人的一輩子中，或多或少都會經歷“商業”，要麼無形間參與其中，要麼特地從事商業工作，隨著科技、文化、思想的不斷進步，信息差逐漸縮小，而“信息差”恰好是商業生財之道，古代生活的人群在地球面前相比現在顯得更為“渺小”，一方面交通不發達；另一方面“信息差”距大，當今社會卻截然相反，得益於信息交流更加密切，相信在不久的將來，全國的貧富差距因信息快速流通會逐漸縮減。

這樣的發展趨勢對於“自我為中心”的商人來說或許存在“不利”！但是對大部分人群來說福音降至！商業地產發展自今，出現了“觸頂”現象，也就是說商鋪價格想要快速上漲已然困難。

商業“本高利低”體現在“開發商建設成本”和“商家經營狀況”！

“建設成本”決定商鋪售價，建設成本又包括土地成本、材料成本、人工成本等，幾者一同決定了商鋪售價高還是低。

• 首先土地成本在保持上漲，地球的土地資源有限，國家和城市的土地資源同樣有限，一方面可直接使用的土地資源相比“山區”較少，倡導退耕還林，儘可能保護自然環境；另一方面盲目擴充城市“體量”不利於資源合理使用，使得房地產在城市建設需遵守“城市土地規劃”。因此土地資源並非隨意獲取，而是通過報批、土拍等方式獲得，特別是城市中心地段，土地成本普遍高於郊區數倍，使得老城區修建出來的商鋪價格更高。
• 其次材料成本受到物價影響，GDP正常情況下應保持穩定或適量上漲，但是近些年房地產飛速發展，對建築材料需求量不斷提高，而材料資源同樣有限，材料成本也不斷上漲。例如鋼材、水泥等，隨著消耗量越來越多，原材料越來越少，後續生產量還要綜合環境因素考慮，避免過度開採現象發生！
• 最後人工成本提高是有目共睹的現象。例如2010年一名普通房產銷售人員底薪800左右，現如今達到4000左右，當然也會有相應任務考核，拿工人工資來衡量更為直觀:2013年普通工人在工地上班一天在100元左右，現如今高達200元左右，也因城市和具體公司而異。總體上來看，工資收入保持上漲階段，對生活有積極推動作用。

從這三方面“成本”因素髮展來看，對商鋪價格有著“助推”作用，然而開發商修建出來的商鋪最終目的通過銷售獲取“差價”（自持物業除外）。商鋪的銷售對象是投資方，投資商鋪的業主大部分以出租形式“收回”投資金額，出租給開實體店的人群，每月收取租金，“跑贏”通貨膨脹便是一次有價值的投資！

由此可見，商家的經營狀況決定了業主是否能如數收取租金！商家的經營成本同樣決定了自身是否能盈利，對商家來說，租金成本、物價成本，人工成本、營銷成本起著關鍵作用。最近商家經營成本中的“物價成本”尤為突出！從餐飲店來看，8月份之前的豬肉價格在每斤15元，現如今高達每斤32元，餐飲老闆眼看肉價上漲，菜單也隨之上漲，從原來10元的快餐漲至13元，對比肉價上漲比例，相同分量顯然會“虧損”，於是減少肉的分量，對消費者來說生活指數無形之中降低，只有提高自身收入才能保證維持較好的生活水平。

因此商鋪的土地成本、業主的購買成本、商家的經營成本實則環環相扣，幾者相互影響、相互制約 ！“本高利低”形容當前商業毫不為過，站在投資者角度看待屬於商業“歪”現象，畢竟購買下來的商鋪沒有得到增值，商家較難獲得高利潤。是否意味著商鋪在未來就不值得投資了呢？答案並非絕對！

投資商鋪的“理念”轉變，經濟大環境下需“獨樹一幟”！

部分商鋪投資“專家”已然具備這個條件，面對“預期”有著更獨到的認知，更有甚者比開發商還要熟悉市場分析。

萬變不離其中，投資在於“利”，投資者與開發商身處“對立面”位置，各自的出發點都是為了能獲取最大利潤，屬於一對“矛盾體”！在利益面前地段、商業性質、樓層變得尤為“微小”。有的朋友產生質疑:地段、商業性質、樓層都不重要，那麼商鋪投資參考什麼呢？

在這裡我們著重研究“利”，成交價格過高對投資者“不利”，成交價格過低對售賣方同樣“不利”！而地段、商業性質、樓層決定著商鋪價格，與未來能商鋪增值“差額”並無直接聯繫。例如城中心購物中心一樓臨街商鋪價格相對較高，開發商深知這類商鋪的在當前時期價值較大，所以售賣時單價更高，投資者此時買這類商鋪並非絕對“增值”，一方面購買的起點本身較高；另一方面未來的城市發展朝著郊區擴散，商鋪的價值無形之中有所下降。反過來郊區的商業中合體內鋪單價較低，與自身土地成本較低、商鋪出租回報較少有關，但從長遠來看商鋪的增值差額更高，與“縮小貧富差距理論”一致！

針對這樣的現象，不少人對商鋪投資漸失信心，其實這種現象並不代表商鋪都不值得投資，只是現階段投資商鋪“理念”需要轉變，經濟大環境下應“獨樹一幟”！儘量打消商鋪一定能“增值”的傳言！

“長期”和“短期”分城區！

一、“短期”投資優選城中心，目前“城中心”相比“開發區”明顯優勢在於人流量，城中心商業氛圍較好，人們的消費區域更傾向於城中心，受到長期“消費”習慣的影響，商家更喜歡在城中心開店，買城中心的商鋪短期易出租，但是要注意購買單價不能“過高”，標準可根據投資回報率反推計算。例如城中心租金單價在300元每平方米左右，按照5%的年投資回報率計算，商鋪單價不宜高於7.2萬每平方米，計算方式:300元（租金單價）乘以12個月，再除以0.05（年投資回報率）即得到7.2萬元。具體定價根據商家在市場中對租金接受程度考量！

二、“長期”投資優選開發區，因為開發區所處地段較城中心更遠，土地成本較低，所修建出來的商鋪售價自然低於城中心。並且開發商清楚認識到，這類商鋪短期創造的租金價值不高，一方面人流量相對較小，小區入住率較低；另一方面這類商鋪不適用於大眾實體店（對人流量要求較高的實體店）。對投資者而言，購買後“短期”出租缺乏溢價優勢。此類商鋪主要是通過長期持有來實現物業增值，等到人流量增大，開發區“淪為”成熟商圈時，其價值才有可能達到最大化！

“獨樹一幟”的投資理念是“專業”投資者應當具備的條件，投資商鋪更是如此，需要分別從商家角度、開發商角度去分析商鋪價值，同時還應根據自身投資方向決定“長期”還是“短期”投資，深度而全面的市場分析，合理的前景“預測”，對投資商鋪往往能起到“事半功倍”的作用！