯克代爾目前租用和管理的養老社區也會考慮併購，以加強資源整合，收購的戰略重點還是集中放在可以對公司市場有重要補充作用的產品上。
3.提高品牌影響力，著力培養布魯克代爾的品牌影響力。
布魯克代爾計劃打造一個辨識度較高的全國性品牌，通過提升社區入住率和增長路來創造市場的差異化，提升自身品牌價值。作為國內最大的養老服務商，市場範圍覆蓋全國，產品服務多樣化，這給了布魯克代爾足夠的優勢去成為美國國內養老行業的領導者和養老問題方案提供商。
布魯克代爾希望通過調整、整個市場營銷活動以及品牌創新會使更多的用戶認可布魯克代爾這個品牌，形成品牌忠誠度，不僅僅是對於用戶，還有合作商和公司需要的人才。
4.創新產品服務，包括布魯克代爾的配套服務項目。
布魯克代爾希望通過創新產品形式，提供新的養老生活解決方案來不斷滿足客戶的需求。布魯克代爾計劃為現有客戶提供更多新的服務形式，並此來開發新客戶。加上布魯克代爾的配套服務，目前公司可以提供治療、家庭保健、臨終關懷等配套附屬服務、教育和相應的健康計劃服務。
布魯克代爾希望不單單在他們所有的養老社區中提供這些服務，他們計劃把這些服務推廣到那些希望在自己家中度過晚年的用戶，讓自己的產品服務走出社區，為更多需要的人服務。他們希望以此能在後續醫療保健領域能夠佔有一席之地，為用戶提供更加全面的養老解決方案。
WHAT——布魯克代爾的經營業績
與美國市場養老行業排名第一的名頭不相稱的是，布魯克代爾居然已經連續14年未盈利，自2003年以來淨利潤一直為負。
儘管2014年之前布魯克代爾的淨利一直為負，但EBIT則一直為正，表明其情況尚可。2014年之後，EBIT也為負，表明其經營狀況進一步惡化。主要原因在於其2014年以14億美元的價格收購了同行Emeritus Corp.後者許多設施因投資不足而使得布魯克代爾花了大量時間金錢(每年1億美元，連續三年)來解決這一問題。
與此同時，布魯克代爾也受到來自競爭對手更大的挑戰，尤其是Emeritus專注的輔助生活社區(Assisted Living Communities)和記憶保健社區(Memory Care Communities)領域。
在財務更加惡化的影響下，布魯克代爾的股價也一路向下，從2014年高點的38美元左右降至當前的14美元上下，市值已跌去63%以上。
從運營角度，養老產業有個核心經營指標：入住率（occupancy rate）。在這個指標上，布魯克代爾近年一路下滑，表現不好，見下表：
布魯克代爾將這種下滑歸咎於外部市場增加的養老社區供應及更趨激烈的市場競爭。
而根據布魯克代爾各地區養老社區入住率數據，可以看到最高區域（西弗吉尼亞）入住率可達95%，最低區域（如辛辛那提）入住率僅為68%。布魯克代爾2018年社區總的平均入住率為84%。橫向比較，Capital Senior Living 2018年社區平均入住率為85.2%、Five Star則為82%，大體差不多；同時，這兩家機構近兩年入住率也呈下降趨勢，一定程度上驗證布魯克代爾關於入住率下降是行業問題的說法。
針對競爭激烈、入住率下降以及監管趨嚴的行業生態，布魯克代爾和其他頭部機構近年不斷通過資產優化（portfolio optimization）來改善資產業務結構。
布魯克代爾在此方面的交易對手和合作夥伴包括在美國頗負盛名的機構，如黑石、HCP、Ventas、Welltower等。以長期租賃項目為例，我們看看布魯克代爾在此方面的結構安排。
截止2018年底，布魯克代爾有343家社區屬長期租賃安排，其中252家為經營租賃（operating leases）、91家屬資本租賃（capital and financial leases）。這些租賃項目絕大部分屬一攬子租賃（master lease），即數量較多的社區在同一協議項下做不可分割的整體租賃安排。若無出租方同意，布魯克代爾很難對此類整體租賃安排下的部分或個別項目進行優化調整。付款方面，布魯克代爾需支付相對固定租金，並承擔物業修繕、房產稅和保險等費用。租賃期間一般為10-20年，並給予續租選擇權。
2018年，布魯克代爾就資本租賃支付租賃費用1.33億美金、就經營租賃支付租賃費用3.25億美金；2019年，上述兩項租賃費用預計分別為0.88億美元和3.1億美元。
負債層面，布魯克代爾約有36億美元負債，其中94.9%為項目層面無追索權的抵押融資，集團層面的負債融資不到1億美元。
根據2019年財報，第二季度營收10.2億美元，低於去年同期的11.6億美元，略高於分析師預期的10.1億美元；虧損5550萬美元，去年同期虧損1.655億美元；合每股虧損0.22美元，好於分析師預期的每股虧損0.25美元，去年同期每股虧損0.88美元。
財報顯示，第二季度，該公司同社區單位，單位可用收入和單位居住收入分別同比增長1.9%和3.3%；醫療衛生服務收入環比增長2.6%，同比增長4.2%；各老年住宅小區收入同比增長。
布魯克代爾高級護理公司總裁兼首席執行官Lucinda Baier表示：“本季度繼續證明，我們正在建立積極的勢頭，扭轉頹勢。今年5月，同一社區的入住率同比增長為正，入住率環比增長也較前幾年有所提高。除了財務上的成功外，公司第二季度員工總流動率比去年同期增長了5%。”
高端養老產業，員工非常重要。布魯克代爾高度重視員工在企業發展和養老服務中的作用，並將其提高到最優先戰略的地位。布魯克代爾提倡僕人型領導（servant leadership），努力吸引、聘用、培養和發展最好的從業人員，並自2017年始，布魯克代爾推出三年計劃、對員工發展進行全面投入。截止2018年底，布魯克代爾有43,200名全職員工，和22,200名兼職員工。
總結與啟示
在布魯克代爾不斷擴張的過程中，運用了規模化戰略、併購戰略、品牌戰略、個性化戰略和輔助服務戰略。
堅持規模化戰略，通過做大規模來有效降低邊際成本。做大規模的主要方式是通過併購戰略，所以布魯克代爾的發展歷史就是一部不斷吸收合併的歷史。養老產業發展對資本要求較高，同時區域監管要求差異也比較大，因為養老市場是一個高度分散的市場。正是抓住這個機遇，布魯克代爾通過吸收合併其他養老社區，來達到規模擴張的效應。
養老產業規模效應非常突出。這種效應體現在通過規模化公司更加具有品牌效應，因此在提價等方面具有較大的空間；其次通過規模化運用，公司在購買物品等方面也具有較大的議價空間。
從1978成立，到1997年上市至今，布魯克代爾期間通過不斷的兼併其他同行業公司，完成了到今天成為美國最大的養老公司的轉變，其發展模式不亞於一部壯闊的行業兼併史。布魯克代爾在完成自身蛻變的同時，也大大促進了美國養老行業的發展，其創新精神和行業模式的拓展精神值得當今各個行業公司的學習。
同時我們也應該看到，近年布魯克代爾也在在不斷消化和調整其業務及資產結構。先前打包收購的資產，特別是Emeritus旗下資產，並非都適合持有。收購Emeritus之後，布魯克代爾很快開始關店，將各方面達不到要求、收入能力較低、開支較大的機構關閉。這一行動表面上成效顯著，布魯克代爾的社區數量從2014年的1143個社區下降到了2018年底的892個社區，比例上降低了20%多。
從布魯克代爾最新年報來看，儘管其近年在不斷縮減規模，試圖瘦身增效，但財務效果並不顯著，2018年依然大幅虧損5億多美元。布魯克代爾的市值也不夠高，近十年市值曾高達60多億美元，而今只有13億美元。布魯克代爾的未來，看起來並不清晰；在優勝劣汰、弱肉強食的美國資本市場，應該依然飄搖。
在布魯克代爾2015年年報中，仍然提出了在控制運營成本的同時，提高社區入住率、提高社區月度服務費用；通過戰略性資金分配提高公司收入；提高品牌影響力，著力培養布魯克代爾的品牌影響力；創新產品服務，特別是布魯克代爾的配套服務項目等四項具體的措施來推動企業的往前發展。
目前，布魯克代爾養老公司以空前的規模和實力牢牢佔據美國養老市場的一大部分份額，其他養老公司要想追趕並超越實屬不易。
作者：萬仁濤；在這裡，讀懂中國養老產業
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