美國開發利用土地資源歷史久遠，其美國土地制度的演變歷程可分為3個階段。即：建國初期至20世紀30年代、20世紀30年代至90年代和20世紀90年代至今，其土地私有制逐步完善。美國土地流轉形成於18世紀70年代至19世紀中葉，19世紀中葉至20世紀30年代得到發展深化，20世紀30年代至今得到保護完善。目前美國土地的所有權形式有3種：聯邦政府所有、州政府所有和私人所有，其土地流轉制度健全，市場十分發達。
（一）建國初期至20世紀30年代：公有土地分配和私有制的出現
美國獨立時，國土稀少，隨後經過一系列的殖民戰爭和購買，聯邦政府擁有的土地不斷擴大。這一時期美國主要通過出售和無償分配、開發和利用豐富的土地資源。
在美國早期，主要實行領地制度，即：由中央政府下令組織、設置或建立的一個地位低於正式州的臨時行政機構或區域。1784年《西北領地組織法》就屬於這一範疇。該法令由於當時聯邦政府的實際情況並沒有得到實施。但它確立了建州原則和西部土地國有，為西部土地的處理奠定了基礎。
美國地圖
從美國建國初期到20世紀30年代之間，在長達140餘年間，出臺了許多土地法令，但整體來看，美國的早期土地制度以1862年的《宅地法》為界大約可分為兩個階段。1862年之前，主要是以拍賣形式公開出售公有土地。這有利於小農發展，為創立和鞏固美國家庭農場制度起了最為重要的作用。1862年之後，土地分配的重點轉到了向拓荒者免費贈送土地。
（二）20世紀30年代至90年代：土地保護制度的產生
20世紀30年代初是美國土地政策的轉折點。由於美國經濟向西發展，掠奪式的土地利用方式也擴展到了西部，給西部乾旱、半乾旱環境帶來了巨大壓力。從這時起，美國政府的注意力從單純的公有土地的分配明顯地轉到了土地資源的保護方面。
進入70年代，美國在土地制度上開始將水土資源的綜合開發利用考慮在內。1783年的《鼓勵西部草原植樹法案》和1877年《沙漠土地法》等都為美國日後草場植被的保護和利用發揮了積極的作用。
20世紀90年代，農業立法有了一個突出的變化，即不斷減少政府幹預農業的程度，以期求得逐步取消因農產品價格支持而帶來的鉅額財政負擔。1932年的《農業法》及1938年《農場法》，截止到2012年分別修改了10次及5次，對美國土地的管理和流轉做出了具體指導。
（三）20世紀90年代至今：土地私有制完善，重視農地保護
進入20世紀90年代，美國的土地私有制逐漸完善。與此同時，法律和土地政策雖仍然重視和強調土壤保護，但其調控手段卻發生了新的重大變化。農村土地利用與城市及建成區土地利用兩者之間存在明顯的分歧。針對農村土地的公共政策，其關鍵目標應是保護資源的生產潛力或“持續性”以滿足未來國內外的需求。不可逆轉的農村土地用途變更是對目前多變經濟環境的一種正常響應。
城市土地的空間擴展不可避免地會造成農地的喪失。1994年的國會大選後，新任政府對前任政府在農地和其它自然資源保護和持續利用方面的支持力度有所削減。
在此期間，美國在1981年出臺了《農地保護法》、1996年《聯邦農業發展與改革法》、和2000年《農業風險保護法》等一系列法規來限制農用土地非農化使用。
現階段，來自農業和農民的壓力以及日趨高漲的保護生態環境的呼聲，使政府不得不重新考慮保護農地及其它自然資源、公眾健康安全和福利的重要性和必要性。
二、美國土地流轉歷程演變
美國地廣人稀，人均擁有豐富的農地資源。美國的土地所有制有兩種情況：私人所有制和土地公有制，其中私人所有制占主導地位，大約佔到全國土地面積的60%。而土地公有制分為兩個層面，一個層面是聯邦政府所有，約佔全國土地面積的33%，另一個層面是州政府所有，大約佔到5%。還有2%的土地是印第安人的原始保留地。在此基礎上，美國的土地流轉以租佃製為主，擁有土地所有權的私人或政府可通過自行或通過中介出租土地。出租方式有固定出租（法律固定年限，當事人無權修改）和浮動出租（出租年限由當事人協商決定），但交易價格由市場和雙方協商決定。
同樣，美國土地流轉按歷史時期和土地流轉特點來劃分，可以分為3個大的階段。
（一）萌芽奠基時期：18世紀70年代至19世紀中葉
建國初期，美國開始推動西部大開發戰略，為在廣闊的西部土地推行以土地產權為基礎的新型土地制度，美國國會於1785年出臺了第一部土地法令，而後又在1787 年頒佈《西北法令》。確定了西部土地改革“3部曲”，即：（1）土地收歸國有；（2）廢除英國“貴族式”土地制度；（3）以市場為導向，以城鎮為單位，按地段出售國有土地。這種方式後來也成為美國土地政策的基本走向，將土地私有制正式納入法律範疇。之後美國政府又先後出臺多部土地法令，如1796年美國聯邦政府成立後的第一個土地法令、1800年《哈里森土地法》、1807年《禁止私自佔地法》、1841年《先買權法》和1854年《等級法案》，這些法令都以出售為主要方式對土地進行流轉，使越來越多的農民擁有自己的土地，為之後美國農用土地的流轉奠定了基礎，也促進了美國農業的資本主義萌芽。
（二）發展深化時期：19世紀中葉至20世紀30年代
19世紀後半期，美國開始了多元化的土地流轉方式，其中影響最深的是1862年的《宅地法》。該法規定每個家庭的戶主或年滿21歲的美國公民以及申請取得美國國籍而又未曾使用武力反對過美國政府的人，只需交納10美元的登記費，都可以無償從西部國有土地中獲得約64.75hm2的土地，連續耕種5年以上，就能夠合法擁有該土地。
據統計，實施《宅地法》期間，美國有近200萬農戶無償獲得宅地，土地面積共達1886.67萬hm2。這部法律使大批長久以來沒有土地的小農無償獲得了土地，成為自耕農，奠定了美國資本主義農業發展的堅實基礎，成為美國農業資本主義化道路上最重要的一步。也正是從這部法令開始，美國開啟了長達幾十年以無償分配西部國有土地為主的土地流轉時代。
此後，美國國會又相繼通過1873年的《植樹法》、1877年的《荒蕪土地法》和1878年的《石材法》等農業法令，將國有土地流轉擴大到更廣闊的領域。除了無償分配以外，19世紀中後期美國還將部分土地贈與軍人和鐵路公司。另外，資助教育事業是美國土地流轉過程中的一項長期法律規定，據統計，聯邦政府的教育撥地共計達0.587億hm2。
（三）保護完善時期：20世紀30年代至今
20世紀30年代以後，美國的土地制度已基本形成並進入成熟穩定的發展階段，但是大量的開墾土地使美國的土地資源遭到嚴重破壞。之後的幾十年，美國的土地法律制度重點轉移到對土地資源的保護上來。
1981年美國出臺了《農地保護法》，並出臺了一些新措施，對美國農用土地的保護進行了系統的規定，同時控制農用地向非農用地流轉。
1996年美國通過《聯邦農業發展與改革法》，其中制定的一項“備用地保護計劃”規定，“農場主可根據市場情況，決定將部分符合耕作條件的土地作為保護地而獲得備用地保護計劃的補貼”。
2000年美國進一步通過《農業風險保護法》來限制農用土地非農化使用。
美國關於農用土地流轉制度經歷了一個多世紀的發展，最終形成了通過市場調節和法律規制管理的土地流轉方式。
三、美國土地流轉特點
目前美國土地的所有權形式有3種：聯邦政府所有、州政府所有和私人所有。雖然在某些區域政府仍保留了部分對土地的所有權和收益權，但美國非常注重保障土地所有者對土地依法享有的權利，如土地的收益、分配、處分權利，及土地的轉讓、抵押、租賃和繼承等權益。同時土地租用者也依法享有因租佃而來的土地權益，主要通過轉租、轉讓、繼承等方式使土地流轉。正因為土地所有者具備了明晰的土地產權邊界，在美國私有土地的侵權及土地合同糾紛等很少見。
（一）租佃製為主要流轉方式
美國的土地分私人所有、聯邦政府所有和州政府所有3種，分別佔全國土地總面積的58%、34%和6%，另有2%為印第安人的保留地。美國土地流轉的主要方式是租佃制，出租的形式主要有固定地租和分成地租兩種。
美國土地流轉過程中，通常都是土地使用權、經營權的有償轉讓，一般不涉及土地的所有權。美國通過信貸支持、政策引導、利息調節、價格補貼等經濟手段以及各種優惠政策來鼓勵和引導家庭農場規模適度擴大。
（二）市場發達，政府職能服務化
美國的土地市場十分發達，制度健全，所有土地都實行有償使用。美國流轉市場的交易主體是私人，交易形式為官方、民間與半官方3種。在政策規定許可的範圍內，土地無論公私可以自由買賣、出租、抵押和繼承。私有土地之間買賣手續十分簡單，在雙方自願簽訂協議之後，只需向政府繳足規定的稅金，進行登記即可。政府可以向民間徵購土地，但須經規劃許可且出於公眾利益，必須進行地價評估，通過購買、交換或捐贈來獲得各種地上權益。總體來看，在美國的土地流轉中的政府、土地需求者和土地供給者的“三方博弈”裡，美國政府相對中立，除了對土地買賣投機這些行為進行必要的監管之外，更多的是為買賣雙方提供服務。
（二）土地私有化須在法律規定規範內
但是在美國，私有土地的所有權並不是絕對的私有，必須在合法的範圍內，遵守法律程序規定的義務。因此，美國法律賦予了政府對土地使用權的終決權，包括佔有、控制、管理、優先購買權等。美國對土地私有權的限制和管理主要表現為：（1）對土地擁有權的限制，包括土地的取得與徵收，擁有土地的種類、數量、位置等；（2）對土地使用的限制，包括土地用途、建築高度、容積率、覆蓋率、規劃佈局、禁止閒置土地等；（3）對土地交易的限制，包括變更登記、租賃期限和對土地投機的控制等；（4）對公共用地的管理，包括對某些行業提供廉價的土地，為中低產收入者提供優惠住房用地等。另外，美國的《聯邦土地政策》和《土地管理法》都對城市土地的功能和利用做出了原則性規定，要求業主在土地交易中不得違反規定。因此，美國土地交易並不是絕對自由的，而是一種準完全市場行為。
（三）旨在擴大生產、保護生態
從建國初到20世紀30年代，這140餘年間的長期土地開發，美國意識到土地資源保護的重要性。因此，在之後的美國土地流轉中最主要的目的，一個是擴大農業生產面積，實行集約化和規模化運行，提高其農業生產效率與競爭力。再一個就是保護生態環境，維護公共權益。
綜上所述，美國已經建立了穩固健全的土地流轉制度，尤其是農用土地的流轉。對農場主的經營權、所有權以及土地流轉程序，都建立了完善的保障體系，既能實現有序合理的土地流轉，保障了農用土地的所有權，減少了土地流轉過程中的侵權及糾紛問題，也能為買賣雙方和相關市場主體提供適當的自由度。
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