參哥說：作為高新區第三次創業的重點區域，軟件新城這兩年發展勢頭強勁，高樓拔地而起，產業紛紛落地，人才集聚，配套完善使這裡成了眾多品牌房企爭相逐鹿的“戰場”。近一年來，這裡每逢土拍均有溢價，萬元樓面價層出不窮，今天我們就來深度解析一下這一片區，看看這塊區域目前的現狀及未來的潛力。
作者 | 參哥
主編 | 參哥
01
軟件新城，西安地王聚集地？
今天下午，軟件新城又迎來一次土拍！
該地塊位於軟件新城雲水二路以西、雲水三路以東、天谷五路以南、天谷六路以北，地籍編號GX3-22-27，淨用地面積99768.7平方米，用地性質為居住，容積率不小於1.2不大於2.8，建築密度不大於20%，綠地率不小於35%，土地使用年期為70年。該地塊內配建公辦幼兒園一座，佔地面積7710平米，建築面積4799平米，由競得人建成後無償移交高新管委會指定的相關部門。
本次土拍，共有中海、華僑城、保利、中梁、金地、金輝、平安、新希望、天地源、華髮和泰航新能源等11家房企參與競拍。最終天地源以1811萬元/畝，樓面價9704元/平米拍得該地塊。（備註：樓面價及畝單價數據源於西安土地）
其實這次土拍價的火爆競爭及高樓面價早在意料之中，這一點從今年軟件新城前兩次土拍即可看出一二，為了讓大家更直觀瞭解這三次土拍，參哥把三次土拍位置做了標註，如下圖所示：
從上圖不難看出，這次土拍的地塊位置，明顯較優越，臨近雲水公園、歐森國際及環普產業園，且離今年3月份土拍的地王位置不遠。
今年前兩次土拍回顧：
①2019年3月21日，高新地產以2517萬元/畝，13482元/㎡的樓面價競得軟件新城147畝優質居住用地，這場競拍中受到30家全國性房企圍攻，在累計超過480輪競價後，高新地產以30.24億元成交，競爭頗為激烈。
②2019年8月23日，軟件新城又迎來今年的第二次土拍，88畝住宅用地，招來全國八家品牌房企競拍，最終招商以2136萬/畝，11447元/㎡的樓面價，競得土地。
看了土拍，我們再來看看高新區的整體房價，以及軟件新城後期的房價預期。
|圖片源於房天下
從房天下的數據可以看出，目前高新片區的整體均價在16991元/㎡，但是最新軟件新城的土拍價格已達到13482元/㎡，這樣的價格很可能在未來開盤時房價直逼兩萬元左右。
儘管今年下半年，西安地產市場整體轉涼，不過從軟件新城的土拍熱度，不難看出這一片區依然被開發商認為是不可多得的“寶地”，那它究竟有何魅力呢？
02
實探軟件新城，緣何地價如此之高
軟件新城是陝西省、西安市“十二五”期間規劃建設的重點項目之一，也是西安高新區第三次創業的核心板塊。
上圖中橘色的位置就是軟件新城的所在區域，軟件新城位於西三環以西，繞城高速以東，富魚路以南，科技八路以北，規劃總佔地面積約14平方公里，總規劃建築面積2400多萬平方米。
規劃目標：軟件新城將以體現生態化、智慧化、人文化、國際化和節能環保的理念，通過一次性整體規劃設計，分階段逐步實施，打造綠色低碳的戰略新興產業新城。
近兩年發展計劃
11月4日，高新區發佈了《高新區貫徹落實西安市辦好西安市第十四屆全運會加強城市規劃建設管理加快國家中心城市建設步伐的行動方案》，在該方案中提到，高新區將以唐延路和錦業路CBD為基礎，促進軟件新城、魚化國際住區、一二期都市創新區聯動發展態勢，積極融入西安主城區、主動對接昆明池片區發展，構建主城區內
“兩軸三帶三區”空間格局。可見到2021年，全運會開始前，軟件新城將作為高新區的重點發展區。未來五年，發展規劃
1、全面實施軟件和信息服務業千億級產業集群培育計劃和趕超計劃；
2、重點實施"互聯網+"和"雲管端"兩大戰略；
3、全面推進產業升級，構建產業生態體系和新型服務模式。
軟件新城建設規劃及現狀
交通
規劃：高新雲軌，計劃今年通車；地鐵5號線預計2020年底開通。
現狀:
地鐵：地鐵1號線、3號線、5號線（在建），將軟件新城和西二環緊密連接，能夠為大寨路、土門等人流密集地提供便捷的出行服務。
公交：目前這裡的公交路線有405路、526路、198路、199路(開通時間待定）、高新五號線、高新八號線等公交路線。
雲軌：高新雲軌，2018年9月開工，預計2019年底通車，規劃線路全長約27.5km，北起地鐵3號線魚化寨站，南至洨河公園，共設置車站25座。也將加強這一片區與主城區的連接。（不過據官方消息稱，雖然高新雲軌已經開工建設，但相關手續還在報審批中，因為審批可能會很漫長或者不通過，所以高新區同時也在研究考慮其他交通制式系統。）
產業
規劃：移動互聯網、雲計算、電子商務、研發應用、物聯網研發應用、軟件、導航應用服務、數據中心、服務外包、數字出版、動漫等戰略性新型產業。
現狀：目前軟件新城已入駐企業達到兩千多家，並聚集了一大批具有國際競爭力的高端項目：阿里巴巴絲路總部、華為西安研究所、西安環普科技產業園、新加坡騰飛科匯城、中軟國際萬人軟件基地、國家數字出版基地等等。根據入駐企業和參哥實踩估算，目前在軟件新城的從業人員約接近17萬人。
配套
①公園
規劃：軟件新城內規劃有約8萬㎡的雲水公園，公園內規劃了總水面面積800畝的高新湖。
現狀：雲水公園現已建成水面面積2萬㎡，綠化面積3萬㎡。
②教育
規劃：軟件新城內總體規劃了4所小學、1所中學
現狀：軟件新城小學（西安高新第二十小學）已開始建設，將於2020年9月建成並投入使用。今年7月份高新第十八、高新第十九小學項目也已開工建設。
丨高新第八小學
距軟件新城隔一條科技八路的西安高新第八小學已在運營中，學校就在華為對面，學校整體看起來還不錯。
③醫療
規劃：西安市兒童醫院高新醫院佔地38畝，建築面積12萬平方米，總投資超12億元。醫院將以高水準專科醫院為目標，打造成一所三級專科醫院。醫院於2019年動工建設，預計2022年投入使用。
現狀：10月23日，西安市兒童醫院高新院區項目已在軟件新城舉辦開工奠基儀式，目前正在前期建設中。
④商業
規劃：2018年，蘇寧置業在軟件新城拿地232.524畝，建設近35萬㎡的西安蘇寧廣場，打造尚潮流購物、精品酒店科技辦公等業態為一體的智慧商業綜合體。
現狀：目前蘇寧項目正在建設中，預計於2020年中旬交付。
⑤圖書館
規劃：陝西省圖書館新館位於高新區軟件新城內，在規劃中，省圖書館佔地面積40400平米，共設計5層，每層大小相當於兩個足球場的大小。新館建成後，這裡將成為陝西大型公共文獻中心、信息中心、教育中心、文化中心和交流中心。
現狀：目前，圖書館正在建設中，從外觀來看，圖書館已初具雛形。據悉，根據最新工程進度，新館建設，預計將在今年完成。
小結：綜合開看，軟件新城的多項配套設施，都在如火如荼的建設中，並且部分配套將於近兩年完工，從整體大環境來看，這裡發展的還不錯。
03
軟件新城綜合分析
1、產業聚集，人才多，發展潛力強勁
實踩一圈下來，參哥感觸頗深，軟件新城有華為、環普、阿里巴巴、中軟......不愧為高科技產業聚集地，大型產業聚集不僅為片區發展注入活力，更為這裡帶來了大量人才和人氣，隨著規劃逐漸落地，相信這裡的後期發展潛力將非常強勁！
2、配套完善中
目前這裡的各項配套都在不斷完善中，參哥實踩看到了正在建設的圖書館、正在蓋起的高樓以及還未拆遷的村子，低矮的民房和大片的荒地
這是新城建設過程中的必然現象，從軟件新城目前的發展速度來看，未來3-5年，這裡的配套會越來越完善。
3、住宅較少，潛在需求旺盛
實踩軟件新城，還有一個明顯感受就是住宅確實很少，現在在售的住宅，只有蘇寧雲著，蘇寧雲著對面是一個安置社區，這樣的住宅分佈與目前高樓林立的辦公大樓，擁擠的上下班人群，形成鮮明對比，物以稀為貴，住宅少，或許也是這裡土拍價格頻頻暴雷的原因之一吧。因為市場需求很明顯，但是住宅目前來看確實不多，隨著前期土拍地塊的建造入市，相信能緩解這一緊張局面。
結語：踩盤迴來的路上，參哥叫了輛滴滴，跟司機大哥聊天，我問他，覺得這裡和高新一二期有啥區別，他笑著說，“這不就是高新嗎？沒有啥區別，在這上班的人很多，我每天下午都能接到這裡的單子，也能看見華為員工一車一車的往出走，要說跟高新的不同，就是這兒的房子確實太少了。”不得不承認，司機大哥，真是一語道破天機啊！
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