樓市“銀十”遭遇爽約。中指研究院統計數據顯示，2019年10月，24個重點監測一二三線代表城市住宅市場總計成交1672.3萬平方米，環比下降4.07%。

受樓市銷售以及融資環境影響，地市同樣並不樂觀。中指研究院數據顯示，2019年10月全國300城共計推出土地10480萬平方米，環比減少6%、同比減少12%，但成交僅7899萬平方米，環比下降20%、同比下降12%。在土地出讓金方面，10月全國300城收金3255億元，環比減少26%。

“10月一二三線城市供地規模都有所下降。”中國指數研究院杭州分院副總經理高院生表示，“在成交價格方面，10月300城成交均價是3766元每平方米，環比下跌10%，同比有所上漲，但較9月漲幅收窄。在溢價率方面，10月300城平均溢價率為11.9%，較9月有所上升，但仍處於較低水平。”

此外，各地市場分化也比較明顯。高院生指出：“10月300城共有52宗住宅用地流拍，其中42宗出自三四線城市，另有10宗在二線城市。同時10月以來全國市場都呈現變冷的趨勢，但相對而言，長三角區域表現相對穩定。”

“從1—10月份TOP100房企拿地的情況來看，長三角和中西部仍是投資的重點區域。其中TOP10房企在長三角拿地金額合計約3261億元，居所有區域中的首位；其次則是中西部，TOP10房企在此區域拿地金額約為2500億元；另外，珠三角和環渤海則分列第三位和第四位。” 中國指數研究院研發中心研究主管古超指出。

長三角城市“收金”效應明顯

“今年10月，全國住宅用地成交總價TOP10榜單，長三角佔據6席。南京有2宗宅地入榜，上海、杭州、溫州、寧波各有一宗，總價均超25億元，上海浦東新區張江中區宅地以71.37億元領跑榜單。”中指研究院報告指出。

另據2019年10月全國土地出讓TOP10城市數據，長三角共有上海、南京、杭州、寧波四城入榜，總計收金623.9億元，佔全部10個城市土地出讓金收入（1296.3億元）的48%。

據歷史數據梳理，今年前10個月，杭州、上海、南京、寧波、蘇州等長三角城市多次入圍全國土地出讓金收入TOP10城市。杭州更是每月列席，5月、6月、9月還位居單月全國土地出讓收入第一位，1月、3月、4月、8月位居全國第二位。上海亦有8次位列全國前十；南京、寧波也有6次，蘇州則有5次。

以上5城上榜土地出讓收入已達6623億元，約佔所有上榜城市土地出讓收入的42%。

今年，在一線城市房地產市場調控穩定的背景下，二線城市順勢承接了房企投資目光。“杭州、蘇州等長三角城市由於經濟、人口，以及承接上海等因素影響，成為房地產市場的熱點。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

其中杭州尤為引人注目。數據顯示，今年1—10月，杭州累計土地出讓收入為2370億元，位居全國首位，並超過第二位的上海835.5億元。

地價高且供地面積大是杭州土地出讓收入居高的兩大因素。中指研究院數據顯示，1—9月，杭州成交樓面均價為7144元每平方米，僅低於北京（18652元每平方米）、深圳（15289元每平方米）、上海（7938元每平方米）和福州（7256元每平方米）。在土地供應方面，今年1—10月，杭州共計推出1582萬平方米，土地供應面積位於全國第九位，並較去年同期增長42.7%。

隨著杭州地市表現過熱，土地出讓“雙限”政策出臺，杭州地市熱度也向其他城市轉移。比如寧波，“受杭州調控從嚴、地市熱度轉移影響，寧波已經連續兩個季度地價環比漲幅超過3%。”盧文曦表示。

寧波明顯增大了土地供應規模—數據顯示，2019年1—10月，寧波土地供應面積為1895萬平方米，位居全國第三，並且同比增長83.1%。

三四線城市流拍率走高

整體降溫已是大勢，但分化更是今年市場的關鍵詞。

“今年以來，全國土地市場溢價率正在持續走低，流拍率則在持續走高。其中三四線城市流拍率最高，達8.8%。”諸葛找房分析指出。

諸葛找房提供的數據還顯示，今年10月，全國主要地級市溢價率為9.95%，環比上月微跌0.02個百分點，保持了5月以來的下跌趨勢；在流拍率方面，10月全國主要地級市流拍率為7.27%，環比升高1.1個百分點，延續了6月以來的升高趨勢。

三瘋注意到，拉長時間軸來看，近一年全國土地市場流拍率有兩個節點：2018年10月，全國土地市場流拍率達到近一年的最高點，此後逐月緩慢下降；2019年3月，全國土地市場流拍率跌入底谷，此後逐月增長。目前，全國土地市場流拍率已經迫近去年同期水平。

從城市級別來看，三四線城市更不容樂觀—10月一線城市流拍率為3.85%；二線城市流拍率為4.82%；三四線城市流拍率最高，為8.8%。

流拍率走高的同時，三線城市的成交樓面均價逆勢增長。今年10月，一線城市成交樓面均價環比下降17%，二線城市環比下降16%，但三線城市環比微漲2%。

“部分優質地塊得到房企青睞，是三線城市成交樓面均價上漲的原因。”諸葛找房解釋道，由於三四線城市土地具有價格優勢、盈利空間較大，因此部分優質地塊也會受房企青睞。但部分地塊的熱度難以改變整體地市趨冷的態勢，整體而言，“房企在三四線城市拿地仍有熱情，但主要集中在發展潛力較大的三四線城市及優質地塊。”

從長遠來看，三四線城市土地市場趨冷、流拍率走高的趨勢將持續。

“根據我們對最近五年全國土地交易月度走勢的研究來看，每年土地市場大概會呈現三個高點，包括年初、年中和年尾，預計部分城市會在11月、12月加大土地市場供應，從而帶來相應的成交上揚。但三四線城市的流拍情況很難改善。”高院生指出。

高院生進一步解釋：“這一波三四線城市的土地流拍源於主流房企規避三四線城市市場風險，迴歸核心二線城市及其都市圈範圍的優質三四線。如果三四線城市整體未來潛在市場去化風險不改善，當地市場情況很難有所改善。”