“蜀道難，難於上青天”，這句話是四川地產格局的真實寫照。樓市調控頻頻發力，除了“渝派”房企，其他規模房企對“入川”興致寥寥，而四川本地房企開發底子相對偏弱，在全國打響旗號的寥寥無幾，其中，藍光發展是一個例外。
作為在成都起家的公司，藍光發展在2015年借殼上市後發展迅速，其中銷售額從2015年184億，漲到2018年的1041億元，3年地產銷售翻了4.66倍，年均複合增長率高達67%。
圍繞“大本營”成都、滇渝等西南市場，藍光發展又向長三角、京津冀及粵港澳大灣區等核心都市圈擴張。當前，華東、華中等地區已經成為銷售額新的增長點，銷售佔比約半數。
尤其不易的是，雖然藍光發展地產銷售以1041億元位列2018年全行業27位（按權益金額排22位），但其卻在負債上卻排在41位，遠遠低於萬科、綠地、陽光城等知名大型房企。今年前10個月藍光發展也以720億元的地產銷售，位列行業銷售23名。同時，值得注意的是，2019年藍光發展拿地金額254億元位列31名。
對比之下，藍光發展用更為穩健和堅實的步伐，實現了一個“四川房企”的千億之路。同時，隨著行業的縱深發展，2019的藍光發展既保持著進取之心，又保持了不冒進的思路，繼續著多元化轉型之路。
融資渠道多元：穩是核心
資料顯示，藍光發展成立於1992年，2004年正式進軍住宅地產開發業務。2008年公司開始向四川其他區域擴張，進入高速擴張期，擴張路徑大致從蓉及渝，以西南地區為主。2011年開始注重引進產業資本和金融資本，2012年開始全國擴張。
在2012年，藍光發展銷售額“破百億”，當年便立下千億目標。在2015年，藍光發展借殼迪康藥業登陸資本市場，此後，公司發展更為迅速，業績漲勢喜人，於是有了開頭那一幕，2015年至2018年，藍光發展房地產銷售額複合增長率達到67%，如果用體育界時髦的詞彙表述，那真是“太橫了”。
去年年底，克而瑞發佈《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，其中，藍光發展首次衝進千億房企俱樂部，名列第27名，成為地產界的一匹黑馬。
細心的市場人士會發現，業績狂飆的同時，藍光發展負債率卻表現平穩，2015年至2018年，資產負債率分別為80%、81%、80%、82%。
從經營邏輯上，負債率的穩定並不僅僅源於業績的增長，還源於企業重視現金流管理，嚴格控制並降低財務槓桿。
2018年，藍光發展融資多元化，永續中票、短期融資券、購房尾款ABN、購房尾款ABS、私募債、美元債均有涉及，累計新增貸款84.6億元及2.5億美元，此外還獲得了25億公司債、14億中票及50億短期融資券的批文，2018年期末融資總額上升到570億元。
當然，藍光發展部分項目引入少數股東後，由於地產項目的結轉週期一般需要2-3年，受在建設期間內期間費用的影響，在當期財報中都體現出虧損。藍光發展上市後，隨著土地市場投資模式的變化，逐步加大了合作方的引入，從而在年報中，少數股東損益與少數股東權益的增加，這也會顯示一定的滯後性。少數股東權益也因此而大漲，這既增厚了公司淨資產，也在一定程度上有效降低了公司的淨負債率。
11月22日，藍光發展29億元公司債券又獲中國證監會核准通過。更值得注意的是，2018年藍光發展整體平均融資成本為7.5%。在近兩年樓市降溫的情況下，不少知名房企都在發行利率在10%以上的高息境外債，對比之下，藍光發展信用狀況在持續獲得市場機構認可。
從財務槓桿角度，2018年，藍光發展採取了相對積極而不冒進的拿地策略，拿地金額約284億元，今年截至目前又拿地約254億元，淨資產負債率雖有上升但仍控制在較為合理的區間。這種整體安排，進可繼續加槓桿拿地擴區，退也有足夠的貨幣資金，能夠幫助公司進一步修復負債規模及結構。
截至2018年底，藍光發展共持有貨幣資金251.9億元，較2017年同比增長97%。從現金短期債務比來看，從2016年超過1倍以來始終維持穩步上升的態勢，2018年達到1.7倍，整體的負債情況較為健康。
根據最新的三季報顯示，藍光發展扣預收資產負債率68.01%，較去年底69.98%下降1.97個百分點，較半年度68.2%下降0.19個百分點；淨資產負債率為102.70%，較半年度109.42%下降 6.72個百分點。
這樣的槓桿水平獲得機構的力挺，其中，中誠信證券年初以來一直維持公司主體信用評級及公司債信用評級AA+。
“藍光速度”背後的真實邏輯
任何一個現象不會無緣無故的發生，藍光發展過去幾年的高增長背後有它的“乾坤”。 如果用兩個戰略來解釋，則可概括為拿地戰略和人才戰略。
拿地戰略上，2018年，公司新增土地儲備85塊。而今年前三季度，各大房企拿地謹慎或暫停拿地的情況下，公司新增土地儲備達到36塊，體現了“藍光速度”。在藍光發展的拿地中，區域選擇和模式選擇共同驅動其土地儲備的增加和業績的爆發。
在區域上，藍光發展守住成都大本營的基礎上，也在進行全國化重點佈局。分區域看：上半年，成都區域貢獻銷售額106.42億元，佔比22.87%，比去年同期下降41.73個百分點。華東、華中區域繼續發力，分別貢獻118.94億元、114.66億元，同比增長47.88%、255.87%，佔比分別為25.56%、24.64%。
不難看出，2019年，藍光發展仍舊積極進行全國化佈局，銷售結構更趨均衡。數據上看，華東、華中等區域已成為公司銷售新的增長點，合計銷售佔比約五成。
在拿地模式上，相比較傳統的招拍掛方式，藍光發展更多的採用併購的模式，第三方機構監測，藍光發展非直接招拍掛方式獲取的資源佔比近八成。傳統的招拍掛項目，競爭激烈且價格高。併購模式基於已有項目的評估，以合理的價格併購，風險更加可控。
同時，併購的模式對團隊的併購能力有很高的要求。為了匹配公司的拿地模式，藍光發展建立了專門的併購團隊，在這個團隊中，除了投資人員，還包含律師、稅務師、會計師以及針對稅籌和法律控制的外部團隊。
再好的戰略也需要好的人才執行，結合房地產業的特點，藍光發展在人才戰略上實行房地產業常見的跟投模式和激發人才活力的股權激勵模式。自2017年以來，藍光發展公司進行了激勵大變革，從上市公司到各大子公司均設有良好的激勵，將公司各個子版塊的核心人才轉變為事業合夥人，這也是公司過去幾年快速發展的原因。
藍光控股集團董事局主席、藍光發展董事長楊鏗曾定義人才戰略，“把激勵機制作為槓桿，撬動大家的自主性和能動性。藉助分配機制的變化，把員工的奮鬥基因充分激發出來。”不難看出，在拿地策略和人才策略的雙輪驅動下，藍光發展創造了地產界的“藍光速度”。
值得一提的，3年來激流勇進的藍光發展，在地產領域進取而不冒進之下，已經將“藍光速度”投向了另一個關乎生命的產業。四年前，藍光英諾成功研製出世界首創的3D生物血管打印機。
如今的藍光，已構建了“人居藍光+生命藍光”雙引擎驅動的頂層戰略架構，而外界對以“3D生物打印+生物醫藥”作為戰略分支的創新支柱產業“生命藍光”，予以了更多的關注和期待。
楊鏗也給自己有了新的定位——投資人，他想創造“科學家+創業家”“核心技術+資本”這種新的商業模式。
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