買房之前，你是否也有過和我一樣的疑惑，買新區還是買老區？
01、買新區，風險較多，怕配套不成熟，擔心交通不便捷，生活充滿未知。
買老區，抗跌性高，生活購物便捷，但是新區充滿活力，城市發展方向在向新區遷移。
所以，對於購房者來說這是一個矛盾的時代。一邊想要擁有plus的生活品質，一邊又被未知的焦慮壓制。
但是，最終的事實卻是，新區的一些規劃變空，老區保值的學區房價格也下跌了，這些購房道理，依然似理非理。
新區or老區，哪個才是正確的選擇？
02、過去幾年，合肥城市中心逐步擴展，新區同步發展猛進——
1、廬陽區老了，高新區創新發展高科技，首批國家級高新區，買！
2、經開區沒地了，繼續向南打造常濱湖新區，省政府在那裡，買！
3、政務區成為合肥新的政治經濟中心和商業文化中心，房價必須飛，買！
4、新站區，龍湖、華潤、華地、綠地、招商、旭輝房企集聚，挨著龍背，房價不貴，買！
每個新區的背後都有相應的價值支撐發展，每個新區的背後都有其增長的邏輯，那麼，事實果真如此嗎？
我們來細看2016、2019年合肥九區房價的走勢。
誰漲了？——純正老城區、價差新區
相比2016年10月的數據，合肥房價上漲的區域有瑤海區、廬陽區、蜀山區、經開區、新站區、包河區。持平的區域有高新區。
瑤海區、廬陽區、蜀山區、包河區，作為合肥四大老城區，房價依舊十分抗跌。
經開區、新站區的上漲，進一步推動配套落地，從而促進房價上漲。
經開區緊鄰蜀山區，老區的外溢需求，加上經過數年的發展，奠定了緊鄰老區的市場需求。
新站區作為後起之秀，緊鄰合肥主城，或對標區域價格差非常明顯的區域，即便基建、配套暫時欠缺，但價差能夠抵消一部分時間成本。
後期，隨著區域內交通（地鐵3號線）、教育（壽春中學，合肥九中）、產業等各項利好配套的落地，區域內房價或迎來新的增長。
誰跌了？——概念新區
近三年，並不是所有的新區房價都在上漲，政務區2016年10月房價29346元/㎡，2019年房價26498元/㎡，下降了2848元/㎡。
濱湖區2016年10月房價21886元/㎡，2019年房價19430元/㎡，下降了2456元/㎡。
政務、濱湖兩個區域，雖然房價有所下跌，但是依然佔據合肥房價的前兩名。
合肥濱湖區從2006年建區至今，濱湖區房價不斷攀升，2006年到2019年，從3300元/㎡到2萬+元/㎡，甚至部分項目的均價直奔3萬+元/㎡，濱湖區房價伴隨著區域的發展不斷邁進，10多年時間，濱湖房價最高翻了10倍。
總的來說，靠譜的新區，要麼是有地鐵支撐的外溢市場，要麼是與緊鄰主城有差價的市場，這個基礎上，有產業落地的，助推行政級別高的，房價漲幅更加分。
03、建設新區可以賣地，賣很多地，而與新區的遍地開花有所不同的是，合肥的老區深沉而自帶魅力。
諸如金隅南七里、萬科森林公園、高鐵都市花園、濱湖龍川裡，我們很少見到它們的出街推廣，很少收到它們的傳單，甚至總是悄咪咪的就加推完了，售樓部上空彷彿常年飄著幾個字：不愁賣。
這背後的底氣，來自於腳下的土地。
老城區漸漸沒有土地賣了，土地的稀缺，造就了老城區新盤的稀缺。所以，老城區的房源，一直都是屬於僧多粥少的狀態，想要在老城區找到一處性價比高的房子，還是不容易的。
老城區的資源豐富，安醫第一附屬醫院在蜀山區；商業中心三里庵與步行街分別在蜀山、廬陽區；最先開通的地鐵1號線穿越老城區；合肥排名前幾的名校遍佈廬陽、蜀山；時間之下，歷久彌堅。
選擇了老城區，在日常生活方面，十分便利，可以走路到公園、到商圈，孩子讀書或是老人看病，都可就近選擇。
從兩房到三房，從剛需到改善，對生於斯、長於斯的老區從一而終。
所以，雖然宣傳低調，但只要開盤，基本也都能去化的七七八八。
當然，老城區也有自己的瓶頸
1、比如，居住的道路交通較為擁堵
在交通方面，老城區內道路阡陌縱橫、交錯分佈，路網大小不一，穿巷小路密密麻麻。
與之相對應的人多、車也多。連貫密集的公交車，颼颼亂竄的出租車，扎堆飛馳的電動車，擁堵不堪的十字路口，這些都是老城區的現象。
2、比如，居住環境瓶頸
老城區的部分老小區，因為建造年代較久，小區內喧囂逼仄，安全隱患眾多。
因為老區出讓的地塊空間有限，所以開發商拿地後多數只能建設居住用房，建設大的配套有難度。
3、比如，房價增長瓶頸
因為受到產品及周邊環境的侷限性，大部分老區的房價始終處於平穩狀態，房價很難出現猛漲。
瓶頸之下，如果想要在老城區置業，分享以下2點建議：
1、配套齊全，地鐵盤，學區房，房價的支撐力更足，保值性更強。
2、老城就業集中的地方、上班族多的區域，對於租房需求更廣。
總的來說，老城區配套成熟，但是房價漲幅有限。
04、新區與老區，各有優勢與不足，那麼，如果想要在新區置業，分享以下5點建議：
1、在老城居住，去新區上班，或者在新區住，在老城上班，通勤時間都不能過長，可以選擇上班地址較近的新區。
2、政府帶頭去的新區，並且將市醫院，市中學遷移過去的新區，比如濱湖新區，可以考慮入手。
3、有明確軌道交通規劃，且有多個線路交匯換乘的新區，值得購買。
4、大批頂級開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標，比如高新區。
所以，如果買新區，一定要買最受重視的那一個。
05、回到剛開始的問題，新區or老區？
看好新區的，可以在城市發展帶、成熟老區附近選擇，但最好具備產業、教育和地鐵。
看好老區的，儘量靠近就業人口集中的地方，需要重視的是地鐵、名校、商業和政府定位。
新區與老區之間，價差在合理範圍內，儘量選老區。
接受當下，根據自己的能力，做適合自己的選擇。
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