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經營性現金流為負、實際控制人黃紅雲股權質押、對參股公司提供擔保，近日，金科地產集團股份有限公司資金壓力漸現。
近日，金科地產集團披露了一則公司控股子公司對參股公司提供擔保的進展公告。《商學院》記者查閱金科財報注意到，被擔保的子公司金科地產集團武漢有限公司近年來淨利潤持續為負。
“2017-2020年銷售金額分別為500億元、800億元、1100億元、1500億元，力爭2020年達到2000億元。”這是發軔於重慶的房企金科股份(000656.SH)近年來提出的銷售目標。
據2018年金科股份年報顯示，2018年，公司及所投資的公司實現銷售金額1188億元，同比增長81%，首次突破千億規模。千億之下，離不開金科的“高週轉”模式。這種模式下，是房地產企業的高槓杆經營。據金科控股2019年三季報顯示，金科控股實際控制人黃紅雲股權質押比例高達71.3%。
據Wind數據，2011-2018年，8年時間中，有5年公司經營現金流淨額均為負值，2015年和2018年雖為正，但金額較少。2019年三個報告期，金科股份的經營活動產生的現金流量淨額再度為負，分別為-83.67億元、-73.21億元和-54.57億元。金科股份在8年間有5年公司經營現金流淨額為負值。
金科如何平衡“高週轉”與經營性流為負的關係，如何降低規模擴張的風險性。對此，《商學院》記者向金科方面發出採訪提綱，截至發稿日期，未收到回覆。
質押與擔保
近年來，金科股份開展“1671”高週轉模式，這一模式要求拿地後1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上賬、1年內現金流回正。
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“高週轉”模式會成為規模化發展的“加速器”，但也有可能造成房企在保持項目進度和工程質量上出現偏差，尤其是部分城市還存在限價的政策壓力，選擇盲目定指標、隨意壓縮工期，非理性刺激銷售都會產生極大的產品質量和品控風險。
財經評論員嚴躍進提醒，金科在規模擴張的過程中，應考慮市場降溫對企業的影響。“高週轉“模式之下，金科實際控制人黃紅雲還在進行股權質押方式融資。
據金科控股2019年三季報顯示，黃紅雲股權質押比例高達71.3%。
對於房地產企業大股東進行股權質押的行為，協縱策略管理集團創始人黃立衝提出，股權質押反映的狀況是一種立體的債務困境，上市房企本身股權就已經質押融資，如果房企的大股東或是重要股東，是不應該再拿股權進行質押融資的。
“對於房地產企業而言，股權質押等同於加槓桿。因為房地產行業的股東權益本身就有80%-85%的槓桿，也就是說它的實際債務佔資產的80%-85%。如果再進行股權質押，風險是很大的。”黃立衝對《商學院》記者表示。
此外，金科還在為2018年淨利潤大額虧損的子公司進行擔保。11月12日，金科地產集團披露了一則公司控股子公司對參股公司提供擔保的進展公告。公告顯示，金科地產對參股公司提供的擔保餘額為129.3億元，對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保餘額為747.18億元， 合計擔保餘額為 876.46億元，佔本公司最近一期經審計淨資產的378.10%，佔總資產的 37.99%；
公司及合併報表範圍內控股子公司（以下簡稱“控股子公司”）對外擔保總額超過最近一期淨資產 100%、對資產負債率超過 70%的控股子公司擔保的金額超過公司最近一期淨資產 50%，以及對合並報表外參股公司審批的擔保金額超過最近一期淨資產 30%，提請投資者充分關注擔保風險。公告顯示，本次控股子公司擬為控股子公司提供的預計擔保金額合計不超過 9.7 億元。
據公告顯示，截止2018年末， 金科地產集團武漢有限公司屬金科地產集團子公司，其子公司資產總額為72.55億元，負債總額 為 73.33億元，淨資產為-7577.00萬元，2018年實現營業收入1.04萬元，利潤總額-1.32億元，淨利潤-9919.76萬元；截止2019年9月末，該子公司資產總額為110.76億元，負債總額為 87.47億元，淨資產為23.28億元，2019年1-9月實現營業收入26.20 萬元，利潤總額-5529.62萬元，淨利潤-4,147.87萬元。
資金壓力
據Wind數據，2011-2018年，8年時間中，有5年公司經營現金流淨額均為負值，2015年和2018年雖為正，但金額較少。2019年三個報告期，金科股份的經營活動產生的現金流量淨額再度為負，分別為-83.67億元、-73.21億元和-54.57億元。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《商學院》記者採訪時表示，金科是在近期年發展較為激進的一家房地產企業，在跨過千億門檻之後，2019年的目標是1500億元，積極謀求規模化的趨勢非常明顯。張波提出，金科控股近年來經營現金流為負表示企業正處於快速的擴張期，尤其是快速擴張佈局容易引起經營性現金持續為負，這也在一定層面上反映出企業自身的現金流壓力較大，同時也較在較大的負債率壓力。
截至2019年三季末，金科股份現金及現金等價物餘額為298.84億元，短期借款為45.03億元，一年內到期的非流動負債為245.45億元，現金剛剛覆蓋短期負債。公司今年以來拿地強度未減弱，可見，金科當下現金流不算寬裕。
對此，張波提出，快速擴張和資金壓力就是高關聯度兩個因素，規模化目前依然是不少房企追求的目標，有規模就有更大的聚集資源的能力，包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等對於規模房企都會有所傾斜。而自身實力不足以支持快速擴張也有可能引發極大風險性，對於房企來說平衡兩者的重點是根據自身財務、運營以及人力資源找準兩者平衡點，過快發展示風險會明顯增大。
房地產的下半場的核心競爭力品質化運營，規模化之爭階段也將逐步接近尾聲，對於房企來說有品質、穩健的規模化更為重要，利用自身的核心優勢選擇佈局區域，並不斷提升品牌美譽度將更有利於企業發展。
金科未來將如何平衡“高週轉“與產品品質、現金流的關係，對此，《商學院》記者將持續關注。
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