前沿：立改革潮頭，得風氣之先。十餘年前，在面臨城市空間不足、土地資源匱乏等持續發展的困局時，作為佛山中心城區的禪城，率先吹響了“
三舊”改造號角，並由此拉開了一場驚心動魄的城市革命。
金秋送爽，涼風拂面
徜徉在嶺南天地鋪著青磚石板的古巷中，享受午後“來一杯咖啡”的休閒一刻，尋味時尚現代的國內外品牌飲食。這已成為不少佛山市民日常生活。
然而，這種愜意的狀態，在十幾年前難以想象。曾經破舊、公共設施落後的祖廟東華里，在歷經十餘年的改造後，蛻變為傳統歷史文化與現代商業完美交融的嶺南天地，成為佛山一張靚麗的文商旅高度融合的名片。這一華麗轉身，正是得益於“三舊”改造。
立改革潮頭，得風氣之先。十餘年前，在面臨城市空間不足、土地資源匱乏等持續發展的困局時，作為佛山中心城區的禪城，率先吹響了“三舊”改造號角，並由此拉開了一場驚心動魄的城市革命。此後，以“禪城模式”為核心的佛山“三舊”改造經驗影響廣東、波及全國，並曾創下了六個全國之最。而今，“三舊”改造已上升為廣東全省的發展戰略。
事實上，“三舊”改造的本質是城市升級和城市更新。近年來，作為“三舊”改造的開拓者和探路者，禪城通過“三舊”改造突破城市發展的空間瓶頸，提高土地的利用效率，通過引入市場力量實現城市的更新再造，讓老城的顏值和內涵得到提升，並孕育出了新產業、新經濟，城市與產業實現了轉型升級。
進入新時代，“三舊”改造已成為禪城推動高質量發展的重要抓手，隨著禪城以城市現代化促進產業高端化的新成果逐漸顯現，禪城還將為整個佛山乃至廣東、全國的“三舊”改造貢獻更多經驗。
No.1
破局
舊改創下六個全國之最
今年33歲的黃明，自小在祖廟東華里長大，至今仍對小學時走街串巷找同學玩的感覺記憶猶新。不過，他也坦言，十幾年前，東華里的房屋大多比較破舊，公共設施落後，治安混亂，多處文物岌岌可危。
時光回溯到十餘年前，嶺南天地的前身祖廟東華里片區，儘管是佛山的核心老城區，老化問題卻日益嚴重，大部分珍貴歷史建築面臨年久失修的困境之中，隨處可見裸露的電線，街道狹窄，房屋破舊，生活和發展空間日漸侷促。
與東華里面臨的窘境類似的是，當時的佛山經過改革開放三十年的發展，面臨著土地開發強度過高，導致後續發展無地可用而陷入暗淡境地，村級工業園區遍地開花卻效率低下，大量低矮廠房、城中村與城市居住區混雜，部分老城區和城中村由於基礎設施配套不足嚴重影響了居民的生活質量。
禪城作為佛山最早開發的老城區，面臨的發展空間飽和、土地資源難以為繼的情況更加窘迫。作為中心城區，禪城區的面積在五區中最小，城市化程度最高，經濟發展和產業轉型升級均面臨著城市發展空間狹窄的制約。禪城區面積154.68平方公里，相當於23.1萬畝土地，其中16萬畝地是建成區，而在這16萬畝的土地上，又有三分之一是舊城鎮、舊廠房、舊村居，新增建設用地的潛力有限。
要發展，就必須破解新增建設用地有限供給與經濟社會發展對土地的強大需求之間的矛盾。於是，敢為人先的佛山率先祭出了“三舊”改造政策。2007年6月28日，佛山出臺《印發關於加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知》[佛府(2007)68號]，正式從政策層面全面推動“三舊”改造工作。
事實上，禪城邁出的步伐更早。早在2004年，禪城引導和支持瀾石石頭村關停13家不適應城市化發展要求的陶瓷企業，將企業廠房改造成瀾石國際金屬交易中心，成為全國最大的不鏽鋼交易市場。這一項目，也被視為“三舊”改造的萌芽。
而在2007年6月23日，禪城出臺《印發佛山市禪城區“三大改造”相關配套文件的通知》（佛禪府辦〔2007〕253號），“禪城區三大改造辦公室”也掛牌成立，標誌著禪城區全面統籌推進“舊城鎮、舊廠房、舊村居”改造工作。同年7月，禪城區將祖廟東華里片區的提升改造作為一號工程，各鎮街的舊城鎮、舊廠房、舊村居改造實施陸續啟動。
2007年12月，香港瑞安集團旗下的8家公司以聯合競買的方式，取得了祖廟東華里片區改造地塊規劃淨用地面積超過51萬平方米的土地使用權，成交價75.1億元人民幣。2008年2月，嶺南天地工程啟動，被拆遷居民的安置房工程同時啟動。
自2008年起，歷經10年的改造，嶺南天地這個全國最大的嶺南歷史文化街區，如今已成為佛山最繁華的核心商業街區。在這裡，佛山的歷史文化風貌與城市脈絡得以傳承，成為佛山乃至珠三角一張靚麗的文商旅高度融合的名片。而目前，嶺南天地項目改造仍在繼續進行。
從2007年率先吹響號角，禪城拉開一場以“三舊”改造為抓手的城市革命，並曾創下了六個全國之最：最大的嶺南歷史文化街區、一次性最大規模的舊城鎮改造、最大的創意產業園、最大的家居博覽城、最大的陶瓷展示交易平臺、最大的不鏽鋼交易市場。禪城在“三舊”改造過程中積累的經驗具備普遍的借鑑意義，形成了“禪城模式”為核心的佛山“三舊”改造經驗，開始影響廣東，也影響全國。
No.2
蝶變
顏值提升城產人文融合
每到週末，嶺南天地的遊客就會熙熙攘攘。如今，嶺南天地已是外地遊客來佛山的必遊之地，已成為佛山人的城市客廳。徜徉在嶺南天地，猶如步入一副充滿嶺南風情的水墨畫之中，古樸的歷史建築群，還原著老佛山韻味，但又不失時尚感。
嶺南天地的改造，其實是最大限度的還原。作為老城區，禪城擁有深厚的歷史文化資源，其中以祖廟東華里片區尤為典型。中國新天地佛山項目總經理林添榮認為，文化不應該只是遺蹟，而應該活化起來。正因為如此，嶺南天地一直致力於推動商業、文化與藝術的融匯發展，在招商、營運與推廣上，利用自身優勢，為佛山引入引進大量粵港、國際品牌以及藝術展覽。如今，嶺南天地已然成為粵港澳大灣區知名的文商旅新地標。
其實，嶺南天地的華麗蝶變是禪城通過“三舊”改造推進城產人文深度融合的一個經典案例。仔細觀察禪城十餘年的“三舊”改造，其中最大的一個特點就在於“三舊”改造與產業轉型、城市轉型和環境再造的結合，將舊改騰出的土地優先和主要用於產業升級和城市升級，包括嶺南天地在內的“六個全國之最”就是最生動的實踐。
作為中心城區，禪城在過去30多年中孕育了陶瓷、針織、不鏽鋼等多個傳統優勢產業。伴隨著“三舊”改造和產業轉型升級的深入推進，石灣不鏽鋼、南莊陶瓷、祖廟童服等傳統產業的生產環節逐漸遷出中心城區，留下了大量的舊廠房，這些舊廠房其實也是發展的潛力空間。
2012年起，藉著佛山“強中心”戰略的實施以及城市升級行動的東風，禪城持續在“三舊”改造發力，全區“舊改”項目可謂遍地開花，進一步加速了“騰籠換鳥”步伐，產業發展方向逐步轉向都市型、服務型、科技型、高端裝備製造等產業。
“‘三舊’改造要向產業傾斜，要調動‘三舊’的資源向產業和城市提升傾斜。”禪城區委書記劉東豪曾多次表示，禪城發展的優勢在於禪城的歷史文化和城市配套基礎，城市的發展必須依賴產業的發展，產業是城市的靈魂，通過“三舊”改造拓展發展空間，實現城產人文融合。
禪城區“三舊”改造服務中心相關負責人介紹，十餘年來，禪城在推進“三舊”改造過程中始終堅持大膽探索、先行先試，加大扶持政策的研究和落實，尤其在產業扶持、行政事業性收費扶持和舊村居改造等方面給予了政策傾斜，有效推動了城市和產業轉型升級。
不僅如此，近年來禪城在舊廠房改造方面，已逐步從單個的老工廠向主題產業園轉變，從獨立的廠房改造走向連片開發，為產業轉型升級騰挪出巨大的發展空間。近兩年崛起的禪城“園區網紅”——佛山泛家居電商創意園，就是從金意陶的廢棄舊廠房改建而成的現代產業園區，而佛山泛家居電商創意園所在的“中國陶谷”項目，正計劃通過整合石灣西片區的陶文化資源，將打造成為世界級的陶瓷產業創新中心。
其實，在禪城，舊廠房通過“舊改”華麗轉身的鮮活樣板俯拾皆是。據禪城區“三舊’改造服務中心的統計顯示，2007年至今，禪城納入“三舊”改造範疇的共有149個產業項目。華南電源創新科技園、歐洲工業園、華南金谷、佛山新媒體產業園、“豐收街·菁創聚”創新創業社區、“中國陶谷”等一批帶動面廣、影響力大的產業項目落地，招商順利，市場反應好，城市與產業轉型取得突破，產業引領發展的氣勢逐步呈現。
No.3
模式
騰籠換鳥政府主導促多方共贏
每天早上，家住濱海御庭的石頭村村民霍叔喜歡到東平河走一走，回遷濱海御庭7年來，這已成為霍叔生活習慣。
濱海御庭是位於禪城區東平河邊的一個高檔住宅小區，也是禪城“三舊”改造中舊村居改造的樣板。自2007年開始的舊村改造，讓包括霍叔在內的石頭村村民上樓成了居民。通過舊村改造，霍叔在濱海御庭換到4套住房，面積近600平方米。
“我們是2010年年底搬進來的，村改造具體是哪一年，忘記了。不過，政府搞這個三舊改造，讓村民感受到了實惠，我們村的村民都是很滿意的。”談及村裡的變化，霍叔笑笑說。
霍叔所說的實惠實際指的是“三舊”改造中涉及到的土地利益分配問題。土地問題如果處理不好，最容易引發社會矛盾。隨著“三舊”改造的不斷深入和土地資源市場化配置程度的不斷提高，禪城“三舊”改造的主戰場正逐漸向村集體土地進行轉移，挑戰也隨即顯現。
禪城區三舊改造服務中心相關負責人表示，“三舊”改造的最大難點在於處理土地的權屬問題，由於禪城的舊物業、舊廠房大多集中在村組，土地權屬複雜，連片開發難度大，因此在改造中不僅需要政府的引領和推動、市場力量的參與，還需要做好村民工作，實現改造的多贏局面。
正是在這樣的背景下，2012年，《禪城區通過“三舊”改造進一步促進產業提升發展的意見》[佛禪府(2012)9號]（下稱9號文）作為禪城區近年來三舊改造的核心政策正式出臺。此後，在9號文的基礎上，禪城還先後出臺了39號、〔2014〕36號文，明確了收益分配、土地交易方式和操作方法等問題，鼓勵村民舊改用地向現代城市和產業建設方向發展。2007年來，禪城區出臺涉及“三舊”改造的政策文件共28份。
上述負責人介紹，9號文出臺後，一方面加強了“三舊”改造項目規範運作，使得農村產業層次進一步提高、農村管理進一步規範、農民獲得更多實惠；另一方面，調整了優惠扶持適用範圍和配套扶持鼓勵措施，促進了產業發展。現已形成由政府引領城市發展方向並統籌策劃的局面，通過政府主導，遏制了農村土地的無序低效開發，使有限的資源得到可持續發展，為土地收儲提供了廣闊空間；同時建立了公開、公平、公正和規範高效的土地市場，實現土地交易透明化、公開化和價值最大化。
“我們始終堅持‘統一佈局、整體開發、多方共贏、民贏為主’的原則，加強政府引導和監管，根據項目不同土地權屬、不同改造類型，規範改造模式和流程，強化運作機制，實現城市、產業、政府、企業、市民多方共贏，‘三舊’改造也因此步入良性循環當中。”上述負責人還表示，據統計，從實施“三舊”改造開始至今，禪城區啟動“三舊”改造項目有192個，涉及用地面積23669畝；通過“三舊”改造，拆除舊建築物面積367萬平方米，新建建築物面積843萬平方米。
在這種理念和“三舊”改造政策的引領下，一些舊改項目成為中心城區土地集約利用的樣板：如以祖廟東華里改造項目為代表的政府主導、統一規劃、市場運作的舊城鎮改造模式，創新了政府主導的和諧拆遷、淨地方式出讓土地的舊改方式；以石頭村濱海御庭項目為代表的政府引導、政策優惠、市場運作的舊村居改造模式，通過舊村居與舊物業統籌，引入市場資金進行整體改造，實現了“拆除舊村居、建設新住區”的目標；以佛山泛家居項目為代表的政府扶持、合作共贏、市場運作的舊廠房改造模式，創新了產業轉型與新興產業發展的新路子。
No.4
探索
村級工業園改造為高質量發展注入新動能
十餘年來，“三舊”改造的探索讓禪城發生了翻天覆地的變化，城市面貌和內涵均得到了大幅提升，但城市化的推進讓禪城面臨的發展空間瓶頸越來越突出，土地開發強度已經超過70%，尤其是全區目前仍處於相對低效利用的130多箇舊村級工業園區，佔地約2.8萬畝，成為禪城高質量發展的掣肘之一。
另一方面，“三舊”改造迎來了新的挑戰，土地權屬人的利益訴求加大提高了改造難度，國家、省、市推動土地集約利用的政策又讓改造不得不加速，村級工業園區的改造進展緩慢……
為此，近年來，禪城不斷加大改革創新力度，不斷深化和完善禪城區“三舊”改造政策體系，如在2016年出臺了77號文對城市更新項目國有土地使用權出讓收入分配方案進行了優化，為“三舊”改造項目主體及參與者營造良性互補、互利共贏的政策氛圍，以村居改造項目為抓手，藉助精準市場服務，鼓勵並引導農村集體經濟組織通過市場化的改造開發，從而激活並引導農村集體建設用地市場良性健康發展。
進入新時代，在推動新舊動能轉換大背景下，要實現高質量發展，其中重要的一環就在於處理好產業質量提升與城鄉建設質量提升的關係。而“三舊”改造也成為禪城推動高質量發展的重要抓手，禪城必須加快“三舊”改造的速度，通過引導市場資源參與到中心城區產業提升中，凝聚社會多方力量參與到城市提升發展中。
值得一提的是，禪城區委四屆四次全會明確提出，“三舊”改造是禪城破解土地瓶頸、拓展發展容量的根本途徑，要拿出更大的決心和魄力抓好“三舊”改造和村級工業園區改造升級，為新動能騰出有效空間。
可以預見的是，在改“舊”謀“新”之路上摸著石頭過河走過10餘年之後，在以改革創新推動城市更新、邁向高質量發展的道路上，禪城將繼續展現作為佛山首善之區的擔當。
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