樂居買房訊（編輯 樂居君）下半年以來融資持續收緊，面對高週轉、快節奏的市場環境，房企正在經歷新一輪洗牌。部分實力不足的企業，因為資金鍊斷裂，直接破產出局，甚至一度發生員工上門討薪、董事長落淚的新聞。
根據相關資料顯示，身陷資金鍊緊張泥潭的不僅是一些小房企，還有一些千億龍頭房企被波及。其中，泰禾爆出高息借款、出讓股權、項目停工、管理層出走等等問題，讓人不禁擔憂，面對種種嚴峻情況，泰禾能熬到幾時？
泰禾借款年息高達15%，頻頻賣股權回籠資金
泰禾集團是一家在地產、金融、文化等領域多元發展的大型知名上市公司，公司總部位於福建省福州市，是一家閩系房企。印象中泰禾是一家實力非常強勁的開發商，在全國各大城市高價拿下很多地王項目，然而這家房企近年來頻頻爆出資金鍊緊張的消息。
就在今年7月份，泰禾發佈公告：境外全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券代碼為XS2022228113，票面年息15%，每半年支付一次，債券期限為3年。15%的年息相當於正常融資利率的2-3倍，如此高額的利率震盪了市場，導致泰禾集團股價當天大跌4.11%。
△圖源網絡
截至2019年6月29日，黃其森的泰禾投資質押了所持上市公司股份的99.07%，近乎全部質押！泰禾集團第一大股東泰禾投資所持全部股份也均被凍結，佔泰禾集團總股本的48.97%，雖然7月中旬泰禾集團發佈公告說泰禾投資所持有的公司股份已全部解除凍結，但是從側面也說明了企業內大股東的現金流很可能是不充裕的，否則怎麼會暫時放任股份被凍結無能為力？
可能是為了緩解資金壓力，近年來，泰禾頻頻向其他大牌房企出售項目股權。據瞭解，今年泰禾向世茂出售杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州紅樹灣等項目的部分股權；隨後又將蘇州崑山澱山湖、佛山院子、廣州院子三個項目部分股權轉讓給世茂，除此之外，泰禾還賣掉廣州、濟南、鄭州等三個項目的部分股權，以求回籠部分資金。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，“泰禾集團出售資產、引入戰略股東都是解決資金問題，這一過程還沒有完成，泰禾將會繼續出售資產。”的確，據業內人事爆料，泰禾集團還與融創中國、華僑城等房企同業洽談過合作事宜，主要是涉及廈門、廣州等地的項目股權合作。
高擴張伴隨高負債，泰禾信用評級被下調
有數據顯示，2012-2017年，泰禾公司的經營淨現金流均為負數，其中有四年超過百億。這說明泰禾集團開支遠遠大於收入，整個企業面臨著負債的煩惱。
今年4月12日，泰禾公佈2018年業績報告。年報顯示，截至18年末，泰禾借款總額達1375億元，融資成本達8.52%；資產負債率為86.9%，淨負債率更是達340%。
根據資料顯示，泰禾集團以前可以說是收購狂魔，不斷併購、加槓桿。2016年5個月，泰禾拿地超180億，被授予“地王專業戶"的稱號。2017年泰禾集團一共進行40多場併購，耗資500多億擴張，公司的營收規模5年內翻漲9倍。
但是擴張的代價就是負債高企，資金鍊緊張。
據新浪財經報道，2012-2017年, 泰禾集團的負債也從113億飆升至1813億。2018年三季報顯示，負債總額已經高達2052億，資產負債率高達84.7%，高於80%的行業平均水平。另外，今年10月份，觀點地產網曾報道，泰禾取消收購江蘇句容市7幅地塊。因經營需要，泰禾集團根據標的公司房地產項目開發條件及交易進度情況，調整項目佈局，各方擬解除對於翔峰置業、中加置業原股權收購協議，並返還泰禾前期已經支付的4億元。
與此同時，投行及評級機構對其過高的債務及槓桿水平表示擔憂。早在去年5月，泰禾集團就遭到穆迪投資者服務公司降級，評級從B1下調至B2。穆迪稱，“評級下調反映了我們預計未來12-18個月泰禾集團去槓桿的速度將慢於預期，而公司到期的境內影子銀行貸款及可回售境內債券造成的再融資壓力有所增加。” 另外，在2018年5月9日和10月17日，國際評級機構標普和惠譽先後將泰禾集團的主體信用評級由“B”下調至“B-”，同時將該公司的無抵押債券下調至“CCC+”。值得注意的是，在克而瑞排名的TOP20房企裡，國際評級機構給予泰禾集團的評級最低。
業內人士分析指出，泰禾有息負債是剛性負債，不同於一般的負債，高企的有息負債使得房企短期內或面臨著較大的償債壓力。在這種壓力下，不少房企不得不通過各種方式去融資，其中很多融資被用於“借新還舊”。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企的債務壓力說明房企需要研究地產週期，同時積極形成各類戰略合作，尤其是和大型銀行等金融機構合作，進而形成更為豐富的融資渠道。
泰禾南京青龍湖項目被爆停工，疑陷資金鍊風波
泰禾目前佈局南京的項目數量並不多，其中在江寧青龍湖，泰禾曾於17年接手一幅地塊，並且隨後傳出過動工消息。然而就在最近，有網友爆料稱，該項目疑似已經停工，工地上人去樓空。
早在去年冬天，就曾有網友爆料，江寧青龍湖生態園裡出現神秘工地，每天車輛進出頻繁。經過實探發現，該工地就是泰禾青龍湖項目。據瞭解，該工地在青龍湖生態園裡面，去年樂居實探時門口有保安在崗哨，靠近工地後還會被盤問，且被告知：生態園已經被人買下，現在項目工程的工作人員都在裡面，外人不能進入。
當時的保安稱自己隸屬於政府部門，負責園林消防，但是他所穿的保安服肩章上卻印著“泰禾”兩字。工地上也有傳出車輛和機器的聲音，並多輛渣土車進出，顯然一派施工景象。通過工地內部航拍的照片顯示，裡面的確有3棟獨立建築，現在正在做綠化，還有不少工人正在忙活，旁邊地塊也已經在打地基階段。其中，3棟獨立建築已經建好，綠化工程也做了大半，旁邊還堆著很多施工材料，附近還停著很多車輛。同樣，在地塊另一側的圍擋處，還有很多施工材料堆積著。
△2018年11月泰禾生態公園項目內部
然而就在上個月，樂居記者再去實探的時候，發現項目已經人去樓空。現場只有前期施工留下的移動板房，之前的保安、做綠化的工人，來往的工地車輛都不見了身影。所謂的工程部也空空如也，整個項目都非常安靜，看不出施工痕跡。
時隔一年，樂居再次航拍泰禾青龍湖生態公園，可以看到去年打地基的地塊現在已經被土掩埋好，看不出打地基的痕跡，沒有再繼續加蓋建築物。之前第幾工程旁邊的移動板房也進行了拆除，來往的車痕明顯變淡，顯然很久已經沒有動工了。
從材料的堆積數量上來看也明顯變少。
而另一邊比較空曠的地塊，則基本沒有什麼變化。除了長出一些雜草，並無動工跡象。
江寧青龍湖項目的停工是否跟泰禾資金鍊有直接的關係，我們不得而知，但從近年來陸續披露的數據信息顯示，泰禾的確遇到了嚴重的資金問題。
泰禾高端項目去化週期長，回款慢
面對嚴重的資金鍊問題，泰禾對於資金的需求非常緊迫，企業整個2019年的任務似乎就是回款。但是借款和出讓股權也只是暫時的“拆了東牆補西牆”，最本質的方式還是增加自身項目的去化，通過銷售回籠資金。
在2017年年底，泰禾集團董事長黃其森曾放出豪言：2018年泰禾銷售額的目標是再翻一番至2000億元。爭取2018年上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。預計2018年上半年泰禾有30多個項目達到入市條件。並且表示：“泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7~8個月就可以開盤銷售。高週轉能夠有效地規避政策風險和市場風險。”
但是，根據實際情況而言，黃其森可能有些樂觀。如泰禾位於北京南四環的地王項目——泰禾金府大院，該項目計容建築面積共23.94萬平方米，從2018年開始實現銷售並表，2018年上半年預售面積為8.09萬平方米。開發近四年，還是沒有清盤，且銷售許可證申請的速度也較慢，去化週期長也是板上釘釘的事實了。
△泰禾金府大院效果圖
然而泰禾金府大院並不是單獨的例子，眾所周知，泰禾在全國範圍內打造的項目大多偏向高端改善。但是國家目前對房地產行業的政策是“住房不炒”，以穩定為主。各大城市也並沒有放開限價的跡象存在，泰禾的產品在市場上並不是非常有優勢。
高管出走，泰禾頻頻進行人員調整
今年4月15日，有消息傳，加盟泰禾集團不足一年的副總裁餘智晟失聯，另外，財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、副總裁沈力男也紛紛離職。然而不僅是管理層動盪，泰禾集團還主動進行了大規模的裁員，從2018年開始，泰禾通過裁員來減少公司人力成本，包括北京、上海等多個城市，裁員人數涉及二、三百人。有內部人士透露，學歷背景是泰禾重要的考核指標，且有的區域公司要求每個部門都走一個人。
與此同時，引進龍湖、萬科、萬達、華夏幸福等實力房企的高管。然而有業內人士透露，泰禾的人員調整頻頻，新加入的高管薪資水平翻番，然而業績依舊是三流水平。人員大規模調整是否能將房企帶出困境，短時間內無法下定論，來日方長，需要用業績說話。但是泰禾集團近年來“四面楚歌”的窘境，外人看來並不樂觀，不止企業前方的路在何處，還能熬多久呢？
結語
從“燒錢”擴張，到“斷臂求生”，債務纏身的泰禾近年來走地似乎並不順利，如今房企寒冬尚未過境，接下來泰禾又應當如何解局？值得關注。
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