老舊小區盼棚改 熱情高漲為哪般

景田西小區居民近期自發啟動棚改意願徵集。

蓮花街道的景田西、景田南小區居民近期自發啟動棚改意願徵集，香蜜湖街道的越眾、金眾小區也同時啟動棚改意願徵集……這些位於傳統黃金地段的老舊小區，都在積極爭取舊貌換新顏的機會。福田區住建局網站上，諮詢或要求棚改的小區居民更是絡繹不絕。

不過，居民們熱情再高，也得面對95%同意的高門檻。根據今年1月出臺的《福田區棚戶區改造實施辦法（試行）》，佔總房屋套數比例95%以上（含本數）且佔總建築面積比例95%以上（含本數）的權利主體同意改造的，才能申請納入棚戶區改造年度計劃。記者採訪中獲悉，即便只是居民們自發組織的初步意願徵集，景田西、景田南小區目前的簽名率也僅停留於80%左右。

• 熱情高漲為哪般

為什麼如此多的老舊小區盼著棚改？多位受訪居民對記者表示，是受華富村、南華村、香蜜二村這三個今年已經正式啟動棚改小區示範效應的帶動。

景田南小區棚改意願徵集義工周女士說，“棚改帶來的好處不言而喻，舊房子拆了重建，業主能換回一套面積更大的新房子，小區停車難、沒有電梯、各種配套設施不足的問題也將得以解決。”

最直接的刺激，則是房子的升值。按照《福田區棚戶區改造實施辦法（試行）》，棚戶區改造實行統一的搬遷安置補償標準，實行產權調換的，原則上實行就地回遷安置，按照套內建築面積1∶1或不超過建築面積1∶1.2的比例確定產權調換標準。此外，還可以獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建築面積（增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格）。

按上述比例計算，以一套100平方米的現有老舊小區房產為例，棚改實施後業主有望獲得一套面積為130平方米以內的新房（100×1.2+10=130）。鏈家地產工作人員告訴記者，目前景田西、景田南小區二手房房價每平方米約為6萬元出頭，參照同片區香蜜二村的走勢，棚改後每平方米有望9萬元左右，加上面積的增加，新房到手後增值接近一倍，這也就難怪居民們熱情高漲。

• 意願徵集不容易

儘管老舊小區棚改的意願很高，但真正要實施卻困難重重。一方面，有些業主希望能實行補償條件可能更好的舊改，業主群裡為此吵得不可開交；另一方面，很多業主早就搬離了小區甚至移民國外，幾乎失去了聯繫。

景田南小區業主自發簽名已啟動近一個月，目前停留在70%多的簽名率，還有很多業主聯繫不上未能表達意願。這個位於蓮花山西北面，建成於1994年的小區，有近一半的房子被出租，很多都是二房東在打理，有的業主甚至移民國外。如何能聯繫上所有人，成為困擾組織意願徵集簽名工作義工的難題。

景田南小區義工小組這兩天晚上天天掃樓，“我們有504戶業主，目前簽名的還不到400戶，上樓敲門往往得不到配合，租戶的警惕性都很高，拒絕提供業主的電話。有些房子二房東、三房東轉來轉去，更是讓人暈頭轉向。”義工劉小姐感慨，棚改95%的同意率實在艱難，舊改100%的同意率簡直是不可能完成的任務。

相對來說，越眾小區和金眾小區的意願徵集工作較為順利，這兩個小區的特別之處在於，其業主幾乎都是原轉業工程兵，大家原本都是戰友，非常團結，溝通順暢。

值得一提的是，即便意願徵集達到了95%的同意率，也未必就能列入計劃。街道辦事處要依據住房質量、消防、使用功能或配套設施評估報告，對擬申報舊住宅區是否適用棚戶區改造政策進行初審。初審合格的項目，向區住房和建設局進行申報……種種程序走下來，能列入棚改的小區，可謂屈指可數。

• 三分之二同意就可以？

在記者採訪過程中，居民們多次提到前不久廣東省出臺的舊改“新政”，即只要取得三分之二業主同意，就可通過政府裁決儘快搬遷。不過，在業內人士看來，這只是一個指導意見，如何落地缺乏案例。

蓮花街道辦相關工作人員表示，“深圳市有立法權，如何對接執行省裡的指導意見，現在還不得而知。《福田區棚戶區改造實施辦法（試行）》今年1月才開始發佈實施，有效期是3年。”

鴻坤地產廣深片區負責人徐華斌告訴記者，他們公司在廣州、深圳都有項目，從他掌握的情況來看，深圳老舊小區棚改降至三分之二同意可能性不大，“廣東省發佈的指導意見，針對的是‘三舊’，即舊城鎮、舊廠房、舊村莊。老舊小區算是什麼性質？這個誰也說不清楚。如果標準真的降到三分之二，執行起來也會很困難，工改項目只需要面對一個業主，棚改要面對成百上千的業主……”但他認為，政策趨勢上，今後應該會逐步放鬆，如果在意願徵集階段就執著於95%甚至100%的指標，多數小區根本就做不到。

景田西、景田南小區多位業主呼籲，隨著老舊小區“年齡”越來越大，應該未雨綢繆，進一步放寬老舊小區的改造政策。景田南一位業主跟記者半開玩笑說：“有些小區都已經30多年了，破爛不堪，總不能等到房子變成危房了，還不知道能不能改造吧？”