最近年底，樓市的政策似乎是商量好一般集中面世。
僅僅最近幾天，就有超過10條大大小小的政策湧現，有的是地方的，影響力沒有那麼大，有的是針對全國、針對行業、針對大部分人的。
我們挑出三個重點來說，關鍵詞分別是：利率統一、放開落戶、租賃新政。
LPR房貸利率
這個政策你們大多都在別的文章中讀過，按照官方的原話說：為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量浮動利率貸款的定價基準轉要轉換為LPR。
99%買過房的人最想知道的是：這一改到底賺了還是虧了？還是沒有什麼變化？
此刻，你需要先理解透徹文件，知道其中的邏輯，再求索其後的虧賺。
源文件中核心關於過往房貸的內容有這兩句：
自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。
怎麼理解呢？
就是之前的存量貸款，也就是以過去4.9%為基礎的貸款，可以通過加減點的方法變成如今的LPR模式，餘剩的合同期內，新版的加點上浮數字不再變化。而房貸的要求是加點數應是最近的LPR和之前合同那個基準利率的差。
原文看起來非常複雜，但實際要表達的很簡單粗暴，通俗一點說就是：
整個通知面向的是所有的沒有執行LPR的貸款。房貸只是其中一部分，房貸是強制固定必須直接轉為新版貸款算法，協商之類的跟房貸沒什麼關係。然後，不管你過去利率多少，用如今的算法算出來一致就行。
舉個例子，以你原來的貸款上浮20%為例：
過去你的貸款基準是4.9%，利率上浮20%，結果就是5.88%。
改成LPR，現在是報價4.8%，利率需要加點108，才能打平5.88%
在當前這一刻這個數字是持平的，但假如基準的數字發生了變化，那樣不同的算法則分別會有不同的結果：
如若基準變成了5%，那分別用兩種算法，可以得出原來的算法最終利率變成6%，新的算法為6.05%。
如果基準降低到4.6%，你分別兩種算法，可以得出原來的算法最終利率變為5.52%，新算法為5.68%。
再以你貸款打9折為例:
過去是基準4.9%，利率上浮-10%，結果就是4.41%。
改成LPR，現在是報價4.8%，利率需要加點-39，才能打平4.41%.
再按照剛才那個算法再算一遍：
如若基準變成了5%，那分別用兩種算法，可以得出原來的算法最終利率變成4.5%，新的算法為4.61%
如果基準降低到4.6%，你分別兩種算法，可以得出原來的算法最終利率變為4.14%，新算法為4.21%
所以你明白了麼？
基準利率上浮變成LRP加點，如果利率後續發生變化，原來算法的貸款用戶可能是虧的。
注意，我只說是可能，畢竟之前的基準跟LPR的報價存在0.1%的差。
另外，你還要了解一點，如今的LPR利率的調整週期比過去的貸款利率週期更短，這個到底是什麼原因，我就不在這多講了，不敢講。
放開落戶
本週另外一個大事，自然是鋪天蓋地的中小城市“放開落戶”新聞，房地產、經濟、傳統新聞媒體少有的齊上陣。
前幾天【樓面】一篇稿件開頭有提到過兩個點：一個是這個政策不是新政策，一個是政策指的城區人口而非城市人口。看起來這幾天還是有人不斷的理解錯誤。
說政策本身，此次文件的前身其實是《2019年新型城鎮化建設重點任務》，這個政策早在2019年4月份就已經印發，只是各條政策並沒有完全把細則獨立文件對外公開。此次的政策正是那份文件的細化，把要求具體化，數字化。
300萬便是那道坎，但這個300萬卻不是指的我們常說的城市戶籍人口或者城市常駐人口。
而是城區常住人口，低於300萬。
截止到2018年初，中國300萬以上城市只有北京、天津、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、濟南、青島、鄭州、武漢、廣州、深圳、重慶、成都、昆明、西安共19個城市，2019年初的數據沒有看到，但大概也不會有明顯的變化。
也就意味著中國約97%的城市都在此次政策之列。
這個政策重大麼？當下來看其實不算大。
因為這些相對較小的城市，本來對於戶籍的遷入要求就不高，這條政策利好的是，那些top20以外，有在100名以內的中型城市，以及一些高考相對容易的省份。
那些城市才是人口龐大中國人口城鎮化的主要承接地。
除此之外，300萬以上的城市其實也有對應的政策——精簡落戶積分、門檻。
你把這些都放在一起看，很明顯可以看到上頭的意圖：中國要進入城鎮化的衝刺期，所有的城市都要不同程度的放寬放開落戶。
很多人對這個政策的後續對樓市的影響非常關心，甚至有媒體說：此次政策調整，將對釋放人才紅利，促進人才集聚推動城市發展，產生重大影響。同時客觀上也將刺激三線城市房地產市場回暖。
顯然不太可能，因為原本那些中小城市，在買房這件事上大多都沒限制。
總結一句話，哪天公辦教育體系改變，這樣的政策對中國大局才有真正意義。
租賃改革
租賃改革是我要說的最後一個大事件。
這個名為《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》的文件，大概有7個重點：
1、商業辦公和廠房，都能改成住房出租！
2、控制房屋租賃行業“槓桿率”，租金貸收入佔比不得超過30%！
3、政府對租賃行業的管控能力，將全面提升。
4、轉租住房10套（間）以上的單位或個人，要辦理市場主體登記。
5、嚴管房源信息發佈。
6、住房租賃合同，也需要網籤。
7、明確規定——不得吃差價，續約不收費。
七條政策有六條都與中介、租房交易市場有關，但那些其實不需要關心。
這個政策最值得關心的點，反而是第一點：“商業辦公和廠房，都能改成住房出租！”
很多人會覺得，那些什麼租房、租金管控的政策才與我有關啊，這個廠房什麼的與我何干？
其實從普通的購房者的角度來說，如果純粹你只是一套自住自然跟你無關。
但如果你一旦是多套房投資，特別是牽扯到公寓投資，這一條關係就大了。
眾所周知，因為經濟、人力成本、租金成本問題，不少製造業都在轉型、或者向東南亞轉移。閒置的工廠、工業區、產業園，這幾年大量的出現在大中小不同級別城市。
越蓋越多的寫字樓，以打折換取降低空置率。對於很多多層底層的商辦、倉儲、工業用地的建築物衝擊，更是雪上加霜。
加上長租公寓崛起，成為租賃住房的趨勢，長租公寓和“商辦廠房可改出租房”的政策一旦完美結合，對於傳統的租賃市場的巨大沖擊將是不可逆的。
近幾年，因為寫字樓難租難售，不少城市建設銷售了巨量小公寓，原本就競爭激烈的公寓市場加上工廠的衝擊，意味著近幾年投資40年商服公寓，將會面臨著非常大的挑戰。
原本，我們持有的觀點就是非常不建議購買公寓，除非你需要政策經營，如民宿酒店。
這次的政策，加上市場本身的進化方向，更加堅定這個道理，如果你不經營，只是買一套兩套去出租投資，顯然是個坑。建議能別碰就別碰。
很多政策其實核心點很簡單，摸透其中最有含金量的點、最容易理解不透的點，其實就夠了。一條几句話的政策遠遠不需要，“為賦新詞強說愁”的去堆砌三五千字。
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