錢緊一年：2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息週期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
觀點地產網 在藍光的官網上，發展里程碑被分為了四個階段。
從汽配生產廠到首個住宅地產項目開盤，再到第一個成都區域外的項目售罄，每一段時間都有著標誌性的一步。
過去的2019年，對於藍光發展而言，是開啟另一段旅程的起點。往後，藍光稱其為新經濟轉型穩健發展期。
這一年，藍光發展在上海舉行了新總部入駐儀式，形成“上海+成都”雙總部戰略；藍光嘉寶服務成功登陸港交所；銷售也首次突破千億。
為什麼是上海？是因為藍光需要更高的平臺。楊鏗曾用四個“搶佔高地”形容：戰略及品牌高地、優勢資源和產業高地、科創高地、資本及財務高地。
現在，最年輕總裁張巧龍離開了他的位置，由來自華潤華東市場的遲峰頂替。
2017年初，張志成讓位張巧龍；2019年尾，張巧龍讓位遲峰。他們退居幕後，負責董事局業務。
2019年7月，彼時還是總裁的張巧龍在接受觀點地產新媒體採訪時表示，要向行業優秀的企業學習，怎麼提高能力，怎麼縮小差距。而上海，有著優秀的信息、人才、金融平臺。
藍光比較務實，因為按照張巧龍的說法，不管過去有多大貢獻，都以現在為主。文化也非常簡單，考核以業績、結果為導向。
不可否認的是，在重組上市後的三四年時間，藍光發展能從百億成就千億；從地方走向全國，張巧龍功不可沒。
只是楊鏗知道，房地產的下半場，或許是一條艱險的川藏線。他要考慮如何在這條路上跑得快，同時又能安全地到達目的地。
也許是出於這樣的原因，遲峰成為了楊鏗的選擇。他期望熟悉華東，曾掌管華潤整個華東市場業務的遲峰能為藍光帶來更多人脈、錢脈以及更寬的視野。
遲峰是一位符合要求的“司機”，他或許能開好新時期藍光這臺高速列車。
換帥與重心東移
楊鏗的考慮不是沒有理由的，從成都到四川再到全國，藍光的業績也已經從百億到達千億。排名行業前三十，毫無疑問這是一艘大船。
數據顯示，自2015年重組迪康藥業上市以來，即2016年至2019年，藍光的年合同銷售金額從301.36億元升至1015.37億元，年複合增長率達到49.9%。而在2019年，也是其首次跨上千億。
不過，快速增長只在2017年和2018年，2019年就顯得後勁不足，同比增速僅18.7%顯得失色。
不管是媒體報道的1200億元銷售目標，還是投行報告裡的1100億元目標，藍光均未達到。或許正是這樣的原因，楊鏗想要重組機車。
為何藍光在2019年失速了？原因可以歸結為土地儲備上。兵馬未動，糧草先行，要衝擊銷售，糧草非常重要。不只看數量，亦要看質量。
成也蕭何，敗也蕭何。一方面，或許原因是出在“1+3+N”戰略：1是以四川區域作為業務發展的核心，3是積極佈局長三角、珠三角、環渤海地區，N為所有省會、計劃單列市以及部分機會型城市。
得益於這個戰略，藍光衝上了千億。但是在2018年，藍光新增土地儲備中69%位於三線城市。換而言之，藍光進入了太多機會型城市，但由於政策、市場等原因，三線城市是否有足夠多的機會？
另一方面，在2019年，藍光傳統銷售強區的增長也有所不足。以2018年單區銷售過百億的區域而言，即成都、華東及滇渝區域，從2017年開始，每年增速均處於下滑狀態。截至2019年三季度，成都、滇渝區域同比出現負增長，華東區域僅有10%的增長。
這也就意味著，在過去一年時間裡，藍光或許撿起了芝麻，丟掉了西瓜。
成都是2019年GDP增速領先全國增速近2個百分點的城市，華東區域則是國內經濟最活躍的區域之一，並沒有為藍光做出更多貢獻，失速或許也是必然的。
藍光2019年的表現，看起來是在瞬息萬變的市場上踏錯了節奏。不過值得肯定的是，在華中區域，藍光是找準了節奏，2018年新增土地儲備中，34%位於華中地區，這個區域在2019年前三季度，亦為藍光貢獻了165.89億元的銷售，同比增長157.39%。
這也使得華中區域一躍成為與成都、華東並列的大區域，三個區域銷售貢獻佔比超過70%，在2019年三季度，分別貢獻18.95%、23.2%及27.89%。
華東區域則成為藍光貢獻最大的區域，這也就不難理解，為什麼藍光要開啟雙總部戰略。在聚焦深耕“高價值、高增值、低存量”區域的投資理念上，華東正是那個符合要求的區域，上海更是其中典型代表。
隨著戰略重心東移，正如楊鏗所言，藍光要去搶佔戰略及品牌高地、優勢資源和產業高地、科創高地、資本及財務高地。
隨之而來的是總裁職位的調整，按照藍光總裁工作細則，總裁有一項非常重要的任務，即組織實施公司年度經營計劃和投資方案等。換而言之，一切生產經營，都歸總裁管理。
張巧龍出身於西南，人脈、資源和經驗多在於此。遲峰則不同，作為華潤開拓華東市場的“功臣”，在華東市場自然擁有更多優勢。或許出於這樣的原因，千億功臣張巧龍讓位於遲峰。
對於楊鏗而言，除了業績之外，一切都是為了藍光新時期的發展——新經濟轉型穩健發展期。
張巧龍功績
多年以前，因為調控政策以及汶川地震的影響，藍光一度出現經營困局，這些都深刻印在楊鏗的腦海中。
此後，藍光邁向了全國發展的步伐，開始對管理結構、人力資源乃至發展理念做出修正與調整。這一段時光，藍光稱之為全國佈局+產業金融時期，開始於2008年。
毫無疑問，過去幾年藍光的發展速度是極快的。年報披露的數據顯示，從2015年至2018年，藍光總資產由562.44億元增長至1508.81億元，年均複合增長率38.95%。截止2019年9月30日，總資產進一步升至1827.18億元。
（2019年三季度同比增長數據為和2018年同期相比）
無論是銷售還是資產規模，能夠有如此快速的發展，離不開楊鏗對於藍光未來規劃的預判。外界無從得知他的具體想法，但從對員工激勵上的一些做法，可以看出一二。
2015年12月，藍光發展首次公佈限制性股票激勵計劃及首次授予激勵對象，這個股權激勵方案有嚴格的解鎖條件，要求2015年-2017年歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益後淨利潤分別不低於8.15億元、9.5億元和11.7億元。
隨後於2018年1月，藍光再次公佈相關激勵方案，只是這次更加嚴格，要求2020年歸母扣非淨利潤不低於50億元。三年的業績拆解，2018年至2020年，歸母扣非淨利潤分別不低於22億元、33億元、50億元。
這是一個高速增長的目標。其中，在2018年股票期權激勵計劃中，藍光便明確表示，本次激勵計劃擬通過業績考核目標的設置，驅動公司核心管理團隊積極提升管理效能，促進公司整體經營規模和效益的提升，相比公司實際經營業績具有較高的增長性和挑戰性。
相對應的，這也是一份相當豐厚的激勵計劃。藍光釋放出的股票期權共1.8億股，佔總股本的6%左右，佔比遠超同行業水平。
目標也確實在實現，2018年年報顯示，藍光實現24.67億元的歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤，超額完成2018年任務目標。2019年，按照藍光披露的業績預增公告，預計增加8.81億元，即達33.48億元，每年的激勵計劃均已完成。
不過，高速發展也會帶來一定的隱患，這是任何一家房企都沒有辦法避免的，比如一同水漲船高的債務水平。
但令人意外的是，藍光的資產負債率和淨負債率並沒有太大變化，從2015年至2018年，及2019年前三季度，剔除預收款項後的資產負債率始終維持在50%左右，淨負債率亦基本維持在100%左右，並沒有因為規模急速擴張而槓桿大幅上漲。
這符合楊鏗所預想的，企業既要降負債，又要迅速做大規模，也滿足藍光對於財務槓桿的硬性要求，負債率扣除預收後不能超過70%。
遲峰的任務
銷售、資產、營收、淨利等多項指標快速增長，負債率保持穩定，這顯然不太符合一般企業的發展軌跡。規模快速擴張與高槓杆、高週轉等始終相輔相成，在行業普遍高週轉的做法下，為何藍光沒有相關問題？
原因之一是永續債，這是一個按會計準則可計算為股東淨資產的融資工具。從2017年開始，藍光的永續債規模便從7.8億元提升至45.53億元，至2019年第三季度，永續債規模為39.68億元。若去掉當期股東權益中39.68億元的永續債，藍光淨負債率為116.38%。
但隨著調控持續，資金端對房地產企業的要求越趨嚴格，在普遍採取降負債的大背景下，楊鏗也將藍光新時期定位為新經濟轉型穩健發展，可見穩健會是其中重要的一環。
在2019年，藍光便已開始著手減少融資額。數據顯示，2019年三個季度，其籌資活動現金流入分別錄得119.52億元、281.10億元、454.69億元，同比減少10.42%、6.27%、4.53%。截至三季度，籌資活動產生的現金流量淨額76.69億元，同比減少50.95%。
另一方面，從拿地力度上亦可看出。據統計，1-9月藍光新增土地儲備36塊，總建築面積約828萬平方米，拿地金額為220.8億元，同比下降10.8%，拿地銷售比為28.6%，較上年下降8.3個百分點。
值得一提的是，據媒體報道，遲峰上任後，首先是燒起了“三把火”。
第一，開始組織架構上的調整，將部分大區整合，其中江蘇區域合併安徽區域，河南區域合併兩湖區域（湖南、湖北），華南區域合併粵港澳大灣區區域；第二，縮減總部，增強區域，提升一線的效率，總部將從450人縮減至300人；第三，2020年工作重點為回款的考核。
類似的做法在各個房企間或多或少都有執行，最終目的一是減負，二是減少對融資的依賴，保證現金流。
或許在楊鏗眼裡，張巧龍已經將藍光這臺車開得足夠快，現在是時候開得穩一些了。
閱讀更多 觀點地產新媒體 的文章
