10月30日，佛山市自然資源局禪城分局發佈《禪城區城市更新（“三舊”改造）專項規劃》（2018-2025）

徵求意見稿。

由於文件內容繁多，功夫君先將重點提煉如下：

禪城將重點打造“兩大城市軸帶、兩大濱水核心、四大功能節點、多條門戶走廊”的城市格局。

同時，還明確將20年以上、存在住房質量安全隱患的老舊住宅區項目優先納入舊城鎮改造範圍。

《專項規劃》明確了三舊改造分期目標：至2025年，禪城區新增實施改造規模約13平方公里。

其中，近期計劃啟動改造規模約6平方公里，中期計劃啟動改造規模約2平方公里，遠期計劃啟動改造規模約5平方公里。

（近期為2018-2020年，中期為2021-2022年，遠期為2023-2025年）

◎更新潛力與規模

經摸查分析，禪城區的城市更新資源總規模為7377.05公頃。其中，包括已標圖入庫圖斑規模5904.74公頃，未入庫但符合標圖建庫有關標準的用地1472.31公頃。

各鎮街資源佔區總資源規模比例如下：

◎城市更新策略分區指引

為明確城市更新重點地區、加大有關地區的政策支持，規劃引進城市更新策略分區概念，以控規整合劃定的街坊邊界為單位，劃分為三類地區：

1、城市更新戰略地區

指城市空間品質與產業發展提升的重要區域。具體包括五類區域：①城市空間結構控制地區、②近期推進建設區域、③TOD地區、④產業發展保護區、⑤村級工業園。

2、城市服務提升地區

指配套設施建設進度較緩慢的區域。具體指未建設設施用地規模超過該區域城市更新用地規模25%的地區。

3、一般地區

除以上兩類區域，劃定為一般地區。

上圖紅色模塊即為城市戰略更新地區。按照策略，政府將積極引導，加強城市戰略重點片區的城市更新。

加快推進軌道站點周邊和樞紐區域的改造

“十三五”期間積極推進軌道1號線、2號線（在建）、3號線（在建）等軌道站點周邊區域的更新改造，重點發揮軌道周邊地區的極點帶動作用。

緊抓佛山新高鐵站（規劃）機遇，積極推進佛山火車站周邊區域的城市更新，優化城市發展空間。

落實試點項目，以點帶面優化景觀格局

加快完成佛山新港及瀾石港關停，加速推動普君片區市民公園、市委舊黨校等關鍵節點改造，統籌推進城北、瀾石、蓮升、石灣西等片區提升，探索存量更新視角下的舊工業遺產活化。

投入大灣區高品質森林城市建設，把文華公園、王借崗公園打造成綠色明珠，把智慧新城—東平河大橋、季華橋以北—王借崗公園等濱水景觀串聯成帶。

◎城市更新分類指引圖

最後，附上禪城區城市更新分類指引：

◎舊城鎮更新指引

以優化居住環境與完善配套設施為目標，對於使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目優先納入舊城鎮改造範圍。

（1）對建築質量存在重大安全隱患、具有重大基礎設施和公共設施建設需要以及保障性安居工程等公共利益建設需求的舊城鎮，可在政府主導下實施拆除重建；其他情形的舊城鎮，建議通過政府主導、社區參與等方式開展綜合整治，通過實施建築外觀整飾、環境美化、發展底層商業、加建電梯和完善配套等，改善居住環境。

（2）對具有歷史人文特色的舊城鎮，以綜合整治為主要手段進行保育、活化與復興，注重環境保護與文化繼承，保留傳統街區和生活特色，並鼓勵與文化旅遊開發進行有機結合。

（3）對工、商、住混合等其他類型的舊城鎮，為調動業主積極性，鼓勵業主與政府合作開展綜合整治，優化功能佈局，營造商業氛圍，促使舊城鎮重新煥發活力。

◎舊廠房更新指引

以產業升級為目標，規劃功能在符合控制性詳細規劃或產業發展保護區規劃等上層次規劃要求的前提下，統籌運用拆除重建、綜合整治、功能改變等多種更新方式，為產業發展提供優質的物質空間。

（1）位於城市戰略更新地區和已建或在建軌道站點周邊500米範圍內的舊工業區，以拆除重建為主，兼顧綜合整治和功能改變，逐步置換生產製造功能，結合產業基礎與區位特徵，主要發展企業總部、文化創意、商貿會展等第三產業，推動產業升級。

（2）位於城市棕線或村級工業園整治提升三年行動計劃範圍內的舊廠房，且位於軌道站點周邊500米範圍以外的地區，鼓勵複合式更新，結合園區定位與產業基礎，發展戰略性新興產業、先進裝備製造業以及優勢傳統產業，嚴禁引進高汙染、高能耗等落後產業。

（3）位於城市服務提升片區內、區位較好（軌道站點周邊500米範圍以內）的舊廠房，可採取功能轉變的方式，在優先落實欠賬較大的公共設施類型的前提下，允許工業轉變為其他經營性用途，主要補足生活性服務功能，可發展餐飲、貿易、城市物流、配送等居民生活配套產業，建設宜居宜業的中心城區。

（4）位於舊村居權屬範圍內的舊廠房，應在更新過程之中預留權屬範圍內舊村居改造（舊村居改造應符合第二十條第1、2點規定）等面積的舊廠房用地用於平衡改造成本收益，預留部分的舊廠房用地與舊村居可整體實施更新項目。

（5）其他區位的舊廠房，在規劃指引下尊重市場意願開展更新，發展居住、商業以及科教培訓、文化旅遊、文化創意等特色產業，促進城區功能多元發展。

◎舊村居更新指引

以完善配套和改善環境為目標，通過拆除重建、綜合整治等方式，積極引導原農村集體經濟組織發展轉型升級，提高城區品質。

綜合考慮片區的基礎條件、發展定位和功能區劃，對不同區域、不同類型的城中村制定差異化的改造策略。

（1）位於城市戰略重點片區、已建或在建軌道站點周邊500米範圍內的舊村居或城中村，適度考慮拆除重建，加大人才住房和保障性住房配建力度，發展商業零售、商務辦公、酒店旅遊等服務業。

（2）位於城市服務提升片區、建築老化、隱患嚴重的舊村居或城中村，鼓勵拆除重建，提高物質空間質量、完善商貿服務、公共服務、市政交通等綜合服務功能。

（3）經市、區主管部門認定具有歷史文化特色的舊村居，原則上以綜合整治為主，修繕祠堂、廟宇等具有歷史文化價值的建築群，強調歷史文脈的傳承與延續，在保護的前提下，發展特色文化產業與旅遊產業。

（4）其他類型舊村居以綜合整治為主，推行現代居住區物業管理模式，加強舊村居治安管理與消防安全管理，增強村居文化認同。

其中位於產業園區的舊村居，可通過綜合整治提高居住品質，為產業提供居住和配套服務功能。