人的一辈子中，或多或少都会经历“商业”，要么无形间参与其中，要么特地从事商业工作，随着科技、文化、思想的不断进步，信息差逐渐缩小，而“信息差”恰好是商业生财之道，古代生活的人群在地球面前相比现在显得更为“渺小”，一方面交通不发达；另一方面“信息差”距大，当今社会却截然相反，得益于信息交流更加密切，相信在不久的将来，全国的贫富差距因信息快速流通会逐渐缩减。

这样的发展趋势对于“自我为中心”的商人来说或许存在“不利”！但是对大部分人群来说福音降至！商业地产发展自今，出现了“触顶”现象，也就是说商铺价格想要快速上涨已然困难。

商业“本高利低”体现在“开发商建设成本”和“商家经营状况”！

“建设成本”决定商铺售价，建设成本又包括土地成本、材料成本、人工成本等，几者一同决定了商铺售价高还是低。

• 首先土地成本在保持上涨，地球的土地资源有限，国家和城市的土地资源同样有限，一方面可直接使用的土地资源相比“山区”较少，倡导退耕还林，尽可能保护自然环境；另一方面盲目扩充城市“体量”不利于资源合理使用，使得房地产在城市建设需遵守“城市土地规划”。因此土地资源并非随意获取，而是通过报批、土拍等方式获得，特别是城市中心地段，土地成本普遍高于郊区数倍，使得老城区修建出来的商铺价格更高。
• 其次材料成本受到物价影响，GDP正常情况下应保持稳定或适量上涨，但是近些年房地产飞速发展，对建筑材料需求量不断提高，而材料资源同样有限，材料成本也不断上涨。例如钢材、水泥等，随着消耗量越来越多，原材料越来越少，后续生产量还要综合环境因素考虑，避免过度开采现象发生！
• 最后人工成本提高是有目共睹的现象。例如2010年一名普通房产销售人员底薪800左右，现如今达到4000左右，当然也会有相应任务考核，拿工人工资来衡量更为直观:2013年普通工人在工地上班一天在100元左右，现如今高达200元左右，也因城市和具体公司而异。总体上来看，工资收入保持上涨阶段，对生活有积极推动作用。

从这三方面“成本”因素发展来看，对商铺价格有着“助推”作用，然而开发商修建出来的商铺最终目的通过销售获取“差价”（自持物业除外）。商铺的销售对象是投资方，投资商铺的业主大部分以出租形式“收回”投资金额，出租给开实体店的人群，每月收取租金，“跑赢”通货膨胀便是一次有价值的投资！

由此可见，商家的经营状况决定了业主是否能如数收取租金！商家的经营成本同样决定了自身是否能盈利，对商家来说，租金成本、物价成本，人工成本、营销成本起着关键作用。最近商家经营成本中的“物价成本”尤为突出！从餐饮店来看，8月份之前的猪肉价格在每斤15元，现如今高达每斤32元，餐饮老板眼看肉价上涨，菜单也随之上涨，从原来10元的快餐涨至13元，对比肉价上涨比例，相同分量显然会“亏损”，于是减少肉的分量，对消费者来说生活指数无形之中降低，只有提高自身收入才能保证维持较好的生活水平。

因此商铺的土地成本、业主的购买成本、商家的经营成本实则环环相扣，几者相互影响、相互制约 ！“本高利低”形容当前商业毫不为过，站在投资者角度看待属于商业“歪”现象，毕竟购买下来的商铺没有得到增值，商家较难获得高利润。是否意味着商铺在未来就不值得投资了呢？答案并非绝对！

投资商铺的“理念”转变，经济大环境下需“独树一帜”！

部分商铺投资“专家”已然具备这个条件，面对“预期”有着更独到的认知，更有甚者比开发商还要熟悉市场分析。

万变不离其中，投资在于“利”，投资者与开发商身处“对立面”位置，各自的出发点都是为了能获取最大利润，属于一对“矛盾体”！在利益面前地段、商业性质、楼层变得尤为“微小”。有的朋友产生质疑:地段、商业性质、楼层都不重要，那么商铺投资参考什么呢？

在这里我们着重研究“利”，成交价格过高对投资者“不利”，成交价格过低对售卖方同样“不利”！而地段、商业性质、楼层决定着商铺价格，与未来能商铺增值“差额”并无直接联系。例如城中心购物中心一楼临街商铺价格相对较高，开发商深知这类商铺的在当前时期价值较大，所以售卖时单价更高，投资者此时买这类商铺并非绝对“增值”，一方面购买的起点本身较高；另一方面未来的城市发展朝着郊区扩散，商铺的价值无形之中有所下降。反过来郊区的商业中合体内铺单价较低，与自身土地成本较低、商铺出租回报较少有关，但从长远来看商铺的增值差额更高，与“缩小贫富差距理论”一致！

针对这样的现象，不少人对商铺投资渐失信心，其实这种现象并不代表商铺都不值得投资，只是现阶段投资商铺“理念”需要转变，经济大环境下应“独树一帜”！尽量打消商铺一定能“增值”的传言！

“长期”和“短期”分城区！

一、“短期”投资优选城中心，目前“城中心”相比“开发区”明显优势在于人流量，城中心商业氛围较好，人们的消费区域更倾向于城中心，受到长期“消费”习惯的影响，商家更喜欢在城中心开店，买城中心的商铺短期易出租，但是要注意购买单价不能“过高”，标准可根据投资回报率反推计算。例如城中心租金单价在300元每平方米左右，按照5%的年投资回报率计算，商铺单价不宜高于7.2万每平方米，计算方式:300元（租金单价）乘以12个月，再除以0.05（年投资回报率）即得到7.2万元。具体定价根据商家在市场中对租金接受程度考量！

二、“长期”投资优选开发区，因为开发区所处地段较城中心更远，土地成本较低，所修建出来的商铺售价自然低于城中心。并且开发商清楚认识到，这类商铺短期创造的租金价值不高，一方面人流量相对较小，小区入住率较低；另一方面这类商铺不适用于大众实体店（对人流量要求较高的实体店）。对投资者而言，购买后“短期”出租缺乏溢价优势。此类商铺主要是通过长期持有来实现物业增值，等到人流量增大，开发区“沦为”成熟商圈时，其价值才有可能达到最大化！

“独树一帜”的投资理念是“专业”投资者应当具备的条件，投资商铺更是如此，需要分别从商家角度、开发商角度去分析商铺价值，同时还应根据自身投资方向决定“长期”还是“短期”投资，深度而全面的市场分析，合理的前景“预测”，对投资商铺往往能起到“事半功倍”的作用！