引 言

27年以來，建業地產始終固守河南，目前在建127個項目全部位於河南境內，但隨著本地房企的全力趕超和TOP30房企進軍河南市場，昔日“河南王”的地位正在不斷受到衝擊，愈加激烈的競爭格局下，鄭州、洛陽等大本營城市開始弱化，整體重資產銷售增長也呈放緩趨勢。

為突破規模瓶頸，建業於2015提出了輕資產轉型，並從2018年開始嘗試以輕資產輸出的方式“走出河南”，但目前來看，效果並不理想，截止2019年上半年，省外僅落地邢臺一個小鎮開發項目，作為裝配式建築的新手玩家，建業地產能不能真正“走出河南”仍有待後觀。

目錄：

一、重資產銷售增長放緩，大本營城市貢獻度降低

二、堅持深耕河南，投資重心下沉至低能級城市

四、內外受困，建業地產當下的三大問題

一、重資產銷售增長放緩，大本營城市貢獻度降低

2008年到2018年以來，建業地產合約銷售金額處於不斷上升狀態，但增速波動明顯，或高達124%，或低至1%。2008年上市成功後，於2012年達到100億規模，其後經過2014-2015年的調整期之後，於2016年達到200億規模。

2018年建業地產合約銷售金額為723.7億元，其中重資產合約銷售金額為537億元，首次突破500億，較2017年同期增長了124%；同時從2015開始的輕資產板塊也進入了快速增長期，2018年輕資產合約銷售金額為189.9億元，較2017年同期大幅增長197%。

但從2019上半年銷售表現來看，輕、重資產合約銷售金額的增長勢頭卻出現了明顯分化，2019上半年重資產合約銷售金額276.6億元，較去年同期增長9%，增速顯著放緩；而輕資產合約銷售金額119.3億元，較去年同期增長62%，仍保持著較高的增長速度。

縱觀2015-2019上半年的重資產銷售情況，不難發現，幾乎全部的重資產銷售額都來自於河南省內城市，從城市分佈上來看，鄭州一直是建業地產名副其實的“大本營”城市。

2015-2016年，鄭州單城的銷售貢獻率達到全部銷售額的一半，並突破了百億，2017至2019年，雖然鄭州仍是18個河南城市中貢獻度最高的城市，但是相對而言，其銷售佔比從以往的50%左右下降至25%，並於2019上半年首次下降至20%以下，不可否認的是，鄭州市場的大本營地位正在逐漸弱化。與之相對的，部分河南低能級城市逐漸成為了銷售額的重要貢獻力量，例如周口、新鄉、駐馬店、濮陽等。

以周口為例，2015年的銷售佔比為3.3%，在全部18個河南城市中排名第13位，其後三年間這個數字逐年上升，2019年上半年，周口的銷售佔比達到11.3%，在所有18個城市中排名第3。

二、堅持深耕河南，投資重心下沉至低能級城市

從總體投資情況來看，2017年之前建業地產一直保持著較為穩健的投資節奏，除2015年之外，每年新增土地儲備建築面積在300-500萬平方米範圍內波動。

隨著行業競爭愈發激烈，建業地產也選擇了加速規模的拓展，2017年建業地產新增土地儲備建築面積為1467萬平米，較前一年同期大幅增長238%，之後2018-2019上半年的投資力度較2017年稍有減弱，但總體仍處於較高水平，僅2019上半年新增土地儲備建築面積就已經超過2016年全年。

從投資分佈上來看，區別於其他規模化房企的全國化佈局戰略，建業地產多年來始終堅持固守河南，在2010年建業地產實現全部18個河南地級市全覆蓋之後，除2017年獲取的三亞紅棠灣項目之外，並未再拓展到其他新城市。

2008-2019上半年土地儲備分佈顯示，鄭州仍是建業地產最重要的市場，2014至今的土地儲備中，鄭州土地儲備佔比始終維持在30%左右；另外2019上半年土地儲備分佈顯示，除鄭州之外，土儲佔比排名第2-10位的城市分佈較為均衡，無一超過10%；因此，從投資端來看，對於建業而言，鄭州仍是“必爭之地”。

除鄭州之外，建業地產在省內其他城市投資重心也略有變化，洛陽、開封等原重點投資城市的土地儲備水平慢慢下滑至10%以下，而周口、駐馬店、新鄉等低能級城市的土地儲備則隨著近兩年的不斷投入，得到穩步上升。

細化到城市的各年投資情況，在2018年以前，鄭州一直是建業地產重倉佈局的核心城市，但從2018年開始，鄭州、洛陽等大本營城市的投資力度減弱，尤其在鄭州市場，新增土地儲備建築面積佔比下降至10.6%，雖然從投資金額的角度而言，鄭州仍是投入資金最多的城市，但毋庸置疑的是，無論從銷售或是土地儲備面積方面，鄭州對於建業地產的戰略地位正在弱化，建業的投資重心正在向周口、許昌、新鄉、駐馬店等低能級城市下沉。

隨著本土房企的不斷髮力以及TOP30房企進軍河南市場，建業地產面臨著越來越大的競爭壓力，尤其體現在鄭州市場，根據億翰智庫發佈的《2019年1-8月鄭州市典型房企銷售業績》來看，建業地產僅位列第6，除正商地產、康橋集團等本地房企之外，碧桂園、萬科、融創中國等外來房企也後來居上，建業地產恐難再現鄭州市場的“往日輝煌”。

從土地儲備權益率來看，2017年之前，建業地產的權益比率一直維持在較高水平，繼2017年建業地產加大投資力度之後，首次下降至80%以下，其後至2019年上半年權益比率均保持在80%以下。權益比率下降主要歸因於兩點：

“第一，2017年開始，建業地產對銷售規模的訴求更加迫切，為加快投資佈局而對權益率進行了適當放寬；

第二，隨著土地政策的收緊，開發商更多地傾向於合作拿地的方式，通過優勢互補，獲取優質土地，這同樣會帶來權益率的下降。”

三、輕重並舉，省外僅一子落於邢臺

2015年，建業地產提出“輕重並舉”的發展模式，開始向輕資產營運模式轉型，通過代建、代管的方式，向外輸出品牌價值、管理經驗和資源稟賦。此後，輕資產項目數量出現快速增長，截止2019上半年，建業地產累計簽訂了131個輕資產項目。2019年上半年，輕資產合約銷售金額為119.3億元，銷售額同比增長約81.3%， 2019年上半年累計營運管理收入為4.04億元，較去年同期增長62%；較2018年同期，仍保持著較高的增長速度。

隨著省內市場競爭加劇，建業地產也將“走出河南”這一重要戰略任務寄託於輕資產輸出，但目前來看，效果並不理想。

繼2018年3月胡葆森董事長首次提出“有條件的走出河南”之後，2018年12月28日，建業地產和河北邢臺企業德龍鋼鐵簽訂戰略合作協議，共同進行邢臺縣石門鎮的小鎮開發，這也是自提出後的18個月內唯一一個省外落地項目，目前德龍鋼鐵文化園已經建成並投入運營。

四、內外受困，建業地產當下的三大問題

1、輕資產或不能承其規模擴張之重任

建業地產自2015年佈局輕資產以來，獲取項目量快速增長，輕資產板塊儼然已經成為了收入的穩定來源之一。但事實上純粹的輕資產道路並不能為建業地產爭取到更多的行業話語權，以輕資產方式獲取的合約銷售金額使得其銷售業績成數略顯不足，而且結轉到企業報表中，其營業收入和利潤規模也難有明顯提升，長久視之，將規模擴張之路寄託於輕資產或非明智之舉。

2、投資輕資產拉高企業負債率

為佈局輕資產，建業地產斥資16.5億元收購裝配式建築公司中民築友，但輕重並舉的戰略優勢並未在財務數據中得到體現，反而成為了引起負債率升高的重要原因之一。

自2015年以來，扣除預收賬款的淨資產負債率不斷攀升，從366.8%升至590.9%，2019年上半年建業地產淨負債率為60.5%，較2018年同期增加5.5%。在不斷加碼的資金壓力下，建業地產選擇出讓項目股權以緩解資金壓力，2019上半年先後出讓鄭州金水項目、全資子公司河南龍宇和信陽天衡置業股權及債券，累計涉及金額26.77億元。

3、走出河南還有待觀察，河南王地位卻日漸動搖

建業地產深耕河南27年，毋庸置疑的是，建業已經錯過了全國化佈局的最好機會，昔日與它並肩的房企，已經躋身千億行列，例如中梁控股、中國奧園等，此時走出河南加入其他區域的資源競爭絕非易事。

雖然建業地產在河南省內的市佔率仍在提升，但鄭州市場的“失守”明確揭示了昔日的“河南王”寶座不再的事實。嚴峻的省外競爭格局、群雄環伺的省內市場以及緊張的資金鍊壓力使得建業地產“走出河南”愈發舉步維艱，不難預見到，短期內建業的經營重心仍會落在河南省內業務，距離真正“走出河南”仍需時間。

轉載時請註明出處：億翰智庫（ehresearch）

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