許文嬌
業委會成立前， 小區公共收益好比物業公司“到手的山芋，煮熟的鴨子”，物業公司本來都覺得這個錢是自己口袋裡的了，說不定有些錢都已經花啦，忽然有一天業主們一本正經，很認真的要問前期物業把錢拿回來，這個前期物業肯定嘴巴張的老大，一臉的驚愕的表情包。
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小區公共收益屬於全體業主所有。業委會成立之前，小區的公共地面停車費、電梯廣告、快遞櫃、電信基站等七七八八的收益都屬於全體業主所有，這個即便是開發商、物業服務企業再怎麼無賴，從法律上都沒有任何爭議。
物業公司會找各種理由推脫。物業公司通常會以公共收益賬目需要梳理、統計等理由拖延返還給業主。並且慣用的一種手法是，物業公司認定的公共收益和業委會、業主估算的數字相距甚遠，還有就是物業公司會提出，在前期物業服務期間，物業公司動用公共收益對小區損壞的公共設備設施進行了維修，這部分費用要扣除等等。
業委會、業主的應對方法
首先業主們要及早關心和介入公共收益的收入情況，按照相關規定，不管有沒有成立業委會，物業公司都必須定期公佈小區公共收益和維修資金的收支情況。業主要儘量在業委會成立之前就拿到相關公共收益的數據，實在不行的話，等業委會成立後，第一時間也要向物業公司交涉，拿到公共收益的具體明細。
其次，關於物業公司提出的所謂將公共收益用於小區公共設備維修，業委會不必理會，物業公司這個理由完全沒有依據，前期物業服務期間，公共設備設施維修都應該由開發商來承擔，退一萬步說，物業公司要動用公共收益進行設備維修，也必須徵得業主同意。不過，物業公司提出在公共收益中提取一部分管理費，這個可以適當考慮，一般提取比例是不超出總費用的30%。
最後，如果物業公司遲遲不肯提供公共收益明細或拒絕返還業主公共收益的，業委會、業主可以提請當地房管部門介入指導和監督，要知道，侵佔小區公共收益，對物業公司的處罰也是很厲害的。如果以上方法都無效，那業委會應當及早收集相關證據，提請業主大會授權業委會，起訴前期物業公司，通過法院判決來要回屬於全體業主的公共收益。
業委會的正確打開方式
只有事先做好各項準備，通過訴訟，方可最大限度的拿回屬於業主的那部分公共收益。
當然，首要前提是，你小區要成立業主大會，並授權業委會進行專門追討。
否則，這個事情無從談起。因為單個業主（或部分業主聯名）無權主張該項權利。
實踐中，小區成立業委會後，該問題可從兩方面進行討論：
一、個別前期物業公司的運作較為規範，通過實際的服務贏得了業主的認可，成立業主大會後依然經法定程序獲得業主留用，並與業委會簽訂《物業服務合同》。這種情況下，業委會可就公共收益問題與物業公司協商，就前期其所收取的公共收益總額及分成問題達成一致，辦理移交。並就今後小區公共收益的收取及分成進行詳細約定，寫入合同。
二、更多的情況是：當小區成立業委會並向前期物業索要公共收益時，其拒不移交，或者乾脆不予理睬。業委會只能在業主大會的授權之下，通過訴訟追討，方可拿回該部分收益。
這個問題以前曾討論過，不多贅述，但需要注意的是：
對於那些規模較大，公共收益總數額較高（含廣告費、車位費、租金、進場費等等）的小區，你在進行訴訟之前，必須先做好相關訴前準備。
因為所謂的公共收益，它是利用物業共用部位、設施、設備、場地等等進行經營所獲得的收益。
在業委會成立前，是前期物業在實際進行經營。該收益總數額到底是多少，如何計算出來，業主方往往茫然無知，
此外，該收益應如何分成，現行法規無明確規定。這涉及到前期物業在這個過程中所付出的管理成本問題。
那麼怎麼合理確定公共收益的總數額以及管理成本呢？因為這是本糊塗賬，前期物業肯定會予以瞞報虛報，或者會對管理成本盲目誇大。
因此，業委會必須要做好提請人民法院進行司法審計和評估的準備。
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只有事先做好各項準備，通過訴訟，方可最大限度的拿回屬於業主的那部分公共收益。
當然，首要前提是，你小區要成立業主大會，並授權業委會進行專門追討。
否則，這個事情無從談起。因為單個業主（或部分業主聯名）無權主張該項權利。
實踐中，小區成立業委會後，該問題可從兩方面進行討論：
一、個別前期物業公司的運作較為規範，通過實際的服務贏得了業主的認可，成立業主大會後依然經法定程序獲得業主留用，並與業委會簽訂《物業服務合同》。這種情況下，業委會可就公共收益問題與物業公司協商，就前期其所收取的公共收益總額及分成問題達成一致，辦理移交。並就今後小區公共收益的收取及分成進行詳細約定，寫入合同。
二、更多的情況是：當小區成立業委會並向前期物業索要公共收益時，其拒不移交，或者乾脆不予理睬。業委會只能在業主大會的授權之下，通過訴訟追討，方可拿回該部分收益。
這個問題以前曾討論過，不多贅述，但需要注意的是：
對於那些規模較大，公共收益總數額較高（含廣告費、車位費、租金、進場費等等）的小區，你在進行訴訟之前，必須先做好相關訴前準備。
因為所謂的公共收益，它是利用物業共用部位、設施、設備、場地等等進行經營所獲得的收益。
在業委會成立前，是前期物業在實際進行經營。該收益總數額到底是多少，如何計算出來，業主方往往茫然無知，
此外，該收益應如何分成，現行法規無明確規定。這涉及到前期物業在這個過程中所付出的管理成本問題。
那麼怎麼合理確定公共收益的總數額以及管理成本呢？因為這是本糊塗賬，前期物業肯定會予以瞞報虛報，或者會對管理成本盲目誇大。
因此，業委會必須要做好提請人民法院進行司法審計和評估的準備。
房產討論壇
利用物業共用部位，共用設施設備進行經營的，應在徵得相關業主，業主大會，物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。小區公共收益屬於全體小區業主，業主大會成立後，業委會應在與前期物業管理企業辦理交接手續時，同時對前期管理階段小區公共收益辦理清算移交手續。
如前任物業管理企業拒絕辦理移交手續或涉及財產權益較大的，經業主大會決議，可向前任物業管理企業通過法律訴訟來追討，但業主大會表決通過放棄追討的除外，在追討過程中要注意方式，方法，訴訟成本等。同時要遵循公平合理的原則，適當考慮物業管理企業的管理成本，費用等。
濟南房產諮詢師
1，成立業主委員會。
2，收集前期物業在小區公共部分盈利的證據。
3，通過業主委員會聘請會計師審查前物業的財務報表。
4，法院起訴，完成公共部分盈利追回。
這個關鍵點在於業主委員會的成立，以及證據的收集。
