大悦城控股交出了重组之后的第二份成绩单。1月19日，该公司公告称，预计去年全年的净利润约在23.5亿至25.5亿之间，相比2018年同期增长69%至84%。在财经评论员严跃进看来，这是一份超乎预期的成绩单，此前重组中，大悦城曾对旗下不少盈利不佳的项目进行剥离，这也影响了其业绩表现。
引入险资加速“混改”
“大悦城控股重组时应该是按照会计规则，对以历史成本法计划的自持物业的价值按照重置成本法进行了重估，升值部分也就进入非经营性损益带来的利润了，所以利润大增是必然的”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜称。
为了推进央企混改的步伐，大悦城控股在1月7日引入了国内寿险第一梯队太平人寿做战略投资者，在以19.07亿元总价认购大悦城控股非公开发行的约2.83亿股股份以及部分定增发行的股份之后，太平人寿成为大悦城控股仅次于中粮集团及其一致行动人以外的最大股东。
焦点地产新闻查询发现，作为中管金融机构中国太平保险集团旗下的核心子公司，太平人寿有着纯正的“国资血统”，且相比其他险资一直露面较少。
在柏文喜看来，大悦城控股重组以后，形成了较好的业务线和资产搭配，既有较大的自持物业让其财务比较稳健，又有较大规模的开发业务让公司保持比较好的流动性和成长性，混改再进一步改善公司运行机制赋予公司活力的同时还能完成大笔股权融资，更加优化了公司的财务结构。
“太平人寿站在险资投资者的角度，可以进一步推动央企混改，加上近期地产股盈利较佳，这对于双方来讲都具有非常好的意义”，严跃进补充称。
严跃进提及，“像华夏幸福一类的民企，也曾引入过保险资金作为战略投资者，这和去年以来监管层面对于险资入股的管控放松也有关系，在几年前的万宝之争中，险资参与企业混改一度被严格管控”。
引入新的战略投资股东，或是大悦城控股推进混改的多元化方法之一。在中粮集团副总裁、大悦城控股董事长周政曾公开表示，大悦城的股权结构中不仅拥有国有股东，还应该有战略投资者、员工及其他公共股东，但在多元化的混改中，必须保持国有单一大股东不变，国有的引领地位不变，管理地位不变。
时间倒回至去年3月，中粮地产宣布更名为大悦城控股，成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产的一体化全业态房地产专业化公司。
而在重组之前，中粮集团旗下的地产业务上市平台主要有中粮地产和大悦城地产两个，在集团层面统称为“中粮置地”，是“一套班子两个体系”。其中，中粮地产负责住宅业务的开发，港股上市的大悦城地产负责商业和酒店业务。
在发展的过程中，两家公司出现了业务上的竞争关系，甚至推出了同类型的商业地产项目。面对如此现象，时任中粮集团董事长宁高宁提出将两家公司合并，以实现A+H整体上市的目标。
自2017年7月，中粮地产将大悦城地产列为重组对象启动重组开始，直至2018年12月，中粮地产以发行股份的方式收购明毅所持大悦城地产91.33亿股股份获得无条件通过为止，此前一度被搁置的两家公司重组一事终于完成。
高杠杆追赶“同班同学”
业绩压力曾是大悦城控股进行重组的原因之一，即希望通过资源整合以实现规模扩张。周政在谈及两家公司的重组时也表示，“两家公司会尽快形成自己的管理，形成产权融合到一起的法人，整合之后总资产达到1700亿元，两年以后，2000亿元资产指日可待”。
同为国资委确定的首批16家以房地产为主业的央企，大悦城控股与保利发展、华润置地堪称“同班同学”，但在业绩表现上，大悦城控股却相对落后。去年末，在克而瑞发布的TOP100房企销售榜单中，大悦城控股的合约销售额为481.1亿元，权益销售额为191.5亿元，分别排在行业第58位和第85位。
尽管屡被诟病陷入 “中年焦虑”，华润置地去年一年的销售额依然达到2425亿元，总建筑面积为1324.83万平米，排名行业第十位。同期，保利发展的合约销售额为4618.48亿元，签约面积为3123.12万平米，在三者之中表现最佳，排在行业第5位。
去年中期，大悦城控股明确提出了“3年内跨入千亿”的目标，并加快了拿地的步伐。截至去年12月底，在中指院统计的百强房企拿地榜单中，大悦城控股的拿地金额为191亿元，远超2018年全年的92亿元，排在行业第44位。
在规模扩张的压力下，大悦城控股的债务呈现不断走高的趋势。截至去年三季度末，其负债总额从2018年同期的766.68亿元增加至1397.30亿元，同比涨幅82.25%；流动负债从422.73亿元增加约1倍至828.68亿元。
作为衡量企业偿债能力的指标，期内，大悦城控股的速动比率与流动比率分别达到0.63和1.55，相较2018年同期的0.68和1.58均有所下降。
在业内人士看来，企业的速动比率一般维持在1左右较为正常，表明企业每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短债能力有保证。而流动比率则保持在2左右比较正常，表明流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证流动负债能够如期偿还，但是，大悦城控股的这两项指标与正常值相比偏低。
去年11月以来，大悦城控股一直在提速对控股子公司的融资担保，这也加重了其杠杆率。其中，包含为重庆金悦汇房地产开发有限责任公司提供的2.5亿元贷款贷款担保，为重庆泽悦实业有限公司提供的24亿元融资担保，以及为青岛智悦置地有限公司提供的10.5亿元融资担保等，被担保子公司大多债务高企。
1月21日，大悦城控股公告为全资子公司沈阳和坤房地产的8亿元贷款提供担保，上述担保完成后，大悦城控股的累计对外担保余额达到298.72亿元，占公司截至2019年6月30日归属上市公司股东净资产的比重为177.43%。
閱讀更多 搜狐焦點網 的文章
